借用姑父名义买房，法院为何认为借名买房不成立？
 
原告田乔亮和母亲将姑父周金生诉至法院，要求法院认定双方成立借名买房关系，法院经过审理认为双方之间不成立借名买房关系。
 
原告（田乔亮和曹二凤）诉称：
       我二人系母子。周金生系田乔亮的姑父。2006年9月，田乔亮的父亲田魁、曹二凤夫妇购买x房地产开发有限公司开发的x号房屋（以下称涉案房屋）。当时涉案房屋所在楼盘由中建一局集团第五建筑有限公司城建。开发商为照顾中建一局，专门为中建一局的职工预留了该楼盘11号、12号两栋楼，并给予千分之五的价格优惠。周金生系中建一局第五建筑公司的职工。田魁夫妇为了免除排队买房的麻烦并享受价格优惠与被告达成口头协议，约定以周金生的名义购买涉案房屋并办理抵押贷款，全部款项、贷款均由田魁、曹二凤支付。房屋登记在周金生名下，但是田魁、曹二凤享有房屋所有权，待贷款结清之后将房屋过户至田魁、曹二凤名下。周金生同意并配合。2006年9月，田魁和曹二凤以周金生名义与x房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，交纳首付款411606元，按揭贷款12万元。为支付上述首付款，田魁向其大姐的丈夫郝某借款六万元。房屋贷款由田魁、曹二凤共同偿还。2007年11月28日，曹二凤交纳购房面积补差款7787元，涉案房屋由开发商交付给曹二凤，2008年7月入住至今，期间的水、电、气、物业费发票均由曹二凤支付。2008年7月，房屋登记在周金生名下，但房产证及交费凭证、收据均由曹二凤保存。2009年4月，田魁去世。曹二凤自行偿还了郝某的借款。2013年，涉案房屋房产证满五年，原告向周金生要求过户，周金生一直推诿至今。请求判令：周金生协助原告二人将涉案房屋过户至曹二凤名下。
 
被告（周金生）辩称：
       原告所述亲属关系属实。田魁曹二凤原籍河北固安，后来北京打工、生活。因其居无定所，我妻子基于姐弟情谊，动员我一起帮助田魁一家解决在京住房问题。2006年9月我得知我单位有新楼盘出售，就询问田魁是否有购房意愿，如果购买我们可以适当资助。田魁考虑到自己的经济能力无力支付购房款，故放弃了购房的想法。后经我们商量，决定由我购买涉案房屋，让田魁一家长期居住。因为周金生无力支付全部购房款，由我们夫妇先出资30万元，向银行贷款12万元，其余购房款由田魁支付。田魁向姐夫郝某借款6万元，自己出资了5万元。房屋取得后由田魁一家居住并承担所有费用。等田魁具备自己购房的条件时应当搬离涉案房屋，届时按比市场租金优惠的标准从田魁所出款项中相应折抵房屋使用费。如果不足就不再收取。如果田魁有条件并愿意购买该房屋，届时按市场价向周金生补偿约占房屋三分之二的房价款，我配合过户。上述约定达成后我购买了涉案房屋。房屋总价531606元，首付411606元，我方支付了现金30万元，余款111606元由田魁支付，并以我为借款人向北京农x支行贷款12万元。此后房屋交付，我与开发商办理了收楼手续，然后将房屋交付给田魁。对于二原告的诉讼请求，我方不同意，双方之间并不存在借名买房的关系，也没有借名买房的必要。2006年的时候北京并未限购，而且我单位给予职工的优惠仅限全款购买的情况，涉案房屋是贷款购买，根本不存在优惠。即便存在优惠，53万元的房款优惠后也仅仅是2600元，而事后过户，即便房价不涨也要支付至少1%的契税，得不偿失。综上，不同意二原告的诉讼请求。
 
法院查明：
       二原告系母子。周金生系田乔亮的姑父。2006年9月20日，周金生与x房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由周金生购买涉案房屋。房屋建筑面积95.04平方米，总价款531606，首付款411606元。2006年10月10日，周金生与x支行签订《个人住房借款合同》，贷款12万元支付涉案房屋尾款。2007年11月28日，涉案房屋再次交纳面积补偿7787元。涉案房屋交付后由二原告及田魁居住使用，田魁于2009年4月8日去世。
      现二原告主张上述购房款中首付款系田魁支付，并提交了购房发票予以佐证，其中六万元系向郝某的借款，但未就其余款项来源及款项具体支付方式提交证据予以佐证。周金生认可曹二凤确实借款并支付了部分首付款，但称首付款中有30万元系周金生支付，其余房款及贷款系田魁夫妇支付。
       庭审中，二原告主张双方之间系借名买房关系，并提交物业费等费用证明及房屋产权证予以佐证。周金生认可涉案房屋的相关费用由田魁夫妇支付，但是认为这并不能证明双方之间存在借名买房关系，而只是亲戚之间的相互帮助。并认为以当时的购房条件及政策根本不存在借名买房的必要。
    
 
律师观点：
       北京东元律师事务所李松律师认为：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。李松律师还认为：从本案现有证据看，可以认定田魁及曹二凤确实就涉案房屋在购买过程中进行过出资，但二原告的证据不足以证明田魁和曹二凤支付了全部购房款，亦不能证明双方之间有借名登记的约定。二原告所述的借名买房的理由系为节省千分之五的购房款及选房时间，考虑到双方此后过户需要支付的费用，该理由存在明显的不合理性。考虑到双方之间的亲属关系以及2006年本市的购房政策，法院一般难以认定双方之间存在借名买房的合同关系，故对于二原告要求过户的请求法院不予支持。
 
法院判决：
        驳回原告田乔亮、曹二凤的全部诉讼请求。

       李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。