不知道大家近期看房的时候，

  有没有发现几个现象：

  曾经满大街的80~90㎡小三房，

  现在竟然越来越少？

  有赠送面积的房源不如以前多了？

  就算有些楼盘还有赠送面积，

  却也没有以前赠送的多了？

  这到底，

  是怎么一回事？

 

 

 

 

近年来

买房送面积

成为郑州不少开发商

营销时常用的噱头

 

01

那些年，开发商赠送给我们的面积

 

买两房得三房、

买三房变四房、

买85平方米送30平方米，

甚至之前郑州有楼盘在销售时许诺，

买一套70平方米左右的房子，

加上赠送面积，

实际使用面积近130平方米，

还有楼盘称买一层送两层。

在房产证载明的面积之外，

这些开发商赠送的面积，

究竟从何而来？

开发商赠送面积背后有什么玄机？

 

提到赠送面积，

小楼就要先给大家普及一下“得房率”这个知识点，

按照百度百科的解释，

高层塔楼的得房率在75%-78%，

高层板楼得房率在78%-85%，

在这个标准内称之为“正常”。

 

“得房率”简单来说，

就是你房子实际使用的面积越大，

你的得房率越大，

因为公摊面积是恒定的，

想要有更高的得房率，

开发商往往就会在“赠送面积”上下功夫。

 

比如入户花园、飘窗、生活阳台都是可拓展的空间，

会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者，

所以近几年，

有些88平米的户型能做到标准的三房甚至四房户型，

使用率可达到90-100%，

甚至更高。

 

02

那些赠送面积的“小方法”

 

实例一：“超大阳台”增加赠送面积

杨金片区的某“府”项目的置业顾问介绍

“我们这个项目有很大的赠送面积，

比如说阳台就能赠送一半的面积，

一个21㎡的阳台，

赠送10㎡左右，

就能当一个小卧室用，

真的是非常划算。”

 

事实的确如此吗？

小楼找出了该项目的户型图，

准备一探究竟。

 

上图是该项目88平方的2室2厅1厨1卫户型，

自带了一个3.4米进深的大阳台，

仅阳台就占据了室内近三分之一的面积，

也就是说该户型的赠送面积在15平方左右，

听起来是不是很不错？

那这白捡的15平方，

我们是否真的可以如置业顾问所说，

改造成一间小卧室？

 

针对这个问题，

小楼采访了一位资深的地产设计师林女士，

林女士表示，

“听起来很美好，

实操起来难度却很大。

户型多两开间朝南，

进深较长，

南向的阳台再隔出一个卧室，

势必影响原有南向卧室的采光，

甚至整个房间的采光都会有影响。”

 

实例二：飘窗+“室内灵动空间”

高新区某“公园府”项目的置业顾问介绍到：

“我们项目最大的亮点在于高赠送面积，

一期的房源基本每套都有10-15平方的面积赠送，

不算入建筑面积。

比如我们卖的比较好的这套89平的户型，

套内面积基本可以达到80平左右，

不过二期就没有赠送面积了，

价格应该也相差不多，

所以说，

现在买一期还是比较划算的。”

 

为了验证置业顾问所说的话是否属实，

小楼也找出了该项目的户型图

上图就是置业顾问所说的，

销售最好的89平方三室两厅一厨一卫房源。

据置业顾问介绍，

该户型图中“深色”区域都为赠送面积，

具体有“两个飘窗+阳台的一半+室内灵动空间”

经过计算，

小楼发现“灵动空间”的赠送面积大概在8平方左右，

两个飘窗+一半阳台大约在6平方米左右。

 

实例三：“买一层赠一层”

记得前几年，

小楼曾经见过某个项目的广告，

宣称“超大赠送面积，买一层送一层”

后来据业主透露，

所谓赠送的两层，

实际是原来的房子层高5米多，

房子验收后，

开发商再分层加建。

不过近些年，

根据最新的建筑面积标准中的规定来看，

单户总层高4.5米及以上才算两层，

而这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内，

所以也不算是标准两层的户型。

 

 

03

赠送的面积从哪儿来？

“赠送”一：开发商借花献佛

这一部分赠送面积，

其实不是开发商送给你的，

而是国家送给你的，

所谓“赠送面积”，

几乎都是的国家《建筑工程建筑面积计算规范》中本就减免的面积。

但至于这些面积写不写入购房合同？

送多送少？

到底有没有送？

这个都难以保障。

而购房者以为占到的便宜，

其实也早就被核算进成本里面转嫁到房价里面了，

购房者能得的实际实惠也就是跟开发商一样减少点税费。

 

“赠送”二：“偷”来的面积

 

比如赠送设备间，

开发商以管道井等理由报建，

业主拿到之后可以改造成书房或储藏间。

 

“赠送”三：违建部分

 

某些小开发商

他们所谓的赠送面积就是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，

需要后期进行二次改造，

即购房者则是把半成品变成成品，

费用需要自己要担责了。

这部分面积明显是不合法的，

实则属于违建，

未来肯定会被一拆到底的。

 

“赠送”四：侵犯业主共同权的部分

 

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，

如承诺给顶层业主的顶层阳台、

底层业主的地下室空间，

户外私享花园等，根据《物权法》规定，

该部分空间本来就属于业主共有，

而非开发商所有。

因侵犯了全体业主的权利，

即便开发商赠送，

在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

 

04

买房送面积，会给购房者留下哪些隐患？

 

开发商热衷于赠送面积，

购房者们又是怎么看的呢？

小楼采访了郑东新区某小区的业主李先生，

“开发商搞小动作，

赠送面积，

无非是想少交税多卖钱，

不过对业主来说没有太直接的影响。

只要实际使用面积合适，

房价实惠，

其实我们对是否能计入房产证并不在意。”

李先生家房屋的入户花园是赠送的，

后来入户花园改成了书房，

业主得了实惠自然没人反对，

至于开发商多赚了多少钱他们不考虑。

 

另一位近期准备买房的赵女士表示：

“买房嘛，

赠送面积越多当然越划算了，

我肯定要选个赠送面积多的房子啊。”

 

那这种赠送面积，

对于购房者来说

究竟有没有法律风险？

对此，

小楼联系到

北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长李松律师

他表示，

“对于开发商赠送的面积实际上是有法律风险的，

这部分赠送的面积，

一般的在合同当中没有体现，

如果开发商不履行当初的承诺，

那么业主呢，

可能在维权上缺少证据，

第二点原因，

一般开发商所赠送的这个面积呢，

都是小区的公共配套，

或者是属于全体业主所有的面积，

比如说一些露台啊，

花园啊，

其实这些都属于全体业主共同享有的一些配套，

那么开发商其实是无权进行划分的，

但是有时候部分开发商会把一些公共部分给了某些购房者，

后期如果有其他业主维权，

那么这个赠送行为在法律上也是一种无效的行为。

赠送面积看似让购房者得了实惠，

却有可能在装修、

后期居住以及二次销售时带来交易风险和安全隐患。”

 

另外，

一位资深建筑人士想通过小楼提醒各位购房者：

为了保护自己的利益，

购房者可让开发商提供规划许可证，

对比图纸看一下，

看看赠送空间是否在审批范围内；

或者自己到市规划局查资料，

了解楼盘审批建筑范围；

另外还可跟开发商签一份补充协议，

明确后期改造时，

如果认定为违章建筑，

开发商应承担赔偿。

 

05

“疯狂送面积”的时代已经过去了

 

其实从多年前开始，

建筑法规就对阳台、露台、飘窗、设备平台，

和通高性功能用房等，

做了面积计算规定。

 

一直到去年4月30日，

郑州发布了新版的规划管理技术标准，
其中针对住宅部分，

住宅阳台、住宅飘窗等，

再次进行了更为细致具体的规范。

 

当建筑法规越来越细致，

郑州的开发商们也变得“无缝可钻”，

这也意味着，

郑州市场上有赠送面积的楼盘将越来越少，

80~90㎡小三房因为失去了赠送面积而寸步难行，

从前80多平的三室小户型，

变成了起步档就是95m²的户型，

买房不再赠送面积，

将是未来房地产市场的趋势。