【案情简介】              
     2019年9月11日，某信托有限公司与三亚某有限公司签订《在建工程抵押合同》，后向三亚市自然资源局办理了不动产登记。2021年，该信托有限公司因债务纠纷将三亚某有限公司起诉至兰州中院。主张查封并执行被执行人名下位于三亚市xx镇xx湾旅游区第三期、第四期在建工程及其占用范围内分摊的土地及地上房屋，该范围包括三亚市xx镇xx湾旅游区x项目252号房屋（以下简称涉案房屋）。原告（案外人）因与被执行人三亚xx签订了《商品房认购书》而向兰州中院提出案外人执行异议。执行异议被驳回后，原告找到李松律师，委托其向该院提出案外人执行异议之诉。

【判决结果】              
一、不得执行诉争房屋；
二、案件受理费由某信托有限公司负担73400元、三亚某有限公司负担73400元。
 

【律师解读】                 
 
       本案共存在三个争议点。
       首先原告（案外人）与被执行人之间仅签订《商品房认购书》，未签订正式《商品房买卖合同》，且涉案房屋并未在查封前交付给买受人，因此对原告（案外人）与三亚某有限公司的买卖合同关系是否成立存在争议。
       但认购书中已对房屋房号、价款、面积等内容进行约定，已满足买卖合同成立的主要内容，且非因原告（案外人）的原因未签订《商品房买卖合同》。原告（案外人）在签订认购书后，已经交付了全部购房款。因此，原告（案外人）与三亚某有限公司涉案房屋买卖合同关系成立。
        其次，涉案房屋已经设立了在建工程抵押登记，原告（案外人）所形成的买卖合同债权是否能优于该在建工程抵押登记的物权存有疑议。
       根据《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第三十四条第二款的规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。本案中，某信托公司的在建工程抵押登记在竣工验收后并未重新办理，该登记已失效，因此原告（案外人）与三亚某有限公司的债权优先。
       最后，涉案房屋并不完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
       涉案房屋确实并未在法院查封前交付。但是，从法理上说，原告（案外人）是签订该《商品房认购书》的买受人，且已经付清了全部房款，履行了合同义务，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，原告（案外人）购买该涉案房屋理应享有物权期待权。法院判决中最终采纳了我方观点。