李松律师(18518071489)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 

         张某向法院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款263693.75元及利息暂定38235.63元（从2015年10月13日开始计算至2018年3月12日止），共计301929.38元；2.判令被告返还原告物业费、电费、能耗费等各项费用共计2721.70元；3.请求判令被告返还原告房屋装修款共计155600元；4.本案诉讼费由被告承担。

        事实和理由：原告与被告张某2系亲属关系，原告因结婚需求，打算购买一套婚房。原告经过反复斟酌后，决定购买位于沧州市的房屋。因上述房屋为限价商品房，原告不具备购房资格，但被告张某2对于上述房屋具备购房资格，随即原告与被告张某2达成一致，约定以原告实际出资，被告张某2挂名的方式购买上述房屋。2015年10月13日，被告张某2与案外人河北天圣房地产开发有限公司签订了购房合同，同时原告也交纳了房屋的购房款、契税等相关费用。2015年11月份，案外人河北天圣房地产开发有限公司交付了该房屋，原告出资对该房屋进行了装修，在该房屋装修验收后，原告正式入住该房屋。2017年5月份，被告张某2通知原告搬离该房屋，并声称该房屋系被告张某2出资购买，原告无权占有并使用该房屋。原告多次与被告协商未果，被告却坚持己见。经查，被告张某2与被告田某系该房屋的产权登记人。原告为维护自身合法权益提起诉讼。原告在诉讼过程中明确截止利息按照诉状确定至2018年3月12日止，之后的放弃。

        张某2辩称，原告诉状事实是虚构的。张某是张某2的侄子，张某2、采玉双以随父母调动为由，将辍学在家的张某的学籍转入采玉双的娘家地。我和田某结婚以后为了有个住处，申请了购买天天家园5-1-1601室限价商品房，经沧州市廉租房和经济适用房管理中心资格审查批准购买了此房，是我自筹的，与张某没有任何关联。物业费与电费，其他的房屋使用费都是我自己付的钱，装修不知道。

        田某未到庭参加诉讼，庭前由张某2提交了落款为张某2、田某签字的答辩状，内容主要为，张某2与张某之间就案涉房屋不存在房屋买卖合同关系，张某不是合同中的利害关系人，其起诉不符合民事诉讼法的规定。张某提供的购房合同、购房发票及相关票据是通过非法渠道得到的，张某对房屋进行的装修，是为他自己居住使用便利而装的，案涉房屋已登记在张某2名下，对张某持有的张某2的购房发票张某2做了作废声明。故请驳回原告的起诉。

张某2向法院提出反诉请求：1.支付抚养费1999年4月至2008年11月，计8年7个月301929.38元；2.住房使用费：1999年至2917年7月23日计18年3个月支付58321.7元；3.恢复天天家园小区5栋1单元1601室的原貌；4.诉讼费用由张某2负担。事实和理由：反诉人为了侄子张某的前途，张某2、采玉双以因父母调动为由，将辍学在家的张某的学籍转入采玉双娘家盐山曾庄学校就读，并聘请老师为其补功课，参加当年中考被沧州农校录取，经连续取得大专学历，毕业后，安排其参军。复原分配到沧州市建设局工作。张某2将其人事档案存放到人才市场，并为其核定五年工龄，一直代其交纳党费。为了生活，将户口分立户，张某2将自己儿女为自己购买的本市育红路上的住房也登记在了张某名下，反诉人与田某再婚，便申请了市内天天家园小区5栋1单1601室住房一处。因张某欲在沧州找对象结婚生活，同意了他在新房住，交给他一把钥匙，他利用装修房子的机会，换掉了房门锁，将多把钥匙放到他处，不让张某2掌管，经劝说不理。张某2便到新华区建北派出所请求协助，派出所工作人员让张某2自作主张，张某2将二处房的门锁换了。2017年7月23日下午7点，同乡李奎章带张某及其父等5人，由李奎章叫开张某2的门，强行拿走了张某2住处的房证、土地使用证、购房发票及房门钥匙、门扣等，“110”民警虽到达了现场，张某2碍于亲情及张某父亲的身体状况就没送交派出所处理。2017年8月份，张某2收到电力公司的天天家园的欠费通知书，前去查看，发现房门锁被换，便报了“110”，“110”将此案送交建北派出所办处，经派出所了解，知是张某所为。鉴于张某的所做作为，为教育、挽救他，为了弘扬中华民族的优良传统，请法院依法支持反诉人的诉求。

         张某辩称，不同意张某2的陈述，该房屋是在张某与张某2都达成一致的情况下借张某2的名义购买的，购房款也是张某出资，是因政策原因张某对于该房屋没有购房资格，张某2有购房资格，基于双方的亲属关系，才达成借名买房的合意，张某2也知道该房屋他只是名义所有人，非实际所有人。张某2也知道张某购买该房屋是婚房，必须装饰装修，按照通常人的理解，若没有以上原因，张某也不会无故装修别人的房子。结合张某的诉状和鉴定报告对于装修款的差额就可以看出，在本诉中，其主张的装修款数额是155600元，鉴定报告中确定数额71878元，其与本诉中主张相差一倍左右，张某对于其损失巨大，基于以上理由，可以认定张某2知情。

        经审理查明，张某2、田某系夫妻关系，张某与张某2系亲叔侄关系，张某自1999年随张某2共同生活。张某填写《运河区应征公民政治审查登记表》显示父母姓名为张某2、采玉双（系张某2前妻）。2015年左右，张某借用张某2名义购买限价商品住房一套，由张某2向单位和有关部门报请审批，购房地址天天家园小区5号楼1601号。2015年10月13日，张某2与河北天圣房地产开发有限公司订立限价商品房购销合同，共有人田某，购买沧州市室房屋，建筑面积88.91平方米，合同约定房屋价款250726元。

           自2014年6月11日开始，张某先后交纳案涉房屋定金、购房款、房屋公共维修基金，资金多由张某自个人银行账户支取现金，后交由张某2支付。张某于2014年6月11日自其中国农业银行账户支取80000元、建设银行账户支取16000元，后交纳案涉房屋定金100000元；张某于2015年10月15日自其个人建设银行账户支取10000元、20000元；于2015年10月21日自其个人中国建设银行账户支取现金100000元，用于支付房款，同日自ATM机分四笔每笔2500元支取共计10000元用于交纳案涉房屋维修基金。2015年10月13日、23日，河北天圣房地产开发有限公司分两次以张某2为付款方开具两张购房发票，交款金额分别为150726元、100649元，合计款251375元。2015年10月21日，税务机关开具案涉房屋契税发票，金额2513.75元。案涉房屋住宅专项维修基金专用收据显示金额为9805元。案涉房屋于2015年11月份交房由张某占有使用，并由其本人在2016年3月前装修完毕，一直作为张某的结婚用房居住。

        2017年5月22日，张某2书写证明一份，内容写明：张某2购买天天家园5号楼1单元1601室房时张某垫资贰拾伍万元，此房出售时由先取回，门钥匙双持有。特此证明，双方签字生效。张某未签字认可。张某见张某2否认借名买房事实，双方遂因该房发生矛盾，张某搬出此房。案涉房屋的购房合同原件、购房发票、契税发票、维修基金收据原件均在张某处掌握。张某2在2018年3月29日的沧州晚报上刊登该购房契税发票作废的声明，补办相应发票，开具交纳案涉房屋住宅公共维修基金证明。后于2018年4月3日办理案涉房屋所有权证书，案涉房屋现已登记在张某2、田某名下。

       在本案审理过程中，经张某申请，法院委托河北华通资产评估有限公司就天天家园小区5-1-1601室装修的现价值进行评估，出具冀通评字（2018）第99号评估报告书，评估净值为71789元，张某支付评估费2000元。

以上事实，有限价商品房购销合同、限制性住房审批表、张某2书写的证明、银行取款流水、房屋购房及契税发票、维修基金收据、2018年3月29日沧州晚报、案涉房屋所有权证书以及到庭当事人的陈述等予以佐证。

李松律师（18518071489）认为：

        本案争议的焦点是张某与张某2之间是否系借名买房关系及法律效力。从现有证据来看，张某提交了其个人相关银行账户的交易明细，其中所显示的支取现金的日期、金额与购房合同日期、购房发票、契税发票以及案涉房屋住宅专项维修基金交纳日期及金额相吻合；从常理上看，张某2认可案涉房屋确由张某装修作为婚房使用居住；后，张某2亲自书写并签字的证明，内容包括案涉房屋系由张某垫资贰拾伍万元（张某当时并未签字），张某2当庭对其本人书写的上述证明的内容又予以否认，且张某2在第一次庭审中称房款系其自己筹措，在第二次庭审中又称系其与张某父亲共同出资，前后矛盾，更未提交任何出资的证据。综合上述情节及张某和张某2之间的特殊身份关系，可以认定涉案房屋系由张某借用张某2名义购买，张某2与张某就涉案房屋存在借名买房关系。在张某支付房款购买案涉房屋并居住使用过程中，张某2反悔，对张某系借名买房人的身份以书写上述证明的形式予以否认，自此双方因案涉房屋产生矛盾，形成本案诉讼。

         关于双方借名购买限价商品房的法律效力，法院认为，政府出台限价商品住房的相关管理办法，系为解决城镇住房困难家庭的住房问题，针对中低收入家庭，对购买者的条件有严格的规定。本案中，因张某不具有购买限价商品房资格而借用张某2名义购买案涉房屋，双方形成的借名购买限价商品房的关系违反国家相关政策法规，损害了社会公共利益，应属无效。张某、张某2明知限价商品房交易存在政府规定的限制仍进行借名买房行为，双方对此均有过错。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方都存在过错的，应当各自承担相应的责任。张某现主张由张某2、田某返还购房款25137元、契税2513.75元及专项维修基金9805元，依现有证据及以上认定事实，可以认定该几项费用均由张某支付，故对该项诉讼请求，法院予以支持。但张某主张购房款利息损失，法院不予支持。另外，由于该房是在2015年11月交房给张某，其实际占有并居住了一年半以上，故张某在居住使用房屋期间自愿交纳的物业费、电费、能源费应由其自行承担，此项诉求法院不予支持。

         关于张某诉求的退还装修费155600元。法院认为，张某借用张某2名义购房、装修、居住，张某2亦认可案涉房屋确由张某作为婚房使用居住，故张某2应按房屋装修的现价值折价返还给张某，装修现价值经法定程序委托鉴定，结论为评估净值71878元，法院予以认定。张某为此支付的鉴定费2000元，应由张某2负担。

        关于反诉，张某2第一项、第二项反诉请求与本案并非同一法律关系，法院已当庭向张某2释明，故对该第一、二项反诉请求本案不予审理。关于张某2主张要求恢复该房屋原貌，因该房本为张某借张某2之名购买，因双方借名购买限价商品房的法律关系无效，房屋现登记至张某2夫妻名下，张某2应将装修折价返还张某，张某2要求恢复原状于法无据，法院不予支持。被告田某与张某2系夫妻，且案涉房屋系于本案诉讼过程中登记至张某2、田某名下，田某对本案所涉购房情况及纠纷发生应认定为知情，故应与张某2共同承担上述责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：

       一、被告（反诉原告）张某2、被告田某共同返还原告（反诉被告）张某购房款、契税及房屋专项维修基金共计263693.75元。限本判决生效后十日内履行完毕。

        二、被告（反诉原告）张某2、被告田某共同返还原告（反诉被告）张某装修款71878元及鉴定费2000元。限本判决生效后十日内履行完毕。

        三、驳回原告（反诉被告）张某的其他诉讼请求。

        四、驳回被告（反诉原告）张某2的反诉请求。