案情简介
        汪明和汪泉是⽗⼦。1998年，汪明⽤其名下两套公租房的使⽤权与某社团合作社置换了诉争房屋的所有权。因为汪明了解欧美和⽇本是按照房价的40%征收遗产税，汪明觉得税率太⾼。为避税，汪明和⼉⼦汪泉达成了⼝头借名买房协议，约定借⼉⼦的名义置换房屋，房屋登记在汪泉名下。随后，汪泉与上述的社团合作社签署了《分配房屋协议》，同时办理了房屋所有权登记。
        让汪明没想到的是，多年后，汪泉竟然擅⾃要把房⼦卖掉。汪明此时已经75岁，⽽该房屋是他唯⼀的住房。⽆法忍受的汪明将⾃⼰的⼉⼦诉⾄法庭。但前期诉讼不顺利，庭审结束后法官明确表示不会⽀持汪明的诉求。⽆奈之下，汪明慕名找到李松律师咨询，在咨询后，决定委托李松律师代理自己的案件。
 
判决结果
北京市东城区人民法院经过审理后，依法作出判决：
汪泉于本判决生效后十日内配合汪明将北京市东城区某处房屋的所有权转移登记至汪明名下。
北京市第二中级人民法院经过审理后，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
 
律师剖析 
本案与其他借名买房不同，一是其他借名买房案件借名⼈是全额出资，但本案是置换公有住宅使⽤权得到的诉争房屋所有权。二是⼀般借名买房的理由是因为房屋⽆法登记在借名⼈名下。但在本案中，房屋是能登记在汪明名下的，汪明借名买房只是想要避遗产税。但这样的理由会让法官认为房⼦是汪明赠与⾃⼰⼉⼦的。
 
诉讼策略
     结合本案的特殊情况，笔者为汪明制定了如下诉讼策略：
    1.笔者向法官阐释，诉争房屋并⾮汪明赠与。因为房⼦由汪明装修并⼀直居住⾄今，和房⼦相关的所有权证书原件、发票、公共维修基⾦、各种付费收据原件都在汪明⼿中。如果是赠与，不合常理。本案中，除房⼦是因置换⽽来所以汪明不是实际出资⼈外，其他借名买房的三要素全部符合。
2.向法院打感情牌。汪泉除了要卖掉房屋外，还向法院起诉腾房，要将⾃⼰的⽗亲从房屋⾥清退出去。如果借名买房关系不成⽴，75岁的汪明将⾯临腾房，⽽诉争房屋是汪明唯⼀住房，腾房后汪明将⽆房可住。
3.汪泉⼀直在抗辩是⾃⼰在房改后买的诉争房屋，但购房计价表中的101万是为交税才写的。汪泉没有任何出资凭据。在与社团合作社签订的《分配房屋协议书》中，也没有约定价款。最后汪明提供社团合作社原副社⻓电话，经法院核实后证实房屋是汪明⽤公租房置换⽽来，办房产证时没有再另⾏⽀付房款。
    北京市东城区人民法院与北京市第二中级人民法院祖最终均认定汪明与汪泉存在借名买房关系。

法条链接
   《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。