宅基地房多次买卖 拆迁了利益归谁？ 
 

 【案情简介】

    2000年，王明购买了同事刘江在某村的一处宅基地，2005年，王明又将该处宅基地卖给了李林。李林付完款后，王明将房屋腾空给李林，因不能办理相关宅基地土地使用权证变更手续，现该房屋所占地的土地使用权证仍登记在刘江名下。

    2014年，有消息说这边要拆迁，李林通过朋友帮忙将户口迁至本村。2015年，李林所在村列入拆迁范围，启动拆迁程序。李林和拆迁办谈补偿时，刘江拿着宅基地使用权证主张其享有拆迁利益。刘江称宅基地是农村集体所有，不是所有人都能买的，王明和李林都不是本村的，不能买村里的宅基地，因此自己和王明签订的房屋买卖合同无效，王明和李林签订的买卖合同也无效，那就应该给自己安置。

    刘江将王明和李林诉至法院，要求确认自己和王明签订的房屋买卖合同无效，王明和李林签订的房屋买卖合同也无效。

    李林表示，当初刘江、王明卖房都是自愿卖的，村委会也出了证明，现在拆迁了卖方反悔了？不知所措的李林咨询本报，寻求帮助。

    【律师解读】   房屋买卖合法即有效 村委会态度不影响合同效力

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，交易多年的农村房屋，涉及到拆迁，卖方反悔的不在少数。因农村宅基地属于村集体所有，农村宅基地上房屋的交易也受到一定的限制。

    依照《土地管理法》和《物权法》的相关规定，村集体组织内部成员享有宅基地使用权，宅基地也只能在村集体组织内部流转。房屋和宅基地不能分离，因此宅基地上房屋的买卖也只能在村集体内部流转，否则该房屋买卖合同可能因违反法律、行政法规的规定而无效。

    李松律师表示，并非所有的农村房屋的买卖合同都是无效的，也有例外情况。因拆迁等原因国家对土地进行征收，将农村集体土地变为国有土地，国有土地上房屋的流转不受该限制，因此这种情况下在此之前的房屋买卖合同就变成有效合同了。

    或者是合同签订后，买方户口迁至本村，符合法律规定的在本集体成员内部流转，合同有效。

    另外还有一种情况是，房屋连环买卖，最后一手买卖合同的买方是本集体经济组织成员的，符合法律规定在本集体组织内部流转，该房屋买卖合同有效，且前面几手的房屋买卖合同均有效。

    具体到本案的情况，刘江将房屋出售给不是本村的王明，王明又出售给李林，现李林已经将户口迁至本村，不违反《土地管理法》和《物权法》有关强制性规定，因此刘江和王明的房屋买卖合同有效，王明和李林的房屋买卖合同也有效。

    此外，李律师指出，房屋买卖合同是否有效，和村委会是否同意无关。买卖双方签订的合同，是双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，村委会是否同意都不影响合同真实有效。同样的，违反了法律、行政法规的强制性规定，即使村委会同意，买卖合同仍然无效。

    如果李林户口未迁至本村，土地仍未被征收变为国有土地，那么刘江和王明签订的房屋买卖合同无效，王明和李林签订的房屋买卖合同也无效。合同被确认无效后，李林可以主张损失。现房屋已经拆迁，李林的损失即为拆迁可得利益。李林对于刘江获取的拆迁利益可以要求法院予以分割。

    如果买卖合同被确认无效后，涉案的房屋并未列入拆迁范围，买受人直接索赔的话，因为宅基地上的房屋评估价值不高，索赔数额有限，因此买受人在能确定拆迁利益的情况下，主张索赔时机更好。

原文链接：http://dzb.fawan.com/html/2016-11/23/content_618982.htm