李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
王女士向法院提出诉讼请求：
        1.判令我与刘先生关于借名购买北京市丰台区阅园一区xx号（以下简称xx号）房屋的口头协议有效；2.判令刘先生立即协助我办理北京市丰台区阅园一区xx号房屋不动产转移登记手续；3.本案全部诉讼费用由刘先生承担。事实和理由：我与刘先生曾系男女朋友关系。因我不具备在北京购房资格，我与刘先生口头协议由我出资，借用刘先生名义购买房屋一套，待我或我的家庭具备购买资格后再将房屋过户给我。2014年7月14日，我以刘先生的名义签署房屋买卖合同，购买xx号房屋。购买房屋的首付款、各种税费全部由我出资，按揭贷款也由我偿还至今。我对房屋进行了装修，并居住使用。后双方因感情不和分手。分手后，我多次要求刘先生配合过户，均遭拒绝。现我的家庭具备在京购房资格。为维护我的合法权益，特诉至法院。
 
 刘先生辩称：
        我与王女士原系男女朋友关系，xx号房屋是为结婚而购买的婚房。从2010年到2015年双方处于同居状态，财产混同。我也有出资装修房屋和偿还贷款。王女士起诉的案由和法律事实均错误，双方之间应该是同居析产而不是借名买房。王女士的户籍不在北京，不具备在京购房资格，其第二项诉讼请求已经违反了北京市的限购规定，属于事实上的不能。综上，不同意王女士的全部诉讼请求。
 
法院查明：
       王女士与刘先生曾系男女朋友关系。2014年7月14日，刘先生（买受人）与王先生（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落在丰台区阅园一区xx号。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1190000元。买受人直接支付给出卖人定金100000元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2000000元。同日，刘先生（乙方）与王先生（甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4050000元。乙方于签订合同10日内将第一笔首付款1,900,000元整以资金托管的方式支付甲方（存入链家指定的融信账户）。乙方于产权过户前一日将第二笔首付款50000元以建委资金监管的方式支付甲方。2014年8月28日，刘先生取得xx号房屋的房屋所有权证。xx号房屋交付后，王女士一直在此居住。2017年春节左右，刘先生将门锁更换，王女士未能在此居住。刘先生将原房屋所有权证挂失后，于2018年5月10日重新补办了新的房屋所有权证。
2014年7月13日，王女士支付购房定金100000元。2014年8月10日，王女士支付房屋首付款1900000元。2014年8月20日，王女士支付房屋第二笔首付款50000元。xx号房屋的相关材料均由王女士持有。刘先生名下中国工商银行卡号为×××的银行卡用于偿还xx号房屋的房贷。自2014年10月xx号房屋开始还贷起，至2018年7月以前，该卡一直由王女士持有。在偿还贷款过程中，王女士、刘先生均有向该银行卡账户内存款的情况。
       王女士为证明购买xx号房屋系借刘先生的名字购买，购买房屋后该房屋由王女士个人居住，王女士提交了微信截图照片，并申请证人岳某、王某出庭作证。刘先生对王女士提交的微信截图、照片的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。刘先生对证人证言的真实性亦不予认可。刘先生为证明其与王女士自2011年开始确认男女朋友关系，自2013年开始形成了稳定的同居关系，提交结婚照、王女士2011年病历、2013年至2014年照片截图等证据，王女士对刘先生提供的证据的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。刘先生为证明双方系以结婚为目的购房，并非借名买房，提交了刘先生父亲与王女士父亲之间的短信聊天记录。王女士对上述短信聊天记录的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。
       xx号房屋在交付后，进行了装修。关于装修款的支付问题，王女士、刘先生说法不一，均称系其对xx号房屋进行的装修。王女士为证明其对xx号房屋进行了装修，并购买了家具家电，提交了装修合同、效果图、付款凭证、卓展家电积分卡等证据，王健对证据的真实性认可，对证明目的不认可。王健为证明其对xx号房屋进行了装修，提交了装修票据、室内装饰服务协议等证据，王女士对证据的真实性认可，但认为该证据系刘先生通过撬锁取得，协议系王女士签署，联系电话也是王女士的，装修的钱都是王女士刷卡支付的。刘先生提交的王女士父亲给刘先生父亲的短信中载明：“装修的账你们算清楚，我给刘先生说了，不会让你们吃一点亏的，大家都不容易，放心，我不是个小气的人。”“那您的意思是不同意房子过户，您拿回装修款的方案了?”。审理中，王女士称，为了给刘先生留面子，王女士骗自己的父母说刘先生家支付了装修款，其父为了解决问题，刘先生提出要10万元，刘婷父亲给了刘先生6万元。刘婷知道后，阻止了其父亲继续给刘先生钱。
 
法院判决如下：
        驳回王女士的全部诉讼请求。
 
 北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
        借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。本案争议焦点即在于王女士与刘先生是否形成了口头上的借名买房合同关系。根据本案查明的事实，王女士与刘先生之间并未就借名买房事宜签订书面约定。李松律师认为，王女士主张双方之间存在借名买房的口头约定，刘先生对此予以否认。结合双方的当庭陈述以及出具的证据，从购房时间看，购房时系王女士与刘先生恋爱期间；从购房出资看，双方均有向还贷账户内存款的记录；从房屋装修看，王女士称其自行出资装修，但从王女士父亲与刘先生父亲的微信记录可以看出王女士父亲认可刘先生家出资装修xx号房屋的事实。从上述情况看，均不能认定王女士所主张的借名买房的事实存在。李松认为，现王女士无充分证据证明其与刘先生之间存在借名买房的合同关系，故对王女士的诉讼请求，法院均不予支持。王女士对xx号房屋应享有的权利，可通过另案另行主张。