李松律师专注于房地产法研究和应用，精通
借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了
李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
胡先生、韩女士向法院提出诉讼请求：
1.孙女士、王先生继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合将北京市丰台区永善里4号楼8层802号房屋过户到我们名下；2孙女士、王先生赔偿违约金718000元。事实和理由：2016年8月7日，孙女士作为王先生的委托代理人与我们签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与链家公司签订《居间服务合同》；约定我们购买王先生名下的案涉房屋。合同签订当日我们支付5万元。2016年9月13日完成网签。在2016年9月26日完成评估后，我们按照《补充协议》第2条第5款约定，与链家公司多次联系被告办理贷款手续，对方拒不履行。我方委托律师发送律师函后，对方仍不履行。按照《补充协议》第5条第2款约定，二被告应支付房屋总价款20%的违约金。
孙女士辩称：
不同意原告诉讼请求。房屋买卖合同显示公平，房屋价格远低于市场价格，应予以变更；原告要求立即过户的诉请，不符合合同约定，原告应先履行付款义务，故尚未达到过户条件；原告与链家公司恶意串通，签订阴阳合同，逃避税收，条款无效；合同约定的违约金过高，应予以调整；案涉房屋系借用王先生名义购买，属于朱先生和孙女士共有，孙女士出售房屋时未征得朱先生同意，孙女士属于无权处分，合同不应履行。
王先生辩称：
案涉房屋所有权不属于王先生，我只是名义上的所有权登记人，房屋实际属于孙女士和朱先生共有，我不应承担案涉房屋买卖合同上的义务。
朱先生述称：
案涉房屋是我和孙女士的共有房屋，孙女士处置房屋我不知情也不同意，王先生是名义持证，房屋实际是我和孙女士的。
链家公司述称：
同意原告诉讼请求。房屋所有权是登记在王先生名下，在我方居间下各方签订的合同合法有效。在网签和评估完成后，被告于2016年10月13日提出加价100万，不配合履行后续流程，导致合同履行终止。
法院认定如下：
1.关于王先生与孙女士、朱先生之间是否存在借名买房的约定。王先生、孙女士、朱先生在本案中陈述，孙女士、朱先生二人系借用王先生名义购买案涉房屋，案涉房屋系孙女士与朱先生的共同财产，孙女士、王先生共同提交以下证据予以证明：（1）王先生于2004年8月26日与北京益恒房地产开发有限责任公司就购买案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋的所有权证书，房款发票，银行存取款凭条，门禁、有线、灶具、装修抵押金、公共维修基金等收据，供暖费、物业费发票等，且案涉房屋一直由孙女士居住使用。（2）河北省唐海县公证处2006年7月5日出具的《公证书》，就王先生作出的以下主要证明内容作出公证：2003年11月，朱先生与我商量借用我的名义购买经济适用房，我同意了，朱先生夫妻后来购买了案涉房屋，房款大约40万，买房时我曾向孙女士就借名事宜出具文件；2004年8月5日孙女士与王先生签订的《协议》，主要内容为案涉房屋房名为王先生，房产权为孙女士，房款全部由孙女士支付，待房产权证下发时再办过户手续。（3）北京市第二中级人民法院就孙女士与朱先生离婚纠纷一案于2011年作出的民事调解书。胡先生、韩女士对以上证据的证明目的均不予认可。法院经审查，根据孙女士与王先生2004年8月5日的书面协议、王先生2006年7月5日所作的公证证明，同时结合孙女士持有购买案涉房屋主要资料并居住使用案涉房屋等事实，认定孙女士、朱先生与王先生之间存在以王先生名义购同导致，并提交律师函、链家公司工作人员于洋与王先生及孙女士的短信记录、链家公司的催告函、胡先生与孙女士及王先生的短信记录、电话录音等予以证明。孙女士、王先生不认可以上证据的证明目的。链家公司当庭陈述系在网签和评估完成后，被告方于2016年10月13日提出加价100万导致合同履行终止。法院综合当事人举证及陈述情况，认定系因孙女士、王先生原因导致合同未能继续履行。
法院认定事实如下：
案涉房屋性质为经济适用房。经孙女士、朱先生与王先生协商订立孙女士、朱先生借用王先生名义购买经济适用房的约定后，2004年8月26日，王先生与北京益恒房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定王先生购买案涉房屋。案涉房屋所有权于2006年9月14日登记于王先生名下。
2015年6月6日，案涉房屋的登记所有权人王先生出具《授权书》，授权孙女士作为代理人办理案涉房屋出售的相关事宜，孙女士有权代理王先生签署案涉房屋的买卖及相关协议、收取定金、收取购房款、行使房屋买卖合同项下的其他权利等。
2016年8月7日,孙女士作为出卖人王先生的委托代理人与买受人胡先生、韩女士在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区永善里4号楼8层802，产权证明所载建筑面积共104.71平方米；房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；案涉房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币359万元，其中案涉房屋成交价格为人民币180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币179万元；买受人于2016年8月7日将第一笔定金人民币5万元以自行支付的方式支付出卖人，买受人于权属转移登记之日前3个工作日内将第一笔首付款人民币231万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付出卖人，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币120万元；双方应于网签合同生成且评估报告下发后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受人从购房款中留存人民币1万元作为户口迁出保证金，留存人民币2万元作为物业交割保证金；双方同意在公积金贷款审批通过且办理完毕资金监管后3个工作日内，双方应该共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人若出现逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，或者拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于案涉房屋总价款的20%向买受人支付违约金。
合同签订后，胡先生、韩女士向孙女士支付定金人民币5万元。2016年9月13日，案涉房屋完成网上签约；2016年10月26日，案涉房屋评估手续完成。胡先生、韩女士要求孙女士、王先生按照合同约定继续履行，孙女士、王先生不予配合。
另查，王先生与案外人徐莉于2002年5月8日登记结婚，于2014年8月11日协议离婚；王先生与徐莉在《离婚协议书》中就夫妻共同财产的处理中未涉及案涉房屋，且确认夫妻共同财产在《离婚协议书》第三条已作出明确列明，除第三条列明房屋及银行存款外，并无其他财产。孙女士与朱先生于1995年8月9日登记结婚；2011年5月30日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第00059号民事调解书，确认孙女士与朱先生自愿离婚，该民事调解书处理的财产未涉及案涉房屋。
法院审理中，胡先生、韩女士提交因未能如约入住案涉房屋而在外租赁房屋的房屋租赁合同及支付租金、中介费凭证等证据，以证明其因孙女士、王先生的违约行为造成的损失。
法院审理中，胡先生、韩女士自认，可以一次性支付剩余购房款354万元，并提交中国光大银行北京东×××证明，显示韩女士在该支行的银行账户当日存款资金为355万余元。孙女士自认，愿意对案涉房屋买卖合同承担责任。朱先生陈述，对于案涉房屋归自己孩子或者归孩子与孙女士共同使用没有太多意见。
结合当事人诉辩意见和陈述情况，法院归纳当事人争议焦点为：1.孙女士、朱先生与王先生之间的法律关系性质及内容；2.王先生、孙女士应否为胡先生、韩女士办理案涉房屋的所有权转移登记。3.王先生、孙女士应否承担违约责任及违约金数额。
一、关于孙女士、朱先生与王先生之间的法律关系性质根据法院查明事实，孙女士、朱先生与王先生之间存在
借名买房的约定。2004年，孙女士、朱先生与王先生就孙女士、朱先生从北京益恒房地产开发有限责任公司购买案涉房屋事宜，订立了以王先生名义购屋，并将房屋登记在王先生名下，待房产权证下发时再过户至孙女士、朱先生名下的约定。根据
借名买房约定，孙女士、朱先生享有依据约定要求王先生办理案涉房屋所有权转移登记的权利。该请求权属于依据合同约定的债权请求权，借名人孙女士、朱先生只享有对登记权利人王先生的债权，并不对案涉房屋享有所有权。在案涉房屋的登记所有权人王先生未将案涉房屋变更登记至孙女士、朱先生名下前，案涉房屋的物权权属由王先生享有。
二、王先生、孙女士应否为胡先生、韩女士办理案涉房屋的所有权变更登记.在孙女士、朱先生有权要求王先生在具备条件后将案涉房屋所有权转移登记的情况下，结合案涉房屋在朱先生与孙女士离婚后由孙女士居住使用、朱先生对于案涉房屋归自己孩子或者归孩子与孙女士共同使用没有太多意见的陈述，表明朱先生已经放弃将案涉房屋转移登记至其名下的请求权。孙女士虽然亦享有将案涉房屋转移登记至其名下的请求权，但其代理王先生出卖案涉房屋的行为表明孙女士放弃该请求权，认可王先生将案涉房屋出卖给胡先生、韩女士。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》由孙女士代理王先生与胡先生、韩女士签订，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。在胡先生、韩女士不存在违约情况下，其有权按照合同约定要求王先生将案涉房屋所有权变更登记至其名下。故在朱先生、孙女士基于
借名买房约定享有的要求王先生办理案涉房屋转移登记的权利，与胡先生、韩女士基于房屋买卖合同约定享有的要求王先生办理案涉房屋转移登记的权利并存的情况下，朱先生、孙女士已经以行为放弃了该项权利，法院优先保护胡先生、韩女士要求转移登记的权利。
现买受人胡先生、韩女士自愿一次性支付剩余购房款354万元，系对支付房款的期限利益的放弃，法院予以确认。在胡先生、韩女士自愿一次性支付剩余房款情况，胡先生、韩女士有权要求王先生继续履行合同，为其办理案涉房屋所有权的转移登记，对胡先生、韩女士的该项诉讼请求，法院予以支持。因孙女士系代理王先生订立合同，房屋买卖合同中出卖人的权利义务应由本人王先生行使和履行。但因孙女士自愿承担案涉房屋买卖合同中的责任，属于债务履行的加入，法院予以确认。综上，法院对胡先生、韩女士要求王先生、孙女士共同承担所有权转移登记义务的主张予以采纳。
三、王先生、孙女士应否承担违约责任及违约金数额
根据法院查明事实，案涉合同未能继续履行，系因王先生、孙女士迟延、拒绝履行导致。根据合同约定，王先生出现逾期配合办理贷款申请手续超过十五日，或者拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于案涉房屋总价款的20%向买受人支付违约金。王先生存在逾期履行配合办理贷款申请手续超过十五日和擅自提高房屋交易价格等违约行为，应当承担相应违约责任。前已述及，因孙女士自愿承担合同责任，法院确认出卖人的违约责任由孙女士、王先生共同承担。
根据双方合同约定，孙女士、王先生应承担房屋总价款20%的违约金，孙女士、王先生认为该违约金标准过分高于买受人的实际损失，申请予以减少。法院结合胡先生、韩女士对其损失的举证情况，确认该违约金标准过分高于胡先生、韩女士的实际损失，并予以酌减。违约金的具体数额，法院以胡先生、韩女士的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定为25万元。
法院判决如下：
一、胡先生、韩女士于本判决生效之日起十日内支付孙女士、王先生购房款人民币三百五十四万元整；
二、孙女士、王先生于收到本判决第一项购房款后三十日内配合将北京市丰台区永善里4号楼8层802号房屋转移登记至胡先生、韩女士名下；
三、孙女士、王先生于本判决生效之日起十日内赔偿胡先生、韩女士违约金人民币二十五万元；
四、驳回胡先生、韩女士的其他诉讼请求。
借名买房纠纷案例 