李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告陈女士诉称：

      2012年10月15日原告获得《北京市什刹海街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》，编号：备X，经审核符合北京申请购买限价商品住房条件，予以备案。2014年12月24日原告与北京华融金晖置业有限公司签订《融泽嘉园选房确认协议》，确认原告购买昌平区融泽嘉园×号房屋（现住址：昌平区×号）。2015年4月9日原告与北京华融金晖置业有限公司签订了《北京市定向安置房销售合同》约定购买上述房屋。因原告购房时曾向被告借款，2016年8月25日北京华融金晖置业有限公司交付房屋时，被告提出临时借住一下，原告同意了被告的要求，现在原告需要使用该房屋，要求被告归还房屋，但被告拒绝归还，无奈之下原告只能起诉至法院，请求法院判令：1、被告陈先生腾退昌平区×号房屋（合同地址：融泽嘉园×号房屋）并返还原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告陈先生答辩称：

        原告所述的不是事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、本案争议房屋并非如原告所述临时借住，而是借名买房，原、被告系亲兄妹关系，2012年原告符合申请两限房的条件，但因有父母的住房可以居住，也没有购房资金，一直不去申请。被告因生有双胞胎儿子，对住房有更多的需求，因此，二人当着父母的面，达成口头协议，原告去申请了两限房指标，由被告出资买房，房屋归被告所有，将来满足条件后过户至被告或者被告儿子名下，同时，被告答应免除此前原告做生意时从被告处借走的借款30万元。此后，被告以原告的名义及两限房指标购买了本案争议的房屋。所有的购房款、税费、产权代办费及其他手续费等费用均由被告方支付。房屋交付后，由被告实际占有并进行了装修使用，与房屋有关的物业费、专项维修基金、有线电视费、车位使用费、取暖费等费用全部由被告方支付，一直持续至今，父母对此事一直知情；2、本案纠纷形成的原因是十多年来，原告陈女士在房山租了5亩地收养流浪狗，狗数量逐年增多，现已有一百多只，花费了大量的人力、物力、财力。父母两处平房的出租所得全部由原告消费，并以各种理由将母亲多年积蓄近20万元骗走用于养狗，随着狗的数量越来越多，经济压力越来越大，且其本身一直没有工作，没有任何经济来源。原告此前一直同意等争议房屋达到过户条件后过户给被告，但是从今年5月份开始，便改变主意，要求把诉争房屋卖掉，经过多次协商，被告不同意卖房，且由于房屋过不了户卖不出合适的价格，只同意给原告一些补偿，但需要分阶段向她支付，且让她保证不再继续增加条件，而原告可能急于用钱，就想一次性得到钱款，而被告方担心即使给了她钱，将来原告还可能反悔，没完没了，因此最终没有达成一致意见，原告才起诉至法院。综上所述，原告起诉要求腾房，随便编了个理由说是借住来起诉，实在是没有任何法律依据与事实依据，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，同时考虑到双方系亲兄妹关系，又要考虑到父母的感受，被告方同意在法庭的主持下进一步调解，妥善处理好家庭纠纷。

法院查明：

       陈女士与陈先生系兄妹关系。根据陈女士提供的《北京市什刹海街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》显示，根据北京市限价商品住房管理规定，陈女士作为申请人符合购买限价商品住房条件，准予备案，备案编号：X，备案日期为2012年9月3日。2014年12月24日，陈女士与北京华融金晖置业有限公司签署了《融泽嘉园选房确认协议》，确认认购房号为×号，房屋总价款为1159156元，预测建筑面积为85.03平方米。2015年4月9日，陈女士作为买受人与北京华融金晖置业有限公司签署了《北京市定向安置房销售合同》，房屋坐落：昌平区回龙观镇回龙观村西城区旧城保护定向安置房二期×，房屋单价为每平方米13632.32元，总价为1159156元，付款方式为通过陈先生之妻刘娜的银行账户向北京华融金晖置业有限公司转账，北京华融金晖置业有限公司开具了金额为1109156元和50000元的发票各一张，在办理该房屋的入住时，产生面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金合计20548元，该笔费用亦有刘娜的银行账户支出。此外，陈先生亦交纳了该房屋的热费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等费用。庭审中，陈先生称该房屋其还进行了装修，花费85000元，目前房屋出租给了蛋壳公寓。

另查，诉争房屋的《北京市定向安置房销售合同》（合同编号：DX1700468）、购房发票、交纳面积差价款、有线电视初装费、专项维修资金、取暖费、停车管理服务费、车位租赁费、有线电视收视费、物业费等相关书面文件的原件均在陈先生处。诉争房屋尚未办理房屋所有权证书，经询问原因，陈先生称目前可以办理房屋所有权证书，但因双方存在争议，己方持有购房合同原件和发票原件，故陈女士暂时无法实际办理登记。根据取暖费等单据和现场照片记载，目前诉争房屋的地址为北京市昌平区×号。

法院判决如下：

       驳回原告陈女士的诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：

       当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中陈女士以返还原物纠纷诉至法院要求返还诉争房屋，其诉求能否成立，关键在于其是否有充分证据证实陈先生对涉案房屋系无权或非法占有。陈先生主张双方存在借名买房的口头约定，陈女士对此不予认可，称其为借款买房。法院认为借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的实际使用、购房合同和票据的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素来进行判断。李松认为，本案中，根据庭审中的陈述，诉争房屋系陈女士通过摇号取得，只有陈女士具有购买资格，在购房时购房款直接由陈先生的妻子刘娜通过银行转账的方式支付给开发商，并由陈先生持有相关购房合同和票据的原件，从双方的短信记录也可以看出双方当初对陈先生出资利用陈女士的购房资格购买诉争房屋是有过口头约定的，诉争房屋交付后也实际由陈先生进行了装修、对外出租和收取租金，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性，故法院认定双方之间存在借名买房关系。李松认为，陈先生占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于以上情况，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题解决之前，陈女士要求陈先生腾退诉讼房屋的诉讼请求，法院不予支持。