王先生和妻子在同一家国有建筑工程单位做技术工作，2009年单位根据王先生的职称、工龄及双职工等因素，分配给王先生一套90平方米按经济适用住房管理的公有住房。王先生当年就与单位签订了《集资建房预售合同》，双方约定购房款为31万元，单位应于2011年3月将房屋交付给王先生使用。之后，他就支付了全部购房款。

        2011年，王先生跳槽去了另一家国有建筑单位，办离职手续时对于房子的问题双方均未提及。但离职后到新单位上了几天班，王先生意外收到了原单位寄给自己的一份解除《集资建房预售合同》通知书！

        通知书的大概内容为：由于王先生已不是本单位的职工，单位书面通知王先生解除双方签订的《集资建房预售合同》，并已将购房款退回到王先生的工资卡中。

        王先生一肚子委屈，找到单位说理。但单位答复：“还有好多职工没有分到房子呢，你既然离开单位，就不是单位的职工了，单位要优先把这套房子分配给其他在职职工。”单位还拿出了《公司内部集资建房、调房办法》补充规定。“补充规定中提到，如果职工离开公司，原购住房要交还给单位。”

         而王先生发现：该补充规定注明的生效时间正是他提出辞职的时间。“补充规定完全是针对我个人的，单位就是不想把房子卖给我。”王先生表示想打官司，却被告知单位内部分房纠纷，法院不受理。

          单位无权单方面解约

        北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，这个“调房办法”补充规定不能作为单位收回房屋的法律依据。

       王先生在与单位签订《集资建房预售合同》时，单位还没有制定“调房办法”的补充规定，该补充规定的内容也没有经过王先生的确认。单位针对王先生的离职行为所制定的补充规定，实际上是单位擅自变更了双方所签订的《集资建房预售合同》。该补充约定在没有经过王先生确定的前提下，不具有约束力，单位无权解约。

         单位违约原合同有效

       李松律师认为，王先生与该单位的《集资建房预售合同》是在双方平等、自愿基础上签订的，双方均具有缔约的主体资格，且本案合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，代表了双方的真实意思表示，合同合法有效，应当受到法律的保护。

       虽然单位另行与其他职工又签订了《集资建房预售合同》，新签订的合同并不导致原合同的解除，原合同仍然有效。单位在原合同未解除的情形下，又再次出售房屋的行为，属于一房二卖，单位的行为已构成违约。

       李松律师认为，本案中，作为出卖人的单位，单方解除合同的行为违反了诚实信用的原则。同时，单位未提供充足证据证明本案合同履行过程中存在《合同法》第九十四条规定的情形，离职本身不能作为解除本案合同的依据。而且单位也没有充分的理由说明继续履行合同已成为不可能，故双方应当继续履行本案合同。

        在李律师的建议下，王先生到北京仲裁委员会申请了仲裁。日前，仲裁委员会裁定单位单方面解除《集资建房预售合同》的行为无效，单位应继续履行双方所签订的《集资建房预售合同》。

        从单位购房的可诉讼

        最高人民法院颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中规定：因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。

       但李松律师指出，对于该条文，并不能单纯地理解为“单位与职工之间所产生的房产纠纷均不属于法院的受案范围”。在确定集资资格后，如双方签署了购房合同，或者是形成了事实上的买卖关系后，职工与单位之间就形成了房屋买卖合同关系，买卖合同关系应受《合同法》的调整；双方一旦发生纠纷，可以通过民事诉讼的方式予以解决。

       在这里需要特别指出的是，由于王先生与单位签订《集资建房预售合同》时约定，双方发生争议可以提请北京仲裁委员会进行仲裁。根据此约定，对于履行《集资建房预售合同》所发生的争议，双方并不是去法院解决纠纷，而是到北京仲裁委员会申请仲裁，最终由仲裁委作出裁决。仲裁委作出的裁决结果与法院的判决书具有同等法律效力，具有强制执行力。 

   今日我坐堂：

  北京市盛峰律师事务所

  李松律师

       北京市盛峰律师事务所高级合伙人律师，房地产法律事务部首席律师，劳动法律事务部首席律师。专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产纠纷案件。