陈楠一审诉称：

我是北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，于2004年10月将涉案房屋交付阎鹤及聚惠公司使用。后我需要用房，多次要求阎鹤及聚惠公司搬出，并赔偿损失，阎鹤、聚惠公司始终以各种借口拖延，直至2011年8月6日才腾退涉案房屋。我认为，阎鹤及聚惠公司均在涉案房屋内办公，其占用涉案房屋的行为严重侵害了我的合法权益，给我造成了经济损失，应当向我承担连带责任。故我诉至法院，要求阎鹤及聚惠公司连带给付赔偿金279800元（按照每月17500元的标准，计算自2008年1月1日至2011年7月31日）。

阎鹤/会聚公司一审辩称：

不同意陈楠的诉讼请求。第一，阎鹤并未住在涉案房屋内，陈楠起诉阎鹤，主体不适格。第二，陈楠所述与事实不符。实际上，阎鹤与陈楠原来是恋爱关系，有结婚意向，故阎鹤借陈楠的名义购买涉案房屋，双方是借名买房的关系。聚惠公司实际上是阎鹤个人的公司，该公司的股东都是阎鹤的家人。阎鹤于2004年7月17日以陈楠的名义与北京xx置地（北京）股份有限公司（以下简称xx置地公司）签订购房合同，总价款为1935139元。阎鹤支付了首付款395139元，余款1540000元申请了银行贷款，阎鹤与陈楠是共同借款人，借款期限为10年。2004年9月30日，阎鹤办理了涉案房屋的入住手续。自2004年10月开始，聚惠公司搬入涉案房屋中办公。因为还贷款的存折是以陈楠的名义开的，所以此后阎鹤一直通过陈楠偿还银行贷款，直至2011年3月。2011年3月开始，陈楠多次带社会人员到涉案房屋内，以各种方式要求聚惠公司搬走。2011年8月6日，陈楠带着社会人员及搬家公司到涉案房屋处，将聚惠公司的办公设备搬走，至今不知去向。综上，阎鹤是涉案房屋的实际出资人和权利人，其与聚惠公司有权使用涉案房屋，不需要向陈楠支付任何租金。陈楠所述口头商议支付租金与事实不符。不同意陈楠的诉讼请求。

阎鹤在原审法院反诉称：

如我在本诉的答辩意见所述，我与陈楠之间就涉案房屋成立了借名买房的关系，涉案房屋是由我个人出资购买的，我是实际出资人和权利人。故我提出反诉，要求判令涉案房屋归我个人所有；要求陈楠配合将涉案房屋过户至我名下。

陈楠在原审法院针对反诉辩称：

我和阎鹤从未谈过男女朋友，更没有借名买卖房屋。阎鹤对其提出的确权之诉负有举证义务，但其现有证据不足以证明涉案房屋的权属归其所有。我的证据也完全优于阎鹤提供的证据，根据证据优势原则，可以证实我的主张，即涉案房屋的产权归我所有。综上，请法院驳回阎鹤的反诉诉讼请求。

聚惠公司在原审法院针对反诉述称：同意阎鹤的反诉诉讼意见。

一审法院查明：

   （一）涉案房屋基本情况

2004年7月17日，陈楠与xx置地公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区某房屋（即涉案房屋），合同约定总价款为1935139元，房屋交付期限为2004年9月30日。合同中还约定，（附件五）买受人应于2004年7月17日前支付房款220139元，定金20000元已于签约当日转入房款；买受人应于2004年7月25日前向出卖人支付房款175000元；剩余房款即1540000元，由出卖人协助买受人向银行申请按揭。另，该合同载明买受人地址为北京市朝阳区某某室。

2004年8月18日，陈楠、阎鹤作为借款人与中信实业银行总行营业部及xx置地公司签订《私人购房按揭贷款合同》，贷款1540000元用于购买涉案房屋，贷款期限自2004年8月19日起为期10年，首期还款日为2004年9月19日。另，该合同载明借款人住所为北京市朝阳区某某室。

2004年10月2日，xx置地公司将涉案房屋交付使用。

2005年11月16日,涉案房屋取得房屋所有权证书，所有权登记在陈楠名下，登记设计用途为住宅。

聚惠公司于2004年10月至2011年8月6日期间均在涉案房屋处办公。

（二）涉案房屋付款情况

审理中，法院向xx置地公司调查核实涉案房屋的付款情况，调取文件显示如下：xx置地公司于2004年7月14日收到购房定金20000元；于2004年7月17日收到购房款200139元；于2004年7月23日收到购房款75000元（以聚惠公司支票方式支付）；于2004年7月24日收到购房款100000元；于2004年9月6日收到购房款1540000元；于2004年9月30日收到契税58981元、公共维修基金39321元、产权相关费用105元、结算房款30891元，以上共计129298元（以刷卡方式支付，持卡人为陈楠）。

对于上述款项，陈楠、阎鹤均主张是己方全部出资，聚惠公司同意阎鹤的意见。陈楠称其中2004年7月17日的购房款200139元及2004年7月24日的购房款100000元系源于其家人资助，但未就家人资助一节进一步举证。阎鹤称其通过陈楠支付购房款共计2559737元，其中于2008年5月15日至2011年4月28日期间通过聚惠公司支票或转账给付陈楠共计731700元，于2009年11月17日至2010年12月8日期间通过招商银行转账给付陈楠共计353000元，于2010年7月13日至2010年9月4日期间（具体日期分别为2010年的7月13日、7月14日、7月21日、8月26日、8月27日以及9月4日）通过工商银行转账汇款至陈楠在工商银行账号为×××的账户共计172500元，于2004年9月3日至2008年9月9日期间通过在中信银行柜台现金存款或者直接将现金给付陈楠以及由陈楠直接取款的方式偿还涉案房屋贷款共计778100元。

陈楠就其所述购房款系己方出资主要提交了以下证据：1.陈楠名下账号为×××的中信银行账户对账单，证据显示涉案房屋的购房贷款系以该账户偿还，还款期间自2006年10月至2009年9月，其中于2009年9月1日一次性还款877395.6元。2.私人贷款结清通知书，证据显示陈楠于2009年9月1日一次性偿还本金合计877395.6元，至此涉案房屋贷款本息均已结清。3.2009年9月30日养老保险费收据及明细表各一份，显示饶晓雯（证据载明姓名如此）在当日缴纳1998年2月至2009年9月期间保险费27503.24元。4.招收全民合同制工人审批表，证据显示中国农业银行河南省光山县支行于1998年2月10日盖章同意招收饶晓雯（证据载明姓名如此）。阎鹤、聚惠公司对上述证据1、2的真实性无异议，但主张购房款均是阎鹤给付陈楠的；对证据3、4不予认可。

阎鹤、聚惠公司就其所述购房款系阎鹤出资主要提交了以下证据：1.北京银行转账支票存根及特种转账借方传票共计19份，证据显示聚惠公司在2008年5月16日至2011年4月28日期间分19笔累计给付安新公司731700元，单笔金额自10500元至102000元不等。2.阎鹤名下账号为×××的招商银行账户对账单，证据显示阎鹤在2009年11月17日至2010年12月8日期间分7笔累计向陈楠转账348000元，单笔金额自15000元至125000元不等。3.阎鹤名下账号为×××的工商银行账户对账单，证据显示有转账情况，但未显示收款人姓名及收款账号。陈楠对上述证据1、2、3的真实性予以认可，但不认可关联性及证明目的，主张不能证明相应款项系用于支付涉案房屋的购房款，且涉案房屋贷款已于2009年9月还清，后续往来款项更不可能与购房款有关。

针对阎鹤、聚惠公司的上述证据，陈楠还提交了以下证据作为反证：1.北京安新世通科技发展有限公司（以下简称安新公司）与聚惠公司于2010年9月8日签订的付款协议书。2.聚惠公司与陈楠于2006年10月签订的协议。3.阎鹤与陈楠于2006年7月31日签订的《丽都广场、苹果门户网合作协议》。4.（2012）海民初字第1769号、（2012）一中民终字第5372号民事判决书。阎鹤、聚惠公司对上述证据1、2、3、4的真实性无异议，对证明目的不予认可，并主张证据2、3所指向的合作项目未实际进行。

另，陈楠提交了其名下账号为×××的工商银行账户对账单，证据显示陈楠于2009年8月30日取款880000元，且未显示阎鹤所述在2010年的7月14日、7月21日、8月26日、8月27日以及9月4日曾经汇款至该账户的情况。阎鹤对此项证据真实性无异议。

（三）陈楠、阎鹤、安新公司、聚惠公司之间关系的相关情况

陈楠主张其与阎鹤为朋友关系，但不存在恋爱关系，更不存在借名买房的关系。阎鹤、聚惠公司主张陈楠与阎鹤原为恋爱关系，阎鹤借陈楠的名义购买涉案房屋。另，陈楠称安新公司是其与其母亲共同成立的有限责任公司。阎鹤、聚惠公司称聚惠公司是有限责任公司，但实际上是阎鹤个人的公司，公司的法定代表人是阎鹤的父亲，其他股东也是阎鹤的家人，涉案房屋的购房款是阎鹤个人出的。

庭审中，吕×作为阎鹤、聚惠公司的证人出庭作证，其称其与阎鹤是高中同学，也曾经在聚惠公司工作过，陈楠当时是阎鹤的女朋友，没有职业和收入，陈楠、阎鹤二人曾经同居于阎鹤家中，并称涉案房屋的首付款和贷款都是聚惠公司付的。陈楠主张证人与阎鹤有利害关系，且未参与购房过程，对其证言不予认可。

（四）陈楠所述租赁事宜的相关情况

陈楠于起诉书中未提及租赁事宜。2011年9月13日庭审中，陈楠的委托代理人称"涉案房屋为陈楠所有，自2004年10月交给阎鹤、聚惠公司使用。因为是朋友，所以刚开始没有收房租。后来经双方协商，从08年1月份开始，聚惠公司开始交房租。因为阎鹤和陈楠是朋友，聚惠公司是阎鹤的公司，所以支付房租的时候是通过聚惠公司支付的。房租的支付标准是每月17500元。阎鹤没有按时支付房租。在2010年4月1日时，陈楠就不打算把涉案房屋租给阎鹤了，要求阎鹤腾退房屋。但是阎鹤一直没有搬走。直到2011年8月6日，阎鹤、聚惠公司才腾退房屋。"2013年6月18日庭审中，陈楠的委托代理人称"08年1月份至11年7月31日，阎鹤、聚惠公司应当支付的是752500元，阎鹤、聚惠公司通过聚惠公司付到安新公司支付了房租472700元，尚欠租金279800元。从04年开始至08年之前，阎鹤、聚惠公司也一直付房租，方式是阎鹤的个人账户打到我方的个人账户，租金都是每月17500元。08年前的租金付的不是很规律，有时付有时不付，有时候一下子付几个月的，账目不是很清楚。陈楠也不主张了。后来我方成立公司后，账目清楚了，租金从聚惠公司付到我方成立的安新公司账户上。我方只主张这期间的未付租金。（聚惠公司、阎鹤称：在之前的庭审中，陈楠明确08年以前不收房租，双方是朋友关系。陈楠现在陈述与之前的陈述不一致，应当以之前的陈述为准）前后不一致，是代理人的失误，原来对案情不清楚"。（以上引用陈述与原笔录一致）

阎鹤、聚惠公司否认与陈楠之间存在任何租赁关系，并主张给付陈楠和安新公司的款项都是涉案房屋的购房款，不是租金。

陈楠提交了安新公司出具的代收租金说明一份，该说明载明该公司自2008年1月至2011年8月期间代陈楠收取了涉案房屋的房租共计472700元，承租人是聚惠公司、阎鹤。阎鹤对该证据不予认可，主张安新公司的法定代表人是陈楠的母亲，有利害关系。

据此，原审法院于2014年1月判决：一、驳回陈楠的全部本诉诉讼请求；二、驳回阎鹤的全部反诉诉讼请求。

原审法院认为：

涉案房屋是以陈楠的名义购买的，房屋所有权也登记在陈楠名下，在没有充分证据足以推翻涉案房屋物权登记的法律效力的情况下，涉案房屋的所有权人应当被认定为是陈楠。

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际出资并享有房屋权益的，构成借名买房。现阎鹤、聚惠公司主张阎鹤与陈楠之间就涉案房屋存在借名买房的关系，其就此应当承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。一方面，从借名买房的形式要件来看,阎鹤与陈楠之间显然从未就借名买房事宜形成过书面约定，阎鹤、聚惠公司的现有证据亦未能体现阎鹤与陈楠之间就借名买房形成了口头约定。另一方面，从借名买房的实质要件来看,涉案房屋的购房款是以定金加首付款加商业银行按揭贷款的方式支付的，阎鹤、聚惠公司的现有证据显然不足以证明上述每一笔款项均是由阎鹤实际出资的。因此，阎鹤、聚惠公司提出的借名买房的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院难以采信。对于阎鹤在此基础上提出要求确认涉案房屋归其所有并要求陈楠配合办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持。

但是，结合双方陈述及现有证据，法院认为阎鹤对涉案房屋确有出资，而陈楠所述与阎鹤、聚惠公司之间存在房屋租赁关系的主张与事实不符，主要理由如下：一方面，聚惠公司在2004年至2011年期间实际占有涉案房屋，在长达七年的时间里，陈楠与阎鹤、聚惠公司均未签订任何租赁合同。陈楠一方在起诉书中对于租赁事宜只字未提，在开庭时对租赁关系的陈述前后矛盾，而其就此未能作出合理解释。陈楠、阎鹤、聚惠公司、安新公司之间有众多往来款项，但没有一笔款项能够明确体现出是租金。以上情况，有悖常理。另一方面，虽然陈楠否认与阎鹤之间存在恋爱关系，但是，陈楠与阎鹤均是涉案房屋购房按揭贷款合同中载明的借款人，且陈楠在购房合同、贷款合同中所留的联系地址均为阎鹤的住址。涉案房屋的首付款中有一笔75000元是直接用聚惠公司的支票支付的。阎鹤、聚惠公司的现有证据可以证明阎鹤本人多次向陈楠汇款，聚惠公司也曾经多次向安新公司汇款。虽然陈楠主张其与阎鹤、聚惠公司有合作，也就此提供了合同，但是，其所提交的合同所涉及的款项与真实的往来款项之间在时间上、金额上均有出入，不足以体现出关联性。此外，陈楠虽然主张购房款源于其个人出资及家人资助，但未就款项来源进一步提供任何有效证据。综合以上事实，可以认定阎鹤就涉案房屋确有出资。

鉴于法院难以认定陈楠所主张的租赁关系客观存在，而阎鹤对涉案房屋确有出资，在阎鹤的出资性质尚未得到确认的情况下，聚惠公司对涉案房屋的占有行为不应视为对陈楠就涉案房屋所享有的物权的非法侵害，现陈楠就聚惠公司占用涉案房屋的事实径行要求阎鹤及聚惠公司按照所谓双方约定的租金标准赔偿损失，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。

 
二审法院判决：

   驳回上诉，维持原判。

北京市东元律师事务所李松律师认为：
   根据双方的诉辩主张及本案查明的事实，双方争议的焦点有二：一是涉案房屋所有权的归属问题；二是陈楠是否有权要求阎鹤及聚惠公司按照租金标准赔偿损失的问题。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

有关房屋所有权的归属问题。李松律师认为，涉案房屋所有权登记在陈楠名下，阎鹤、聚惠公司认为阎鹤与陈楠之间系借名买房的关系、涉案房屋归阎鹤所有，应提供相应的证据。首先，阎鹤、聚惠公司未提交证据证明与陈楠就借名买房达成书面或口头协议，不能证明阎鹤与陈楠之间就涉案房屋的归属存在合意；其次，从涉案房屋交纳首付款及偿还贷款的情况而言，阎鹤亦未能举证证明所有款项均系由其支付。故阎鹤、聚惠公司关于借名买房的主张，证据不足，阎鹤诉求涉案房屋归其所有、陈楠配合办理过户之诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。

李松律师认为，就陈楠要求阎鹤及聚惠公司按照租金标准赔偿损失的问题。首先，陈楠未提交书面的租赁合同，亦未提交证据证明其与阎鹤、聚惠公司之间存在事实上的租赁合同关系，且陈楠在案件审理过程中对租金支付情况的陈述前后矛盾；其次，聚惠公司自2004年至2011年期间实际占有涉案房屋，陈楠对聚惠公司多年占有使用涉案房屋的原因不能作出合理解释；最后，陈楠对涉案房屋全部由其出资举证不足，就阎鹤、聚惠公司的多笔汇款及转账情况不能作出合理说明。阎鹤对涉案房屋确有出资，现阎鹤对涉案房屋的出资性质尚未得到确认，陈楠仅基于聚惠公司占用涉案房屋的事实即要求阎鹤及聚惠公司按照租金标准赔偿损失，依据不足，不予支持。

 

    李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。