李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

李先生向法院提出诉讼请求：
       请求判决杨女士与地理所为我办理北京市朝阳区博世祥园小区5号楼某室房屋过户登记手续。事实和理由：杨女士为李先生女朋友陆x1的母亲，因杨女士的配偶陆先生是地理所的院士，双方约定李先生借用杨女士的名义向地理所申购位于北京市朝阳区博世祥园小区5号楼某室房屋。杨女士告知李先生购买该房屋需要140万元，李先生于2011年1月19日将购房款人民币113万元通过银行转账的方式转给杨女士，剩余的购房款通过现金方式支付，杨女士用该笔款项向地理所购买了上述房屋。杨女士在购买上述房屋后，于2011年3月将房屋交付李先生，李先生自交付之日起一直占有使用该房屋并享有该房屋收益。李先生实际出资对该房屋进行装修并购置家具电器，使用期间的物业费、水电费、车位费均由李先生实际交付。杨女士至今没有为李先生办理相应的房屋过户手续，也没有提供购房协议，导致李先生无法自行办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，合同可以通过口头的方式订立，李先生与杨女士通过口头的方式经协商一致订立了借名买房合同，合同的内容均为双方真实的意思表示，双方建立了借名买房的关系，李先生为本案房屋的实际购买人。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，杨女士应该履行为李先生办理过户登记的合同义务。李先生借用杨女士名义购买了地理所位于北京市朝阳区博世祥园小区5号楼某室的房屋，建立了房屋买卖关系，作为该房屋的出卖人，地理所有义务为房屋购买人办理过户登记手续。综上，恳请法院支持原告的诉讼请求。
 
杨女士辩称：
       一、李先生的诉讼请求没有事实依据。本案不存在借名买房的事实，本案实际情况是，杨女士具有购买该房屋的真实意图，与李先生之间从来没有约定过所谓的借名买房，更没有签订过类似的协议，也不存在李先生所说的有出资关系的事实，因此，李先生的诉讼请求没有事实依据，其请求权基础不成立。二、李先生的诉讼请求没有法律依据。根据上述事实，诉争房屋的购买是清楚的，在李先生与杨女士就购房不存在法律关系，也不存在约定的情况下，李先生提出的诉讼请求既没有合同依据，也没有法律依据，同样导致其请求权基础不成立。综上，李先生的诉讼请求应当由法院查明事实后依法驳回。并且，李先生主张的出资款项并非其本人实际拥有的资产，该事实与本案审理的关系由法庭认定。
 
地理所辩称：
      一、豹房南里小区改造项目建设的住宅，其性质属于按经济适用住房管理的中央国家机关职工住宅，不属于商品房住宅。地理所与李先生之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在其他任何法律关系，不应将地理所作为本案被告，请求法院依法驳回李先生对地理所的起诉。
陆先生述称，同杨女士的意见。
 
法院查明：
      杨女士与陆先生系夫妻，陆x1系二人之女。陆x1与余先生原系夫妻，后离婚。2005年或2006年前后，陆x1与李先生形成男女朋友关系。陆x1于2017年4月12日去世。年1月19日，李先生向杨女士汇款113万元。2011年1月21日，杨女士向豹房南里小区改造工程项目办公室出具《关于购买豹房南里小区住宅的个人承诺书》，内容为其系中国科学院的职工，自愿购买豹房南里小区5号楼某号住宅，曾于2009年预付款项1612064元，并自愿将所交款项中超出办理房产证手续时购房合同所标示的住房价格之外部分的款项赠与项目，以便项目实现资金平衡。2011年1月24日，杨女士支付房款1593800元、维修基金17164元及产权证代办费1100元。2011年1月26日，杨建军支付物业费2353.92元。购房涉案房屋时，李先生或陆x1未与杨女士达成书面协议。
       2017年4月22日，杨女士、陆先生与李先生曾进行一次谈话，其中李先生称：“还要一件事情，我觉得这个事情说出来你们肯定接受不了”，杨女士称：“没事，咱们都谈谈，慢慢谈，是不是？”李先生称：“对”，杨女士称：“尽量达成共识”，李先生称：“嗯，是这个917的房子，因为这个房子，当时不管是余先生出钱也好，或是怎么着也好，这个房子是小陆陆出的钱，这个小陆陆出的钱呢，而且在中途的时候，有段时间的时候，x就想要这个房子，说她妈想买怎么怎么着，小陆陆当时也生气过，说的你拿600万就给你，最后他们也不提这个事，这个到最后这个房子，说的给你也好，给阿姨也好，这个将来肯定也还是陆洋和岳宁的，是不是这个？所以说小陆陆的意思，这个房子，我就不想说这个话，这个房子宁可让中科院收回去，也绝对不给他们用。”陆先生称：“说什么？”杨女士称：“不给他们留下”，陆先生称：“啊？”杨女士称：“不给他们留下，就是”，陆先生称：“噢”，李先生称：“到时可以拿这笔钱，她说的，要是那什么的话，到时候弄个小动物基金也好，以我的名字或什么也好，捐献出去也好，这个房子绝对不给他们留下，这个她心愿到时我也会那什么的，对吧？所以说这个，你们接受也好，不接受也好，我可以到时候那什么，那天我也和他们聊，那个那谁和他们聊，说这个房子，要，我有天大的本事也要不回来，但是他们可以想办法帮我把这个房子收回去。”
       2017年5月，杨女士与李先生签订的《调解协议》，主要内容为双方就陆x1遗产遗物及相关权利达成协议，其中约定李先生代租的豹房博世祥园5号楼某号房屋产权人为杨女士，李先生承诺在2017年12月31日之前不再行使代租权。
       涉案房屋所在的北京市朝阳区北辰东路6号院5号楼的房屋所有权于2012年4月25日登记在中国科学院名下。
根据2012年1月20日《关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知》，搬迁户原住房属于职工住宅的，搬迁安置住房暂时不得上市交易。
      根据2010年6月7日《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》，中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。

对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：
        一、关于李先生是就购买涉案房屋全额出资。经查李先生中国建设银行账户明细，显示该账户于2010年7月21日余额为70.04元，于2010年7月22日由李先生本人其他账户转入1199658.31元，于2011年1月19日向杨女士汇款113万元。杨女士认为上述钱款系李先生个人账户之间的操作，不排除李先生自己进行资金操作的可能。杨女士称陆x1与余先生婚姻期间曾购买位于朝阳区南沙滩小区房屋一套，后决定出售该房屋以购买涉案房屋，售房款为110万元，李先生向杨女士汇款的113万元应为陆x1的售房款。杨女士认为2017年4月22日谈话可以证明李先生向杨女士的转账系陆x1给杨女士的购房款项，并非李先生对诉争房屋的出资。李先生认为当时谈话的场合不可能将谁出钱谁未出钱的全部情况说清楚，还应该有其他表述，且该录音可以证明房屋不是杨女士购买，而是借名买房。杨女士提交陆x1前夫余先生于2018年3月20日出具的说明一份，大致内容为：余先生与陆x1在2008年得知地理所豹房小区改造的房屋有可能销售，建议杨女士和陆先生购买，后商定房屋所有权归杨女士，使用权归陆x1和余先生，后陆x1将其与余先生于1996年购买的位于南沙滩小区48号楼1单元203号房屋出售，售房款帮杨女士支付购买涉案房屋。李先生对该说明的真实性不认可。杨女士提交其银行账户明细，显示该账户于2011年1月19日汇入482055元和113万元后余额为1612065元，后于2011年1月21日汇出1612064元。杨女士称其支付购房款时陆x1向其转账48万元。法院认为，李先生述称其汇款113万元之外，剩余购房款通过现金方式支付，但杨女士提交的证据可以显示购房时陆x1曾向杨女士进行了大额汇款，根据2017年4月22日谈话亦可看出李先生认可陆x1购房出资的事实，故法院根据现有证据难以认定李先生在购房时进行了全额出资。
         二、关于涉案房屋购买后的使用情况。李先生称一直以其名义对外出租。杨女士对此不清楚，称其购买房屋后交给陆x1使用，陆x1生前最后几年一些事务都以李先生名义去做，陆x1去世后杨女士准备收回房屋时发现该房屋由李先生对外出租。李先生提交如下证据证明使用情况：1、2011年3月的装修登记表，杨女士作为业主签字。2、李先生于2011年4月30日购买家电的发票5张。3、李先生于2011年5月6日缴纳水费和2013年12月4日缴纳物业费和车位费的收据。4、李先生作为出租人与承租人签订的2013年12月5日《房屋租赁协议》、2015年12月25日及2016年12月23日《北京市房屋租赁合同》。杨女士认为上述证据均不能证明李先生对房屋实际占有使用。法院认为，根据李先生提交的证据可以证明其对涉案房屋使用的事实。
 
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
      当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李先生主张其借杨女士的名义买房，但未能提交充分证据。首先，其不能证明双方达成了借名买房的书面或口头协议。其次，其不能证明其对诉争房屋全额出资。再次，购房后其虽然对涉案房屋进行使用，但其不能证明该使用系基于何种权利而来，且其使用房屋时与杨女士之女陆x1系男女朋友关系，其亦不能排除陆x1对房屋的权利。综上，法院对李先生主张借名买房的事实难以认定，李先生以此为由要求被告将房屋转移登记至其名下，无事实及法律依据，法院不予支持。

法院判决如下：
       驳回原告李先生的全部诉讼请求。