咨询热线：
发布时间：2023-08-22 浏览：
问题一：暴雨导致租赁房屋漏水由谁承担维修责任？
答：租赁合同有约定的从约定，没有约定的，根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果出租人与托管企业合同中约定维修责任归托管企业，出租人在承担维修责任后可向托管企业追责。同时，《民法典》第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”但是应当注意，当租赁的房屋因承租人的过错或者使用不当需要维修的，该维修义务或者维修的费用由承租人承担。
问题二：暴雨导致租赁房屋被淹，室内财产损失由谁承担？
答：对于承租人室内财产的损失，原则上由承租人自己承担，但如有证据证明房屋本身存在设计缺陷或者托管企业的不当改造导致或加重了承租人的损失，可根据出租人和托管企业的过错程度向其追究侵权赔偿责任。对于托管企业的室内财产损失，如果有证据证明房屋本身存在设计缺陷或者承租人的不当处置导致或加重了托管企业财产损失，则托管企业可以向出租人或承租人主张相应的侵权赔偿责任。
问题三：暴雨导致房屋漏水泡淹楼下，谁应当承担赔偿责任？
答：如果漏水点在公共部位或者漏水管道是公共设施由物业服务人承担赔偿责任，如果漏水点在专有部分，由业主承担赔偿责任，业主承担赔偿责任后如果和承租人的租赁合同有约定，可向承租人追责。发现楼上漏水情况后，受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可以找物业服务人或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的业主，进行协商修补。如果协商修补不成，则可请有评估资质的机构，如价格认证中心等，到现场进行评估。整理好相关证据后，可以向法院起诉，要求楼上业主赔偿损失。
问题四：因暴雨导致租赁房屋无法正常使用，承租人能否向出租人主张减免租金？
答：因暴雨灾害导致租赁房屋无法正常使用的，如系因不可归责于承租人的事由造成的，此时承租人可请求出租人部分或者全部免除其支付租金的义务；如承租人存在过错的，应根据过错大小承担相应责任。承租人应当及时通知出租人，减轻可能给出租人造成的损失，并在合理期限内提供证据证明。此外，如在暴雨灾害发生前，承租人就延迟支付或拒不支付租金的，由于承租人的违约责任发生在先，洪涝灾害发生在后，此时也将不免除承租人在先的违约责任。
问题五：因暴雨导致租赁房屋无法正常使用，承租人能否向出租人主张解除合同？
答：需根据房屋受损情况确定，如确实受损严重导致租赁合同目的无法实现的，承租人可以根据《民法典》第五百六十三条规定，要求解除租赁合同。司法实践中，人民法院会综合考虑洪涝灾害对合同履行期限、合同内容、合同标的等相关问题的影响程度，分情况处理合同解除事宜。在合同租赁期或剩余租赁期较短以及租赁房屋因暴雨灾害部分或者全部毁损、灭失的情形下，此时承租人的合同目的已经无法实现，解除合同的要求通常能够得到支持。剩余租期较长以及租赁房屋本身受损不严重或清理后可尽快恢复使用的情况下，并不影响租赁合同本身目的的实现的，此时承租人主张解除租赁合同的，通常不能得到支持，但此时承租人仍可通过申请减免租金的方式降低其损失。
问题六：暴雨导致屋顶漏水、墙壁渗水是否可向开发商索赔？
答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，5年内，业主可要求施工单位进行修缮，若施工单位拒绝修缮，业主自行修复后产生的合理费用可向开发商索赔。超过保修期的，楼顶维修属于公共部分，可以申请启动住宅专项维修资金。
问题七：暴雨导致房屋漏雨如何启动住宅专项维修资金？
答：维修基金的使用一般有较为严格的流程，启动维修基金，首先需要小区内业主已依据规定交存公共维修基金；其次，需要维修的事项属于公共维修基金的适用范围；再次，需要依据法定程序决定使用。暴雨导致房屋受损属于紧急事项，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。最后，根据各地的情况，一般需要上报费用明细等材料，申请列支、经相关行政主管部门审核等程序后才能使用。但是，因为本次暴雨雨量大、持续时间长，北京住建委联合北京住房公积金管理中心出台了《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》京建发〔2023〕253号，其中规定如果住宅小区房屋漏雨，并且超出物业服务合同约定的维修范围的，小区业委会（物管会）、物业应首先及时向属地居（村）民委员会报告，由各方实地查看，确认维修改造方式和范围后，业委会（物管会）或物业就可以委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造，维修改造后，再进行工程造价核算、向相关部门提出维修资金使用申请、划拨住宅专项维修资金到施工单位银行账户等程序。因此，在本市范围内，对于房屋漏水情况下维修基金的使用，在符合相应条件下，可以实现先施工再拨款，流程更加便捷。
问题八：暴雨导致房屋部分坍塌，可向谁主张损失？
答：如果是因房屋自身存在质量问题而导致的坍塌，可以向建设单位主张赔偿；如果是因房屋修建年代较久、使用不当等原因致使在暴雨灾害下坍塌，暴雨属于不可抗力因素，不能主张赔偿，可以尝试向当地政府申请补助。
问题九：暴雨导致车库、车库灌水，造成财产损毁，谁应当承担赔偿责任？
答：可能的责任主体是开发商和物业服务人，如果小区及地下车库、地下室的排水设计未按照国家标准、设计和施工不规范，造成排水问题，可以要求开发商承担责任；如果物业服务合同中约定了物业服务人在突发自然灾害时的相关管理职责，而物业服务人失职（如未采取防范预警措施、进行通知预警、采取必要的清淤和防倒灌措施），可以要求物业承担责任。
问题十：暴雨中树木折断砸坏了我的门窗，我向谁主张赔偿？
答：如果林木的管理人或所有人有过错的，可以向林木的管理人或所有人主张赔偿，林木的管理人或所有人需要根据其过错的大小承担赔偿责任；如果林木的管理人或所有人证明自己没有过错系天气原因导致，则属于免责的不可抗力因素，无法主张赔偿。
问题十一：因暴雨导致承包地受灾的，如何救济？
答：如承包地受灾存在其他方的过错，比如因相邻地原因致使排水不畅等，相关方应当承担侵权赔偿责任。如果承包地购买了相应的农业保险，可根据保险合同主张理赔。如果没有购买保险也没有第三方侵权，北京市已于2023年8月1日发布《北京农业农村局发布灾后恢复生产十条指导意见》，强调受灾农田排水、作物管理、农业保险理赔、惠农补贴落实等事项，请等待属地政府的灾后复耕指导和灾后救助补贴措施。此外，如暴雨导致承包地严重毁损，可根据《民法典》第三百三十六条，申请调整承包地。
问题十二：因暴雨导致转包地受灾的，能否要求解除合同？
答：如果不是暴雨导致转包地严重损毁的，除非合同另有约定，通常不能解除合同，从事农业生产应当预见到承包地因极端天气受灾的可能性，转包人也只有交付转包土地的义务，而没有保证承包人收成的义务。
问题十三：暴雨灾情处理过程中，物业不作为，作为业主，能否换掉物业？
答：解聘物业是业主依法享有的权利，如果在暴雨灾情处理过程中，物业不作为，如预警不及时、排水措施不到位等等，业主有权根据法定的条件和流程解聘物业。根据《民法典》第二百七十八条等相关规定，解聘物业由业主共同决定，也就是需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主则可以共同决定解聘物业服务企业。在业主共同决定解聘物业后，则可以解除物业服务合同，但是需要提前六十日书面通知物业服务人，如果物业服务合同对通知期限另有约定则需要以约定的期限为准。并且，物业服务合同需要对物业管理事项、违约责任等内容进行约定，如果因为物业不作为违反了合同约定，造成了业主的损失，业主也可以要求物业服务企业承担相应责任。
问题十四：暴雨导致购房中介服务合同不能如期履行，造成的损失如何承担？
答：服务合同有约定的从约定，没有约定的，根据《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”服务提供方应当及时通知对方，减轻可能给对方造成的损失，服务购买方也应分担一部分已产生的成本。
问题十五：暴雨导致租房中介服务合同不能如期履行，造成的损失如何承担？
答：服务合同有约定的从约定，没有约定的，根据《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”服务提供方应当及时通知对方，减轻可能给对方造成的损失，服务购买方也应分担一部分已产生的成本。
问题十六：暴雨导致施工方无法正常进行进场施工，损失如何承担？
答：建设施工合同有约定的从约定，没有约定的，根据《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”遭遇极端天气无法开工的情况下，委托方应当及时通知施工方，减轻可能给对方造成的损失。
问题十七：暴雨导致施工方无法正常施工，工期延长造成损失如何承担？
答：建设施工合同有约定的从约定，没有约定的，根据《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”遭遇极端天气无法开工的情况下，委托方和施工方应当对停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用的承担进行协商。
问题十八：暴雨期间停电了，因停电对我造成的损失向谁主张赔偿？
答：要了解停电的具体原因，如果是因电力部门的过错导致的停电,可以向电力部门主张赔偿，电力部门需要根据其过错的大小来承担相应的赔偿责任；如果其他部门无过错，因暴雨原因导致的停电,因暴雨属于不可抗力因素，其他部门不承担赔偿的责任。
问题十九：暴雨导致房地产相关企业员工不能按时到岗，公司按照迟到、缺勤处理是否合理？
答：本次暴雨全市12个区将维持防汛红色（一级）预警响应，政府请市民非必要不外出，企事业单位，除保障城市运行、民生服务等外，非必要不要求员工到岗上班。故劳动者因极端恶劣天气原因无法按时到岗不应按照迟到、缺勤处理。
问题二十：房地产相关企业坚持要求员工在暴雨天气到岗办公，劳动者在通勤及办公场所受伤是否属于工伤？
答：根据工伤保险条例第十四条之规定，劳动者在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的；因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；在上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的均应当认定为工伤。
问题二十一：房地产相关企业坚持要求员工在暴雨天气到岗办公，劳动者在上班路上参与抢险救灾受伤是否属于工伤？
答：根据工伤保险条例第十五条之规定，劳动者在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的，视同工伤。
问题二十二：身处蓄滞洪区的居民遭遇财产损失该如何获得补偿？
答：根据国务院发布的《蓄滞洪区运用补偿暂行办法》中规定，住房水毁损失只补偿70%，家庭农业生产机械、役畜以及家庭主要耐用消费品登记总价值2000元以上的，补偿水毁损失的50%，2000元以下全额补偿，农作物、专业养殖、经济林等损失补偿40%-70%不等。
