李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

刘某向法院提出诉讼请求：
    1.分割位于，住北京市大兴区房屋；2.诉讼费由孔某负担。事实与理由：2007年4月10日，为了结婚，刘某通过北京世纪财富房地产经纪有限公司大兴分公司（以下简称：世纪公司）居间介绍与徐某签订了北京市房屋买卖合同,购买位于，住北京市大兴区房屋（以下简称：涉案房屋），该房屋为两居室，建筑面积82.78平方米，价款438000元。2007年4月8日，刘某付清购房首付款178000元，其中刘某父母出资11万元，有出售方及中介出具的收据为凭。因缺乏资金给付剩余购房款，且刘某在银行不具备贷款资格，无奈之下只好以孔某的名义办理银行贷款，此时孔某为刘某的未婚妻。2007年4月29日，为办理贷款，刘某与徐某、中介公司及孔某签订了一份声明将购房方变更为孔某。2007年7月13日，刘某与孔某登记结婚。婚后刘某及其父母承担了家庭的主要经济来源，也是主要的还贷主体。2008年3月，刘某及其父母向朋友借款10万元提前偿还银行贷款。刘某与孔某婚后共同偿还贷款6万元，孔某单独偿还5万元。2013年，刘某与孔某因感情不和进行离婚诉讼。2014年1月17日，法院判决刘某与孔某离婚，因涉案房屋涉及案外人的财产权利，故法院未予以处理，并告知另行解决。上述事实在（2013）大民初字第x号民事判决书中进行了确认。涉案房屋并非孔某婚前个人财产，应当比照共同财产处理，理由如下：1.刘某购买涉案房屋的用意是为了结婚，从民俗上来讲男方买房天经地义；2.刘某不具备贷款资格而用孔某的名义贷款，这一事实孔某是明知的，且有中介公司与出卖人证实；3.涉案房屋是双方为了结婚的产物，刘某对涉案房屋也拥有实际物权；4.法律物权与实际物权冲突，也不应只考虑法律物权，也要保护实际物权人的利益。故，刘某应是涉案房屋的实际出资人和事实上的物权人，故请求依法予以分割。
 
孔某辩称：
    不同意刘某的诉讼请求。涉案房屋为孔某婚前购买且登记在孔某个人名下，属于孔某的婚前个人财产，刘某无权分割，应先进行确认之诉，确认房屋所有权后在进行分割。购房首付款来源于孔某的父母，贷款是孔某个人的贷款，刘某与出卖人签订的合同已作废，孔某与出卖人签订的房屋买卖合同有效。刘某及其父母的两次确权之诉均被驳回，存在恶意诉讼，刘某及其父母对涉案房屋不存在所有权。在双方的离婚案件中，刘某在庭审中认可孔某母亲出资10万元用于购房首付款，认可孔某出资58000元，认可孔某出资了购房的其他费用。刘某当时根本不想购买涉案房屋，当时已经申请了经济适用房且已经获得批准，但是刘某还是选择了购买商品房。

法院查明：
    2007年7月13日，刘某与孔某登记结婚，2009年5月1日育有一子刘浩宇。2013年5月9日，刘某以离婚纠纷将孔某诉至法院，2013年11月9日法院作出（2013）大民初字第0x号民事判决书，判决刘某与孔某离婚。孔某不服一审判决提起上诉，2014年1月17日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第x号民事判决书，判决：驳回上诉维持原判。
    2007年4月10日，刘某（买受方、乙方）、案外人徐某（出售方、甲方）与世纪公司（居间方、丙方）签订了北京市房屋买卖居间合同，约定徐某向刘某出售涉案房屋，成交价格为438000元，刘某付款方式为商业贷款，应在签订本合同的同时支付购房定金1万元交付丙方，乙方于2007年4月11日前补交该房屋定金1万元（11日15时前）。同日，刘某向徐某给付购房定金1万元。次日，刘某向徐某转账1万元。孔某称此2万元来源于孔某。
    2007年4月11日，刘某之父刘大全向刘某汇款11万元。刘某称此11万元用于购买涉案房屋，孔某对此不予认可，称刘某实际欠孔某父母10万元。
    2007年4月12日，刘某出具借条一份，载明：因购涉案房屋借孔某母亲毕某购房款10万元。刘某称此借条为刘某向孔某母亲毕某借款10万元用于购买涉案房屋。孔某认可借条的真实性，但称此借条是2007年元旦借款后补的借条，借条中的10万元为毕某借给刘某用于购买涉案房屋的首付款，在之前诉讼中刘某已承认收到该借款。同日，孔某的银行账户×××汇入10万元。孔某称借条中载明的10万元与2007年4月12日转账的10万元是两笔钱。
    2007年4月16日，孔某向刘某转账58000元。
    2007年4月18日，徐某出具一份文件，其中载明：今收到刘某先生交来涉案房屋首付款158000元，余款26万元过户当日付清。孔某称4月18日后，刘某放弃购买涉案房屋，孔某购买涉案房屋，购房款均来源于孔某。
    刘某称其在2006年9月7日有一笔龙卡信用卡还款逾期，导致刘某无法办理购买涉案房屋的贷款。孔某认可此笔还款逾期，但称此不会影响刘某办理其他银行的贷款，实际是刘某不想购买涉案房屋。
    2007年4月29日，原购买方刘某、出售方徐某、现购买方孔某与中介公司世纪公司签订协议，约定：由于购买方变更姓名，特做此声明，原购买方刘某变更为孔某。同日，世纪公司出具收据，载明今收到刘某交来代理服务费、过户费13000元。孔某认可收据的真实性，但称此费用实际是由孔某父母给付的。后，孔某以个人名义贷款26万元。根据还款记录，刘某与孔某婚姻关系存续期间共计偿还贷款217022.46元。2008年3月4日，孔某名下×××银行卡存入10万元。刘某称此10万元为其与其父母借款10万元用于提前偿还涉案房屋贷款，孔某对此不予认可。2008年4月2日，孔某提前偿还涉案房屋贷款本金5万元。
    2007年5月8日，涉案房屋取得了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为孔某。
庭审中，双方均认可购买涉案房屋前刘某曾申请经济适用住房，但最终没有购买经济适用住房而购买了涉案房屋。且双方均认可离婚后涉案房屋的贷款系孔某偿还，现孔某与刘浩宇居住在涉案房屋。
    庭审中，为证明刘某借款还涉案房贷以及对出资对涉案房屋进行了装修，刘某提交了如下证据：1.借条，载明：今借佟兴如10万元（为刘某购房还贷使用）。借款人：曹芳，刘大全，刘某。时间为2008年3月4日。2.证明，载明：2007年5月份受房主孔某委托涉案房屋装修工程款2万元，此装修款为刘某付清。孔某对上述证据不予认可。
2014年，刘某、刘大全及曹芳以其他合同纠纷将孔某、平安银行股份有限公司北京花园路支行诉至法院，要求：1.判决孔某协助刘某到房管部门将涉案房屋过户至原告刘某名下;2.判决孔某协助刘某办理涉案房屋按揭贷款还贷、解押手续;3.判决平安银行协助刘某办理涉案房屋按揭贷款还贷、解押手续;4.诉讼费用由被告承担。2016年3月18日，法院作出（2014）大民初字第x号民事判决书，该判决书法院认为部分载明：“……本案中，刘某与出卖人徐某签订房屋买卖合同，在徐某收到首付款后，经各方协商，买受人变更为孔某，但是在变更以后，除了银行贷款外，孔某并未另行支付购房款。孔某虽主张首付款及其他费用均系其支付，但是根据现有证据及此前诉讼的材料，刘某确有部分出资，且双方婚后曾经共同偿还银行贷款。但是上述情况的存在并不能证明双方存在借名买房的关系。刘大全、曹芳虽主张出资及偿还银行贷款，但亦未提供充分的证据证明存在借名买房的事实，其关于借名买房的主张法院不予采信。故对原告以借名买房为基础提出的所有诉讼请求法院不予支持，对于涉案房屋的处理双方可以另行解决，对于刘大全、曹芳主张的出资及偿还银行贷款的事项可在另行处理涉案房屋时一并审查、解决。”判决：驳回刘某、刘大全、曹芳的所有诉讼请求。
    为证明涉案房屋属于孔某婚前个人财产，孔某及孔某父母出资购买、装修涉案房屋并还贷款，刘某无权分割，孔某提交了如下证据：1.结婚时的照片；2.火车票；3.证人郑某、毕某的书面证言；4.房地产买卖抵押贷款合同；5.个人贷款申请表；6.房屋买卖合同；7.同意出售房产声明；8.首付款声明书，记载：深圳发展银行北京安华支行：孔某因购买涉案房屋向贵行申请二手房贷款，交易价50万元，经与卖方协商首付款为24万元。买方孔某已支付给卖方该笔首付款，卖方徐某已收取该笔首付款，以此证明此房产交易的真实性。承诺人孔某（买方），徐某（卖方）。2007年4月23日。9.深圳发展银行北京分行个人借款借据（副本）；10.房屋所有权转移登记申请书；11.涉案房屋契税；12.2007年4月9日刘某、孔某、徐东及世纪公司签订的文件，记载：由于购买方变更为姓名特做此声明，原购买方刘某变更为孔某；13.2007年4月16日孔某向刘某转账58000元的工商银行个人业务凭证；14.2013年6月16日装修证明一份；15.个人贷款业务客户还款清单；16.涉案房屋装修前后照片；17.装修材料票据；18.个人账户交易明细单；19.平安银行还款单据；20.北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表；21.（2014）大民初字第x号民事判决书；22.（2014）大民初字第x号、（2014）大民初字第x号案件诉状及庭审笔录,2013年大民初字第0x号庭审笔录，其中2013年6月14日的庭审笔录中记载：问：“被告进行答辩？”被告代理人（即孔某的代理人）答：“……两个人看中了现在被告名下所有的房产，男方提出没有钱，于是男方以个人名义向被告的父母借款10万元购房，……，女方的父母认为，房子是自己女儿购买的，所以这么多年没有向原告索要10万元；……。”刘某对上述证据不予认可。
    本案审理过程中，刘某申请对涉案房屋的价格进行评估，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋的价格进行评估。2016年12月23日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具了房地产估价报告，估价结果为：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法（比较法、成本法），在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在价值时点2016年11月30日符合估价假设和限制条件的房地产市场价值为：房地产市场总价：288万元。房地产市场单价为每平方米34791元。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
    本案争议的焦点在于涉案房屋的出资情况，李松律师认定如下：1.定金2万元，由刘某支付徐某，孔某称2万元来源于孔某，但未提供相应的证据予以证实，故2万元定金认定为刘某支付；2.首付款158000元，双方均认可2007年4月16日孔某向刘某转账58000元，故认定58000元由孔某出资，剩余10万元，双方均认可刘某曾向毕某借款10万元，且在（2013）大民初字第0x号庭审笔录中孔某认可刘某向孔某父母借款10万元用于购房，但此时购房人未变更成孔某，在变更成孔某后，孔某父母未向刘某主张过债权，故该笔债权可以认定是孔某父母对孔某的赠与，故首付款收条虽载明是刘某支付，但实际出资均来源于孔某；3.婚后偿还贷款217022.46元，刘某认可其中5万元为孔某还款，剩余款项中刘某主张其父母借款还贷款10万元、余款为双方共同还款，但对于刘某个人偿还10万元的意见，因证据不足，法院无法采信。孔某称全部贷款均由其与父母偿还，亦未提供充足的证据予以证实；4.双方均认可离婚后涉案房屋贷款由孔某偿还，对此法院不持异议。基于此，涉案房屋虽系孔某婚前购买，并支付部分首付款，该房屋登记在孔某名下，但刘某在购买房屋过程中参与并部分出资，故涉案房屋归孔某所有，孔某对刘某出资部分及对应财产增值部分予以补偿。法院参照北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司评估的涉案房屋市场总价，结合购房与结婚时间、双方的出资情况、照顾子女和女方权益等因素，确定孔某补偿刘某房屋折价款60万元。

法院判决：
    一、本判决生效后十日内，孔某补偿刘某经济利益房屋折价款60万元；
    二、驳回刘某的其他诉讼请求。