李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
原告魏女士诉称：
      原告因有房屋在2000年拆迁，后利用拆迁房屋补偿款购买了涉诉房屋。购房款由原告支付，且房屋购买后一直由原告居住使用，房屋所有权证书亦保留在原告手中。2011年10月22日，被告谢先生给原告出具一份“说明”，该“说明”中明确说明原告为涉案房屋支付购房款，实际所有权归属原告。原告现年近九十，住在福利院中，生活、医疗费用极高，所以欲出售房屋，可被告不予配合。依据相关法律规定，虽然涉案房屋登记在被告名下，但购房款由原告支付且涉案房屋亦由原告占有使用，所以涉案房屋的所有权应属原告。原告对自己财产有完全的处分权，由于被告的不配合致使原告生活极为困难，原告无奈之下，诉至我院，请求判令：1、被告协助将大兴区郁花园一里45-3x房屋过户到原告魏女士名下；2、被告承担本案全部诉讼费用。
 
被告谢先生辩称：
      我不同意原告的诉讼请求。我认可房屋由原告出资装修，购买后也一直由原告居住，但原告并非全款出资购买涉案房屋，我也曾出资三万元。我当时写“说明”只是为了让原告安心，“说明”的内容并非都是真实的。如果确如原告所说是为了让她能够享受单位住房补贴而用我的名字购买涉案房屋，为什么在其单位住房补贴已经下发后原告迟迟未想到过户。且购买房屋时原告就跟我说她百年之内房子由她居住，她百年之后房子归我。现在原告要过户，是背后有人指使，并非原告本意。如果原告生活上、医疗上缺钱，我作为儿子可以给原告钱，不希望原告起诉我。关于房产的归属问题，应当以国家登记的为准。我履行了自己的承诺，一直让原告居住涉案房屋，现在原告要过户，我不同意。
在本案审理过程中，原告魏女士申请追加原告谢先生之妻施女士为本案被告。
被告施女士辩称：答辩意见与被告谢先生一致。

经审理查明：
      原告魏女士与被告谢先生系母子关系，被告谢先生与被告施女士系夫妻关系。被告谢先生，曾用名谢x1。2000年，位于北京市东城区北河沿大街18号的房屋拆迁，原告魏女士获拆迁款251816.5元，被告谢先生获拆迁款195200元。2003年4月22日，被告谢先生与案外人韩x签订房屋买卖合同，由被告谢先生购买韩x所有的位于大兴区郁花园一里45-3x号房屋，并于2003年4月24日办理了房屋所有权转移登记手续，登记所有权人为被告谢先生，产权证书号为京房权证兴私字第072749号。该房屋购买后，原告魏女士出资装修并一直居住，其搬去养老院后，房屋一直处于闲置状态。原告魏女士持有该房屋所有权证原件。2011年10月22日，被告谢先生书写“说明”，主要内容为：“大兴区郁花园一里45号楼3门301房的房产证署名为谢x1，原因是在购买郁花园一里房产时，魏女士是无房户，可享受单位房屋补助款，如果魏女士拆迁购房，将影响魏女士房补发放金额，所以在魏女士单位未给发放房补的情况，为不损失房补款，在购买房产时用的是谢x1的名称，但实际出钱人、实际使用人是魏女士，实际所有人也是魏女士。”
关于“说明”的真实性及性质认定，原告魏女士认为“说明”证实了其与被告谢先生之间存在借名买房的协议，虽然涉案房屋的房产证署名为谢x1，但实际出钱人、实际使用人、实际所有人均为原告魏女士；被告谢先生、被告施女士均认可“说明”为被告谢先生本人书写，但“说明”内容并非属实；被告施女士在最后一次庭审中陈述：我对谢先生书写“说明”一事并不知晓，因涉案房屋属于夫妻共同财产，被告谢先生书写“说明”属于对夫妻共同财产的无权处分，且当时夫妻二人之间正闹矛盾，谢先生此举有转移夫妻共同财产之嫌，故“说明”应为无效；且“说明”只是对原告魏女士居住权的确认，房屋购买后确实一直由原告魏女士居住，我们已经完成了我们的承诺。
关于涉案房屋的出资情况，被告谢先生在前两次庭审中、被告施女士在其参与的第一次庭审中陈述：涉案房屋并非原告魏女士全款出资，被告谢先生在购买涉案房屋时也曾出资三万元，并提交了被告谢先生名下银行卡于2003年4月21日取款三万元的银行卡业务回单。对此，原告魏女士不予认可。在最后一次庭审中，被告谢先生与被告施女士辩称：涉案房屋系由二被告全款出资购买所得，与原告魏女士无关，原告魏女士亦不予认可。
另外，被告谢先生为了证明因原告魏女士借用其名义购房，导致其丧失购买拆迁优惠房的资格，提交了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议显示被告谢先生一家三口共获得拆迁款195200元，该协议上还加盖了大兴区地方税务局公章，公章显示“已办理免契税2928元，已用补偿款223000元”。对此，被告谢先生解释，“补偿款223000元”即指涉案房屋的购买价格为223000元，因涉案房屋系以其名义购买，故购买涉案房屋的免契税章盖在他家的拆迁补偿协议上，依据当时的政策规定，他本人因此丧失购买优惠房的资格。


北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
       根据法律规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。针对房屋的出资情况，被告谢先生与被告施女士在前两次庭审中均陈述：被告谢先生曾出资三万元购买涉案房屋，剩余部分由原告魏女士支付。而在最后一次庭审中，被告谢先生与被告施女士辩称涉案房屋系其二人全款出资购买，与原告魏女士无关，推翻了二人在前两次庭审中的陈述。被告谢先生与被告施女士的代理人发表的代理意见：拆迁补偿协议上所盖的契税章可以证明涉案房屋系被告谢先生与被告施女士二人全款出资，此代理意见亦与被告谢先生本人对于拆迁补偿协议上所盖契税章的陈述迥然相异。针对“说明”的真实性，被告谢先生认可“说明”系其本人所写，仅辩称“说明”内容中关于出资的情况并非属实。对此，被告施女士并未表示异议。而在最后一次庭审中，被告施女士辩称被告谢先生书写“说明”有转移夫妻共同财产之嫌，对“说明”的真实性不予认可。由此，被告谢先生与被告施女士均在最后一次庭审中推翻了其在前两次庭审中的陈述，但二人对己方新的陈述并未提供新的证据予以佐证。故对被告谢先生与被告施女士在最后一次庭审中的诸项抗辩，法院均不予采信。
       根据法律规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。原告魏女士为证明自己是涉案房屋的实际所有人，提供了被告谢先生亲笔书写的“说明”。根据“说明”所载内容，涉案房屋系原告魏女士出资、使用和实际所有。对此，在没有证据证明被告谢先生系受胁迫、欺诈，且无其他相反证据对“说明”内容予以推翻的情况下，“说明”的内容应当能够表明被告谢先生本人的真实意思。被告施女士辩称：涉案房屋系夫妻共同财产，被告谢先生书写“说明”属于对夫妻共同财产的无权处分行为，应属无效。对此，法院认为，无论涉案房屋是否为夫妻共同财产，被告谢先生书写“说明”的行为并非对涉案房屋的处分行为，而是一种情况说明，不能因此认定“说明”无效，对“说明”真实性的认定应当结合本案的证据及当事人陈述综合确定。被告谢先生抗辩称：其书写“说明”是为了让原告魏女士安心。该项抗辩亦不能构成“说明”无效的法定理由。被告谢先生还辩称：原告魏女士并未全款出资，其也曾出资三万元。但其提交的银行卡业务回单并不能直接证明所取款项实际用于购买涉案房屋，不足以推翻“说明”中关于原告魏女士为实际出钱人的陈述。故，对“说明”的真实性，法院予以认可；对“说明”所载的内容，法院予以采纳。
       根据已查明的事实和当事人的当庭陈述，涉案房屋系以被告谢先生名义购买，实际出资人及使用人均为原告魏女士，法院确认原告魏女士与被告谢先生之间存在借名买房合同关系，涉案房屋实际所有权人为原告魏女士。现原告魏女士要求被告谢先生、被告施女士协助办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。被告谢先生抗辩称其因被借用名义购买房屋而丧失购买优惠房的指标，但其并未丧失购买房屋的资格，且双方借名买房的协议系双方自主决定，被告谢先生作为完全行为能力人，应对自己的行为具有完全的认知和判断能力，双方亦未就此进行相关约定，故对该项抗辩，法院不予采信。

法院判决如下：
      被告谢先生、被告施女士于本判决生效后十日内协助原告魏女士到房屋主管部门将位于北京市大兴区郁花园一里45-3x房屋产权证过户至原告魏女士名下。