李松律师 (18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

原告董某诉称：

         2006年12月21日原告与被告签订一份协议，约定陈某将其名下位于北京市昌平区××小区××号房屋购买资格，以六万元的价格卖给董某，由董某向开发商支付全部购房款，并享有诉争房屋的一切权利，陈某不再享有诉争房屋的任何权利。合同签订后，董某依约履行了合同义务，并于2008年入住诉争房屋。2011年初，陈某以董某不符合购买经济适用房条件为由，诉请法院确认双方所签协议无效。该案经审理后，判决协议无效。2012年陈某诉请法院判决董某、赵某向其腾退诉争房屋，该案经二审于2012年11月判决董某、赵某将诉争房屋于六个月内腾退给陈某。判决生效后，董某请求陈某向其返还购房款，并赔偿因诉争房屋上涨所引起的损失，共计300万元。陈某以仅可返还原始购房款及部分装修费，无力也不应当承担房屋上涨损失为由，拒不承担合同项下的返还、赔偿义务。董某认为2005年7月，因其原住所朝阳区××小区××号房屋拆迁，依国家政策已取得了在本市区域内购买一套经济适用房的资格，故董某在2006年12月与陈某签订协议时，不知道双方所签属无效协议。而陈某明知诉争房屋购买资格依法不允许转让，却仍以暂无经济能力购买诉争房屋为由与董某签订协议，并从中非法获利。陈某将购买资格卖出多年后又以与董某所签协议违法为由主张该协议无效。因此陈某应对借名买房协议无效承担全部责任。陈某作为过错方，除应向董某返还为购买、装修、使用诉争房屋的相关款项外，还应赔偿诉争房屋的价格升值损失。故提起诉讼，要求：1、判令被告返还原告借名费60000元、购房款345507元、装修费95021.2元、综合地价款6551元、契税2600.37元、公共维修基金6910元、有线电视入网费360元、装修管理服务费391.14元、代办房产证500元；2、判令被告立即支付原告房屋上涨损失2267159.29元；3、案件受理费由被告承担。

被告陈某辩称：

        原告是在购买了回龙观经济适用房后，在明知丧失经济适用房购买资格后，再购买本案房屋，对导致合同无效有主要责任。原告购买本案房屋后曾以60万元的价格向黄宝辉出售，因价格问题没有成交，故原告购买涉案房屋并非是为解决住房困难，违背了政府出售经济适用房的宗旨。法院曾于2013年5月判决原告腾退涉案房屋，但至今未腾退，在此期间的利益应折抵原告补偿被告的损失。综上，被告同意支付原告合理合法的损失。诉讼请求第一项购房款同意，6万元不同意，实际上是收到4万，同意返还4万元，装修费用不同意，综合地价款、契税、维修基金同意返还，有线电视费用、装修管理费、代办房产证不同意。第二项房屋增值款数额没有这么多，我只返还30%，以协商的价格为准。

 

经审理查明：

        2006年12月，陈某（甲方）与董某（乙方）签订《协议》，约定甲方因前门地区拆迁，已经预定天通苑经济适用房一套，因甲方无力购买，由乙方出资全额付给开发商购买此房的购房款以及购房的相关费用；乙方享有此房的一切权利，甲方保证积极配合乙方办理该房屋一切手续等。

2006年12月26日，陈某与顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定由陈某购买位于北京市昌平区××小区××号房屋。该房屋房款345507元、综合地价款6551元、契税2600.37元、公共维修基金6910元、有线入网费360元、代办房产证费用500元均由董某支付。董某称支付陈某借名费6万元，陈某认可收到4万元。

        诉争房屋交付后董某对房屋进行了装修，并入住至今。2008年10月15日该房屋取得房屋所有权证，登记地址为北京市昌平区××小区××号，登记所有权人为陈某，房屋性质为经济适用房。

2012年陈某曾起诉要求董某与案外人赵某腾退房屋，法院经审理认为陈某与董某之间的合同已被生效判决确认为无效，双方应各自返还因合同取得的财产。但董某、赵某不同意腾退诉争房屋，也不就购房款及赔偿损失问题主张权利，其行为已经构成对陈某所有权的行使产生妨害，故判决董某、赵某将诉争房屋腾退给陈某，购房款及损失可另行主张。上诉后，二审维持了原判。

        本案诉讼过程中，董某申请对房屋价值及装修进行评估，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具的评估报告显示诉争房屋在价值时点2014年11月3日的市场价值为278.50万元；北京中新国地工程造价咨询有限公司出具的报告书显示诉争房屋的装修价值为57012.72元。董某支付了评估费、鉴定费共计17570元。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         本案中董某以经济适用转让合同为由起诉陈某，实质上从协议内容及履行情况来看，双方已形成借名买房关系，且该借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。董某所称的借名费60000元，因董某并未提供陈某签名的收据，现陈某认可收到40000元，故法院仅支持40000元。陈某同意返还购房款345507元、综合地价款6551元、契税2600.37元、维修基金6910元，对此法院不持异议。装修价值已有评估报告进行了确认，现该房屋已经判归陈某所有，故陈某应将装修价值57012.72元支付给董某。有线电视入网费360元、代办房产证500元系董某实际支出的费用，且系一次缴纳完毕的费用，并非使用费，因此陈某应向董某支付。关于装修管理服务费391.14元，因该费用系装修、使用该房屋必须缴纳的费用，且董某已经就装修损失主张权利，因此对该请求法院不予支持。对于双方合同的无效，双方均有过错，考虑到董某支付了全部购房款，陈某拒绝履行等因素，陈某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值的损失，陈某应按照其过错程度给予董某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。

法院判决如下：

         一、被告陈某于本判决生效后三十日内支付原告董某借名费四万元、购房款三十四万五千五百零七元、装修费五万七千零一十二元七角二分、综合地价款六千五百五十一元、契税二千六百元三角七分、公共维修基金六千九百一十元、有线电视入网费三百六十元、代办房产证费五百元；

       二、被告陈某于本判决生效后三十日内支付原告董某房屋增值差价损失一百九十五万一千五百九十四元四角；

（以上一至二项共计二百四十一万一千零三十五元四角九分）

      三、驳回原告董某的其他诉讼请求。