开发商无预售证，所交付的认购定金是否适用定金罚则
发布时间：2013-11-19
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王某于2002年3月4日与龙翔房地产开发公司签订了《某小区的商品房认购书》。双方约定，王某购买某小区的商品房一套，价款为140万元，王某向龙翔房地产开发公司支付了2万元认购定金，王某必须在《认购书》签署后7日内到售楼处，与龙翔房地产开发公司洽商订立《商品房预售合同》事宜。 王某在约定的期限内，到了售楼处，王某要求卖方出示《商品房预售许可证》，龙翔房地产开发公司告知，目前未取得《商品房预售许可证》，王某提出在卖方取得《商品房预售许可证》后，再向其支付购房款，双方为此发生争议。
王某以龙翔房地产开发公司为被告，提起了民事诉讼，要求卖方双倍返还定金。
一审法院认为由于卖方并未取得《商品房预售许可证》，双方的买卖行为违反了法律的强制性规定，故应当认定双方的买卖行为无效，双方所签订的《认购书》也应当认定无效，《认购书》被认定无效后，定金也就失去了担保的法律效力，故判决龙翔房地产开发公司返还王某定金2万元。 王某不服一审判决，提起上诉。
二审法院在经过开庭审理后认为，双方当事人签订的《认购书》约定了定金条款，符合以交付定金作为订立《买卖合同》担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的。双方未签订《商品房预售合同》的主要原因，是因为龙翔地产公司未取得商品房预售许可证所致，王某没有任何过错。故，二审法院改判龙翔房地产公司双倍返还王某定金4万元。
李松律师认为，认购定金是为促成双方订立《买卖合同》，而设立的一种担保。买房在缴纳了认购定金后，其义务是在约定的时间到卖方处，与卖方洽商订立买卖合同的有关事宜，如果买房在约定的时间内，没有到售楼处与卖方洽商订立买卖合同的有关事宜，则买方无权要回定金。作为卖方在收取买房缴纳的认购定金后，其在《认购书》中与买方确定的房屋在一定期限内就不能再卖与他人，也不能随意提价，如卖方违反了《认购书》的约定，或无故拒绝将房屋卖给买方，则要双倍返还定金给买方。当然，如果双方在洽商《商品房买卖合同》时，双方就《买卖合同》的有关条款未达成一致，则双方互不承担责任。 在本案中一审法院错误的认为“《认购书》是《商品房预售合同》的从合同，主合同无效，从合同也就无效。
”李松律师认为，这种类推是不成立的，《认购书》是独立发生法律效力的合同，对双方均有约束力，由于卖方未取得“商品房预售许可证”，存在严重过错。故，龙翔房地产开发公司应当承担法律责任。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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