2016年5月，张先生通过中介公司购买了李女士某处的1109号房。合同约定房屋总价款365万元，定金5万元，于签合同当日支付，第一笔首付款60万元于合同签订后3日内支付，用于李女士清偿尚未还清的60万元贷款。第二笔首付款100万元于网签当日支付。

    李女士应于6月15日前完成银行解抵押手续。网签后3个工作日向银行提交贷款申请，拟贷款金额200万元。该房屋不是李女士家唯一住房，李女士承诺夫妻离婚将房屋做成满五唯一。

    张先生按照约定支付了定金及首付款。到了7月初，张先生打电话问中介，李女士什么时候做完解押手续，中介表示已经在催了。

    过几天，中介通知张先生，李女士就合同履行想和张先生谈一谈。到了之后，李女士表示房子已经涨了100多万，希望张先生能加80万元，不然后面的合同也不履行了。

    张先生表示房价虽然上涨，但是合同已经签了，他愿意加价20万元，再多就不能接受了。

    李女士表示不加到80万元，就不卖了，对于张先生先前交的定金，现在可以双倍返还定金。

    张先生多次和李女士沟通无果，不知接下来该如何处理才能维护自己权益，张先生找到本报，希望给自己一个专业的解答。

    律师解读

    北京市东元律师事务所李松律师表示，最近房价波动较大，合同履行过程中房价可能上涨数十万甚至上百万，这就导致部分卖家心里失衡。如果卖方没有合理理由拒绝履行合同，在买方无违约情形下，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。

    结合张先生的情况，合同约定到6月15日李女士仍未办理完银行解押手续，构成违约。李女士明确要涨价，根据合同约定已经构成根本违约，张先生作为守约方可以选择继续履行合同，并要求李女士承担相应的违约责任。

    李松律师表示，如果张先生和李女士协商不成，张先生作为守约方可以选择合同继续履行。

    但本案比较复杂，合同继续履行可能有几个障碍，一是诉争房尚有银行贷款未清偿，有抵押权的房屋没法办理过户，因此该笔贷款需要张先生先予以清偿，之后再找李女士追偿。另外张先生购房采用贷款的方式，银行贷款能不能批是未知数，贷款涉及到银行的利益，一般情况下法院对于买方要求卖方配合贷款的请求不予处理，因此可能需要张先生一次性全款付清。

    至于税费的问题，李律师认为合同中李女士承诺该房屋是满五唯一，税费由张先生承担。现因李女士违约，李女士不再将房屋做成满五唯一，张先生需要多缴纳50万元的个人所得税，如果张先生想要过户，取得房屋的所有权，就要先承担该笔税费，之后再要求李女士承担因违约给张先生造成的50万元的损失。

    如果张先生没有能力涤除银行的解押，或者没有能力承担50万元的税费，合同无法继续履行，张先生只能选择解除合同。因李女士恶意违约，导致合同解除，李女士应承担相应的违约责任。

    李律师表示，有些卖方认为双倍返还定金就可以解除合同，这是卖方存在的一个误区，买卖双方已经签订正式的房屋买卖合同，作为买方有权要求卖方继续履行买卖合同配合办理过户手续，卖房无权按照定金罚则来解除合同。
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