【案情简介】
        看到房价的攀升，老张想在北京投资买房，但因北京有限购政策，老张没有购房资格，故不能以自己的名义买房。正好老张的女儿张丽在北京工作，张丽获得了北京户籍，按照政策规定可以购买两套房子。父女俩一拍即合，老张以张丽的名义购买了两套房301号和302号房，房本都办到了张丽的名下。301号房老张支付的全款，交房之后就出租出去了，302号房办理的银行按揭，由张丽居住使用。2016年的时候，看到房价上涨挺高的，老张想把301号房给卖了，房款给儿子张自力做生意用。但到北京，才发现女儿张丽在2015年的时候就把301号、302号房卖了，并用这两套房子的购房款在北京市西城区购买了一套403号学区房，老张很生气，但毕竟是自己的女儿，又能怎么办呢！要求张丽把301号房的购房款返给自己，至于302号房，卖了也就卖了。但张丽消极对待，对于父亲的提议并不表态，与此同时，与丈夫李军办了假离婚，将403号房落到了李军的名下。老张很生气，决定用法律的手段维护权益，想把301号、302号房都要回来。经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师听了老张的叙述，看了相关的材料之后分析道，老张以张丽的名义购买301号、302号房，其实是一个借用买房，张丽是名义上的产权人，但老张才是实际上的产权人。现张丽私自将301号、302号房出卖，侵犯了老张的合法权益。但因为张丽是名义上的产权人，又是以市场价格出卖，房子亦也办理了过户，购买301号房、302号房的人不知道老张、张丽之间存在借名买房关系，故购房者是善意的，适用我国《物权法》善意取得制度，购房者的购买行为受法律保护，故老张若直接主张张丽卖房的行为无效，想把301号、302号房再要回来，不是一个好的诉讼策略。
        那么，张丽将本属于自己的两套房子出卖购买403号房，是否可以直接主张403号房的产权？老张又提出了新的问题。李松律师解答，张丽购买403号房，虽然用的是301、302号房的购房款，但是以自己的名义购买的房子，房子先登记在张丽名下，后又登记在李军名下，属于张丽、李军的夫妻共有财产。403号房并不属于老张的房产。
        夫妻关系存续期间，张丽将两套房予以出卖，购买了403号房，将本属于老张的财产转化为张丽、李军的夫妻共同财产，两人在办理假离婚的时候，又故意将403号房办到李军名下，可见李军知情且配合张丽，二人恶意串通共同侵害老张的合法权益。
        老张可以基于张丽、李军的私自出售301、302号房的行为，对张丽、李军提起索赔之诉，按照起诉时301、302号房的市场价值，要求两人进行赔偿。
         在判决生效后，如果张丽、李军没有还款能力，老张可以申请对403号房屋进行拍卖，所得到的拍卖款优先偿还所欠老张的债务，剩余款项再返还给张丽、李军。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，我国《物权法》规定了善意取得制度，保护善意第三人，故本案中老张无法从第三人手中要回被私自变卖的房子，但可要回购房款；同时，借名买房存在法律风险，房屋登记在出名人名下，出名人一旦反悔，他可以将房屋出卖，或者是用房产进行抵押借款，这些行为都会给实际购房人，带来风险。因此，即使亲人之间最好也不要借名买房，如果必须要借名购买，最好也用协议将各自的权利义务确定下来。
      文章来源：李松房地产律师网
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