刘娜娜诉求：
    1.判令我与王大磊关于借名购买北京市丰台区阅园一区x号（以下简称x号）房屋的口头 协议有效；2.判令王大磊立即协助我办理北京市丰台区阅园一区x号房屋不动产转移登记手续；3.本案全部诉讼费用由王大磊承担。事实和理由：我与王大磊曾系男女朋友关系。因我不具备在北京购房资格，我与王大磊口头协议由我出资，借用王大磊名义购买房屋一套，待我或我的家庭具备购买资格后再将房屋过户给我。2014年7月14日，我以王大磊的名义签署房屋买卖合同，购买x号房屋。购买房屋的首付款、各种税费全部由我出资，按揭贷款也由我偿还至今。我对房屋进行了装修，并居住使用。后双方因感情不和分手。分手后，我多次要求王大磊配合过户，均遭拒绝。现我的家庭具备在京购房资格。为维护我的合法权益，特诉至法院。

王大磊辩称：
    我与刘娜娜原系男女朋友关系，x号房屋是为结婚而购买的婚房。从2010年到2015年双方处于同居状态，财产混同。我也有出资装修房屋和偿还贷款。刘娜娜起诉的案由和法律事实均错误，双方之间应该是同居析产而不是借名买房。刘娜娜的户籍不在北京，不具备在京购房资格，其第二项诉讼请求已经违反了北京市的限购规定，属于事实上的不能。综上，不同意刘娜娜的全部诉讼请求。

法院查明：
    刘娜娜与王大磊曾系男女朋友关系。2014年7月14日，王大磊（买受人）与赵学嘉（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落在丰台区阅园一区x号。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1190000元。买受人直接支付给出卖人定金100000元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2000000元。同日，王大磊（乙方）与赵学嘉（甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4050000元。乙方于签订合同10日内将第一笔首付款1,900,000元整以资金托管的方式支付甲方（存入链家指定的融信账户）。乙方于产权过户前一日将第二笔首付款50000元以建委资金监管的方式支付甲方。2014年8月28日，王大磊取得x号房屋的房屋所有权证。x号房屋交付后，刘娜娜一直在此居住。2017年春节左右，王大磊将门锁更换，刘娜娜未能在此居住。王大磊将原房屋所有权证挂失后，于2018年5月10日重新补办了新的房屋所有权证。
    2014年7月13日，刘娜娜支付购房定金100000元。2014年8月10日，刘娜娜支付房屋首付款1900000元。2014年8月20日，刘娜娜支付房屋第二笔首付款50000元。x号房屋的相关材料均由刘娜娜持有。王大磊名下中国工商银行卡号为×××的银行卡用于偿还x号房屋的房贷。自2014年10月x号房屋开始还贷起，至2018年7月以前，该卡一直由刘娜娜持有。在偿还贷款过程中，刘娜娜、王大磊均有向该银行卡账户内存款的情况。
刘娜娜为证明购买x号房屋系借王大磊的名字购买，购买房屋后该房屋由刘娜娜个人居住，刘娜娜提交了微信截图照片，并申请证人岳某、王某出庭作证。王大磊对刘娜娜提交的微信截图、照片的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。王大磊对证人证言的真实性亦不予认可。王大磊为证明其与刘娜娜自2011年开始确认男女朋友关系，自2013年开始形成了稳定的同居关系，提交结婚照、刘娜娜2011年病历、2013年至2014年照片截图等证据，刘娜娜对王大磊提供的证据的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。王大磊为证明双方系以结婚为目的购房，并非借名买房，提交了王大磊父亲与刘娜娜父亲之间的短信聊天记录。刘娜娜对上述短信聊天记录的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。
    x号房屋在交付后，进行了装修。关于装修款的支付问题，刘娜娜、王大磊说法不一，均称系其对x号房屋进行的装修。刘娜娜为证明其对x号房屋进行了装修，并购买了家具家电，提交了装修合同、效果图、付款凭证、卓展家电积分卡等证据，王健对证据的真实性认可，对证明目的不认可。王健为证明其对x号房屋进行了装修，提交了装修票据、室内装饰服务协议等证据，刘娜娜对证据的真实性认可，但认为该证据系王大磊通过撬锁取得，协议系刘娜娜签署，联系电话也是刘娜娜的，装修的钱都是刘娜娜刷卡支付的。王大磊提交的刘娜娜父亲给王大磊父亲的短信中载明：“装修的账你们算清楚，我给王大磊说了，不会让你们吃一点亏的，大家都不容易，放心，我不是个小气的人。”“那您的意思是不同意房子过户，您拿回装修款的方案了?”。审理中，刘娜娜称，为了给王大磊留面子，刘娜娜骗自己的父母说王大磊家支付了装修款，其父为了解决问题，王大磊提出要10万元，刘婷父亲给了王大磊6万元。刘婷知道后，阻止了其父亲继续给王大磊钱。

法院判决：
    驳回刘娜娜的全部诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
    借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。本案争议焦点即在于刘娜娜与王大磊是否形成了口头上的借名买房合同关系。李松律师认为，根据本案查明的事实，刘娜娜与王大磊之间并未就借名买房事宜签订书面约定。刘娜娜主张双方之间存在借名买房的口头约定，王大磊对此予以否认。结合双方的当庭陈述以及出具的证据，从购房时间看，购房时系刘娜娜与王大磊恋爱期间；从购房出资看，双方均有向还贷账户内存款的记录；李松认为，从房屋装修看，刘娜娜称其自行出资装修，但从刘娜娜父亲与王大磊父亲的微信记录可以看出刘娜娜父亲认可王大磊家出资装修x号房屋的事实。从上述情况看，均不能认定刘娜娜所主张的借名买房的事实存在。综上所述，现刘娜娜无充分证据证明其与王大磊之间存在借名买房的合同关系，故对刘娜娜的诉讼请求，法院均不予支持。刘娜娜对x号房屋应享有的权利，可通过另案另行主张。


    李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。