2022年3月8日妇女节来临之际，李松律师接受《中国妇女》杂志采访，对房屋买卖中房屋中介税费计算错误如何担责、何为“满五唯一”、“满五唯一”的税费计算方式、以及房屋继承或赠与后“满五”如何计算等问题进行了专业的解答，具体内容如下：





 

原文如下：

算错税费，中介担责

       上海的朱宁和儿子蒋礼诚委托中介售房，评估、挂牌、带看、签约……一切十分顺利，不料网签时却发现要承担31.5万元税费，比中介计算的多出30万元。房子卖出去了，朱宁母子却开心不起来，多次协商无果，他们将中介告到长宁区法院。

委托售房，税费远超预期

       朱宁的丈夫在国企工作，赶上了国企分房的末班车。两人分到一套50平米的公房，只需要自己负担水电燃气等生活费用。国企进行住房改革时，两人按相关政策进行认购并交了购房款。然而，直到2017年才办理了房屋产权证，登记为夫妻共同所有。

       2018年，朱宁的丈夫突发疾病去世。料理完丈夫后事，她打算把唯一的房产出售，再购买新房。丈夫所有的一半房屋产权应该由她和儿子继承，最终她放弃继承，由儿子继承丈夫的那一半。2019年3月，母子俩对遗产分割进行公证后，完成了产权变更登记，两人均有一半产权。

       朱宁开始寻找新房子，到了年底总算找到合适的。她和卖家约定了置换周期，立即着手出售老房。2019年12月，朱宁与房产中介签订协议委托售房，约定售房后扣除税费，到她手里不得低于340万元。

       中介查验了产权证，并询问朱宁是如何获得老房的，她回忆大概是七八年前交纳购房款获得。中介据此计算，出售老房符合满五唯一的情形，可以免交个人所得税，仅需缴纳1.5万元左右的税费，她表示可以由自己承担。双方确认各项售房细节，并将计算的具体税费、佣金等填写进去，朱宁在协议上签字确认并支付佣金。中介随即将老房挂牌出售，此后陆续有人来看房。经过中介撮合，老房很快以348万元成交，约定税费由朱宁承担。朱宁准备好产权证、遗产分割公证书、身份证等相关材料，通过中介进行了网签。不料，第二天中介却告知她，网签审核发现老房不符合“满五唯一”的情形，需要缴纳个人所得税。中介再次核验朱宁和儿子的遗产分割公证书，这才发现公证书上记载，朱宁获得产权是在2017年，确实没满5年。

       按照相关规定，出售的房屋不满五或不唯一，且是通过继承或赠与所得，需要缴纳个人所得税，最终计算得出税费为31.5万元。这比中介当初说的多了30万元，朱宁认为这是由中介失误造成的，提出取消房屋交易，并由中介赔偿损失，遭到中介拒绝。房屋买卖已经网签，如果朱宁执意反悔，不仅要支付高额的违约金，还会影响她购买新房。再三权衡利弊，她还是按约定完成房屋交易，并于2020年5月与买家完成了老房的产权变更，交纳了31.5万元税费。

 

 

事后追责，以过失定赔偿

       卖房的事告一段落，朱宁将中介告到长宁区法院，以中介算错税费为由，要求中介退还佣金并赔偿她多付的30万元税费。朱宁认为，中介作为专业房产机构，理应提供优质、专业的服务，但却严重失职导致税费计算错误，理应对造成的损失承担赔偿责任。 朱宁的老房是在国企房改时购买的公房，取得后又进行过继承分割，产权情况特殊复杂，她没有专业知识，并不清楚老房是否符合“满五唯一”情形。委托售房过程中，中介从没向她解释过怎样才算“满五”，也没有全面认真核实老房情况。 如果中介能够尽职尽责，告知朱宁售卖老房会有30多万元税费，她肯定会变更出售价格，或者变更税费由买方缴纳。正是因为中介的失职，才让她承担了计划之外的税费，这个损失应该由中介赔偿。

        中介公司则辩称，朱宁没有完全配合中介“提交所有和产权相关的文件”要求，仅提供了2019年的房产证。调查老房情况时，她说老房是2014年购买的，中介正是基于已有产权文件和对她的信任，才做出老房符合“满五唯一”情形的判定，并以此计算税费。直到网签审核出现问题，朱宁拿出遗产分割公证书，中介才发现她是2017年获得产权，持有房产确实不到5年。在中介看来，她没有提供准确信息影响了税费计算，多缴的税费理应由她承担。

       法官听取了双方的意见，认为中介作为专业机构，在促成房屋交易时，有责任为买卖双方提供充分的政策及法律咨询服务，解释清楚“满五唯一”等专业用语，协助买卖双方充分理解和履行合同。中介没有尽到如实告知义务，才让朱宁在对“满五”一知半解的情况下，轻信了中介的说法。

        涉案老房的产权情况复杂，朱宁初期提供的资料不全面、不及时，中介更应该尽到谨慎注意义务和调查义务，明确老房税费情况并如实告知。她在网签时已经提交了所有相关材料，但直到网签之后，中介才再次核验相关文件发现问题所在，已经造成税费超出预期的后果。中介存在多项失职行为，理应承担相应的责任。

       需要注意的是，政策是向社会公开的，朱宁可以事先了解基本交易规则及规定。即使不清楚“满五唯一”的具体内容，她也应当在2019年售房时，根据2017年正式办理产权证的情况，做出持有房产未满5年的常识性判断。然而，她陈述2014年购买公房，却没有提交确切的证据，对中介计算出错误的税费负有责任。

       长宁区法院根据中介提供的服务情况、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由双方在相应范围内承担各自责任，最终判决中介赔偿朱宁14万元。中介提出上诉，2022年1月，二审维持了原判。

 

产权变动，影响税费计算

       卖家和中介的失误，让税费产生了30万元的差额，再次提醒人们处理房产大事时要先了解相关政策。是否满足“满五唯一”为何会造成如此大的税费差异？“满五”是如何确定开始时间的？赠与、继承造成产权变动时会产生什么影响？对于这些问题，北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长、北京市盈科律师事务所高级合伙人李松律师给予了解答。

 

问题：出售房产时常说的“满五唯一”具体指什么？

李松律师：

       “满五唯一”是二手房交易市场的简单缩写词语。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满5年或超过5年；“唯一”则是指房主在该区域内，登记在房屋权属登记系统里的只有一套房子。如果房屋有多位共有产权人，则会占用每位产权人名下的“唯一”名额。

        需要注意的是，各地的政策有所不同，有的限购城市是以家庭为单位计算“唯一”，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。也就是说，只要夫妻一方名下有房产，就视为夫妻名下都已经有一套房产。

 

问题：“满五唯一”如何算税费？

李松律师：

       “满五唯一”的普通住房，交易时免征营业税和个人所得税，只交契税及房本工本费。个人所得税的税率为20%，对任何人来说都是一笔不小的支出。案例中的30万元差额，就是因为要交个人所得税。

        在二手房交易过程中，“满五唯一”的房子交易成本低，是购房者的最佳选择。如果“满五唯一”的房屋不是普通住宅，即面积144平方米以上的，交易时还是要交5.6%营业税。契税的税率根据房屋面积有所区别，首次置业的房产证面积少于90平方米的契税是1%；90～144平方米的是1.5%；144平方米以上或二次置业的是3%。

 

问题：购买商品房和公房，计算“满五”有何不同吗？

李松律师：

       商品房计算“满五”比较简单，以房产证登记日期为准即可，现实中也存在契税完税发票填写日期和登记日期不同的情况，按照孰先原则计算是否满5年。

        公房即房改房，由于公房购买的流程比较长，一般包括认购、交款、登记，有的还会分期交款。房改房计算“满五”时，主要是看三个时间：房产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算。查验购房款的收据日期时，收据的公章与购房合同的公章要一致，否则还是以购房合同的签署日期为准。

 

问题：通过继承、赠与获得的房屋产权，是否需要重新计算“满五”？

李松律师：

       继承所得的房产比较容易界定，可以按照继承前的原房本的日期界定是否满5年。直系赠与的房产按照赠与前的原产权证日期界定是否满5年；非直系亲属按新房产证时间计算房屋是否满5年。

       生活中常见父母一方去世后，尚在的一方与子女经过协商，将父母名下的房产都给予子女，这就意味着房屋产权一半源于继承，一半源于赠与。子女出售这类房产时，按照继承、赠与前的购房日期来计算有没有满5年。