李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 
二原告诉求：
       诉讼请求：1、请求确认赵先生与被告就位于北京市朝阳区XXX东里X号院XX号楼X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）存在借名买房关系；2、判令编号为Y125XXXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）买受人的权利义务归夏女士享有；3、判令被告协助夏女士将涉案房屋所有权转移登记至夏女士名下。事实和理由：二原告系母子，赵先生与被告系姐弟。2011年11月，被告、第三人与和XXX地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和XXX公司）签订了购买涉案房屋的《购房意向书》，被告向和XXX公司支付了10万元购房定金。后因被告无资金能力购买涉案房屋，无法按期与和XXX公司签订正式购房合同，10万元定金面临被没收的境况。2011年12月，被告找到赵先生，请求其帮助收回10万元定金。经协商，赵先生与被告达成一致，由赵先生出资够买涉案房屋，由被告出借名义（因和XXX公司不同意合同更名）与和XXX公司签订正式购房合同，关于涉案房屋的一切权利属于赵先生。2011年12月18日，被告及第三人向赵先生出具了《房屋产权确认书》。在上述情况下，被告、第三人与和XXX公司于2011年12月18日签订了《预售合同》，赵先生向和XXX公司支付了涉案房屋的首期购房款893844元（合同约定的30%首期款993844元扣减100000元定金）。2012年2月12日，赵先生向和XXX公司支付了剩余70%的购房款2318968元，并于2月13日归还了被告100000元定金。至此，赵先生已向和XXX公司支付了全部购房款3312812元。2013年4月23日，和XXX公司通知被告办理收房手续，赵先生与被告一起办理了收房手续，由赵先生向和XXX公司支付了面积补差款57703元，并交付了房屋专项维修资金29054元。赵先生随后办理了涉案房屋的入住，并投入资金对其进行装修、购买家具家电。涉案房屋交付后，一直是赵先生控制、占有和使用。截止目前，赵先生将涉案房屋出租。2017年6月份后，被告不履行代持人的义务，不配合办理涉案房屋产权证。
 
被告辩称：
      不同意二原告的全部诉讼请求。第一，被告没有见过《房屋产权确认书》，该《房屋产权确认书》涉嫌欺诈。被告从来没见过《房屋产权确认书》，上面的文字内容没见过。在被告交纳定金完成选房并签订购房合同后，赵先生知道这一消息主动找到被告，说因为父母照顾他们一家三口多年无法照顾被告和被告将来的孩子，由赵先生支付全部房款，将涉案房屋作为礼物送给被告作为对被告的补偿，双方不用签订借款协议。被告十分感动就同意了。当时赵先生拿出一些文件让被告签字，其中夹着几张空白页，被告没有任何心理防范就签字了。出于对姐姐的感激，被告同意交付后赵先生可以暂时使用一段时间，就将钥匙也给了赵先生。赵先生居心叵测，蓄谋等她儿子十八岁将涉案房屋过户到其儿子名下，等被告在空白页上签字后，将《房屋产权确认书》上文字打印在上面。赵先生以欺诈的方式让被告签字，《房屋产权确认书》无效。第二，《房屋产权确认书》的内容因涉嫌违反国家限购政策，侵害公共利益无效，应予解除。截至《房屋产权确认书》签订日2011年12月18日，赵先生名下仅在北京的房产最起码有十套以上，且都是三居、四居的大户型，完全不符合北京市住房限购政策。赵先生没有购房资格，没有权利要求涉案房屋归其所有，没有权利处置房屋。合同不仅是当事人之间的问题，有可能涉及社会公共利益和公德，国家有权干预。赵先生要求将涉案房屋过户至夏女士名下，夏女士还在上高中，没有经济能力，没有参与购房的过程，也未支付房款，与本案没有任何关系，不应该也不可能成为本案原告。赵先生诉讼请求实质是规避北京市住房限购政策，涉案房屋实际上仍然是赵先生所有，法院不应该支持合同继续履行。赵先生没有购房资格，自身无法通过合同履行取得涉案房屋所有权，也无权转让给与本案没有任何关系的夏女士。第三，被告已经缴纳契税，从侧面证明被告才是涉案房屋的所有权人。契税是向产权承受人征收的一种财产税，被告已经缴纳了契税，完税凭证上记录的是被告的名字，被告已经通过购买方式取得涉案房屋所有权，是涉案房屋真正的业主。赵先生不具备缴纳契税的条件，税务机关也不可能接受赵先生的税款，表明赵先生不具有涉案房屋所有权。
 
第三人述称：
    《房屋产权确认书》是第三人与被告在婚姻存续期间签署的，内容真实。当时第三人与被告无力购买涉案房屋，为避免10万元定金被没收，由赵先生实际出资购买涉案房屋，被告只是名义上的代为持有房屋。
 
法院查明：
       2011年12月18日，被告（买受人）与和XXX公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由被告购买涉案房屋，涉案房屋预测建筑面积共141.32平方米，其中套内建筑面积122.86平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.64平方米。涉案房屋单价每平方米26964.12元，总价款3312812元。
       2011年12月18日，被告、第三人出具《房屋产权确认书》，内容为：“兹有任先生和常女士夫妻声明及确认如下：关于任先生名下购买的位于北京市朝阳区XXX路XXXX小区XX号楼X单元XXX号房屋，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付10万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由赵先生女士（身份证号×××）出资购买该房屋，并归还任先生所付前期10万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是赵先生女士，该套房屋的产权应归赵先生女士所有，任先生只是名义上代赵先生女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于赵先生女士所有，与任先生、常女士夫妻皆无关，任先生、常女士夫妻对于该套房屋不向赵先生女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，任先生、常女士夫妻一切听由赵先生女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有被告及第三人的签名。庭审中，被告不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写，并申请笔迹鉴定。法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对《房屋产权确认书》上被告签名与《预售合同》被告签名是否为同一人书写进行鉴定。2018年5月9日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，鉴定结论为：“检材‘确认人’处的‘任先生’签名与样本中的‘任先生’签名是同一人书写”。二原告对《鉴定文书》的真实性认可，同意鉴定结论。被告对《鉴定文书》的鉴定结论无异议，认可签名是其本人书写，但称当时是赵先生拿一些文件给被告签字时被告签在空白页上的，对《房屋产权确认书》的内容不认可。
       关于涉案房屋购房款的支付情况，被告向和XXX公司支付定金10万元；2011年12月18日，赵先生向和XXX公司支付购房款893844元；2012年2月12日，赵先生向和XXX公司支付购房款2318968元；以上共计3312812元。2012年2月13日，赵先生退还被告定金100000元。被告认可收到赵先生退还的100000元定金，但称购房款系赵先生代为出资，涉案房屋的所有权还是归被告，涉案房屋只是赵先生暂时使用，所以将定金退还被告。
    2013年5月4日，赵先生向和XXX公司支付了涉案房屋面积误差款57703元。
     2013年5月2日，赵先生向被告转账28200元用于支付涉案房屋的专项维修资金。2013年5月3日，被告交纳了涉案房屋的专项维修资金29054元。2013年5月20日，赵先生与北京X**建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定的装修工程造价为20200元。被告对上述装修合同的真实性认可。
      赵先生提交物业收款收据两张，证明其交纳了涉案房屋2017年1、2季度、2018年1、2季度的物业费。被告提交物业收款收据一张，证明其交纳了涉案房屋2018年3、4季度的物业费。涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018年1月19日，被告将户口迁入涉案房屋。2018年4月26日，被告交纳了涉案房屋的契税101115.45元。
       关于涉案房屋的使用，赵先生称目前由其出租，并提交《北京市房屋租赁合同》佐证。被告对《北京市房屋租赁合同》的真实性认可，但称其将租户赶出并更换门锁，其最近没在涉案房屋居住，也没去过涉案房屋。被告提交物业公司2017年12月25日出具的《居住证明》一份，用以证明被告目前居住使用涉案房屋。二原告对《居住证明》的真实性认可，但称涉案房屋目前是赵先生在占有使用。
       2017年8月24日，赵先生向被告邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求被告将涉案房屋所有权转移登记至夏女士名下。被告对邮寄底单真实性认可，但认为是赵先生个人的意见。庭审中，原告认可其无北京市购房资格。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
       借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。本案的《预售合同》虽由被告与和XXX公司签订，但涉案房屋的购房款、专项维修资金、装修款、部分物业费由赵先生支付，且赵先生、被告、第三人通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由被告代持，所有权归赵先生所有，因此，赵先生与被告之间形成借名买房合同关系。法院对赵先生要求确认其与被告就涉案房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求予以支持。
        李松律师认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的借名买房出名人购买的是商品房，并非政策性保障住房，不存在上述法律规定的无效情形，因此，赵先生与被告之间的借名买房合同有效。
       李松律师认为， 虽然赵先生与被告之间借名买房合同有效，但法院对赵先生主张的《预售合同》权利义务归夏女士享有、被告协助夏女士将涉案房屋所有权转移登记至夏女士名下的诉讼请求不予支持，理由如下：第一，《预售合同》系被告与和XXX公司达成，赵先生并非《预售合同》的当事人，无权要求《预售合同》的权利义务归夏女士享有；第二，虽然《房屋产权确认书》约定赵先生享有涉案房屋的所有权、处置权、收益权，法院认为，其享有处置权和收益权的前提为赵先生享有涉案房屋的所有权，但无论是形成该合同关系时还是本案庭审结束，赵先生均无北京市购房资格，因此，赵先生不具备将涉案房屋转移登记至其名下的条件，无法取得涉案房屋的所有权，故亦无法依据《房屋产权确认书》中处置权处分涉案房屋。赵先生在本案中要求被告将涉案房屋所有权转移登记至夏女士名下实际上是对涉案房屋的处分，处分权系所有权的一项权能，在赵先生尚未取得涉案房屋所有权的前提下行使处分权没有法律依据；第三，从合同的角度来看，赵先生要求被告将涉案房屋所有权转移登记至夏女士名下实质是赵先生要求被告向第三人履行合同义务，向第三人履行合同必须有当事人之间明确的合意，但《房屋产权确认书》并无赵先生、被告之间达成被告向夏女士履行借名买房合同的合意，诉讼中被告也不同意向夏女士履行涉案房屋的所有权转移登记义务。因此，赵先生要求被告向夏女士履行义务的诉讼请求没有合同依据。

法院判决如下：
        一、确认原告赵先生与被告任先生就位于北京市朝阳区XXX东里X号院XX号楼X单元XXX室房屋存在借名买房合同关系；
        二、驳回原告赵先生、原告夏女士的其他诉讼请求。