李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

穆先生上诉请求：

       撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴先生的诉讼请求。事实和理由：1.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。根据该条规定，借名买房的借名人应实际享有房屋权益。案涉北京市朝阳区××1806号房屋（以下简称1806号房屋）一直处于出租状态，直至2016年7月吴先生才搬入，出租期间由吴女士以租户通过转账形式收取租金，该房屋的受益一直由穆先生和吴女士取得，吴先生并未实际享有房屋的权益。吴先生提交的关于房屋相关证件的证据，并不当然由吴先生持有，因吴先生与吴女士为父女关系，加之吴女士在家中负责家庭日常事务的事实，此证据的出处系吴女士提供给吴先生为本案诉讼使用。2.吴先生主张1806号房屋是借吴女士之名购买，但1806号房屋登记在穆先生名下，吴先生并没有对此给出合理解释和相应证据。3.1806号房屋系吴女士与穆先生在婚姻存续期间取得，2015年10月15日，穆先生向法院提起诉讼要求与吴女士离婚并分割1806号房屋，东城法院判决驳回。2016年6月28日，穆先生再次向法院起诉，要求与吴女士离婚并分割1806号房屋。吴先生提起本案诉讼的时间是2016年7月25日，正好是穆先生向吴女士提出离婚之后的一个月。1806号房屋登记时间是2011年2月28日，2016年2月底即可向法院提起确权之诉，吴先生拖延到2016年7月底，明显是想帮助吴女士转移夫妻共同财产。

吴先生辩称：

       同意一审判决，不同意穆先生的上诉请求和理由。吴先生与穆先生是翁婿关系，双方对借名买房虽然没有书面协 议，但是达成了口头协议，购房合同、票据等相关资料一直由吴先生保管。吴先生是实际购房人。穆先生和吴女士收入很低，没有条件购买涉案房屋，穆先生也没有证据证明支付了相关款项。吴先生实际付清了购房款。

吴女士辩称：

       同意一审判决，不同意穆先生的上诉请求和理由。指标没用穆先生的，当时是其母亲卞女士带其办理的手续，其出于私心写了穆先生的名字。

        吴先生向一审法院起诉请求：判令吴女士、穆先生将1806号房屋过户至吴先生名下。

        一审法院认定事实：吴先生与案外人卞女士系夫妻，吴女士系吴先生与卞女士之女，穆先生与吴女士原系夫妻，二人于2016年离婚。吴先生系北京市住宅建设总公司退休工人。

        2007年12月19日，北京住总房地产开发有限责任公司（建设单位）、北京天诺物业管理有限责任公司（物业管理企业）与穆先生（第一买受人）签订《业主临时公约》，约定物业名称为××1806楼，物业类型经济适用房，座落位置朝阳区垡头，建筑面积约92.21平方米。同日签署的《承诺书》上，承诺人处签字为穆先生。同日，吴女士中国工商银行卡号95588＊＊＊＊8844账户消费293228元用于向开发商支付购买1806号房屋的购房款。一审庭审中，吴先生、吴女士、穆先生一致确认，上述公约及承诺书中穆先生签字均为吴女士代签。

         2009年4月22日，北京住总房地产开发有限公司（出卖人）与穆先生（买受人）签订《商品房预售合同》，约定购买项目名称翠成馨园，房屋坐落朝阳区××1806号，预测建筑面积92.21平方米，付款方式为一次性付款，全部购房款为293228元。《商品房结算单》显示，1806号房屋实测建筑面积92.23平方米，面积补差63元。2011年2月28日，1806号房屋取得所有权证书，登记在穆先生名下。

         一审庭审中，吴先生提供了银行流水明细、存取款凭单若干，用于证明1806号房屋的购房款系吴先生配偶卞女士转入吴女士账户或吴女士自行从卞女士账户提现取得，全部购房款系出自于吴先生。穆先生对该证据的真实性认可，关联性和证明目的均不予认可。吴先生另出示了1806号房屋所有权证书、购房款发票、契税完税证、房屋登记收费收据、北京市住宅专项维修资金专用收据、物业入住通知函、入住通知书、水费收费协议，垡头街道翠成熙园社区居民委员会开具的居住证明、北京住总北宇物业服务有限责任公司翠成E区项目部开具的证明，燃气公司开具的维修单，物业费、水费、电费、燃气费缴费单等书证，用以证明涉案房屋相关证件原件均由吴先生持有，吴先生在房屋内居住，吴先生是房屋的实际买受人和产权人。穆先生对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，但未提交反驳意见及依据。吴女士对吴先生出示的全部证据均不持异议。

        经吴先生申请，证人胥某一审出庭作证称，其和吴先生系邻居，吴先生出国去了很久，家里事情都由其女儿吴女士处理，吴先生的配偶不会写字，听说吴先生在翠成买了一套房子。证人吴某出庭作证称，其是吴先生的小女儿，吴女士是其姐姐，2005年、2006年左右吴先生给其钱让其帮忙炒股，2007年吴先生说买房子让其将钱给吴先生，其给了吴先生8万元，当时吴先生说房子写其姐姐的名字，因为房子有5年期限才能过户，房子的事情都是吴女士处理。穆先生质证认为胥某的证言没有关联性，不能证明吴先生为涉案房屋出了购房款；吴某与本案有利害关系，其证言没有证明力。吴女士对上述证人证言予以认可。

        一审诉讼中，双方对1806号房屋的购买经过、购房款的来源、居住使用情况各执一词。吴先生称因为吴先生原系住总员工，担任涉案楼房建设的监理，通过监理人员的职位获得了内部购房指标，因为身份比较敏感，就用女儿吴女士的名义购买，签订购房协议时是吴先生配偶与吴女士去办的，因为吴先生配偶不识字，吴女士把购房人签的穆先生的名字，等吴女士把所有买房的缴款单子、合同拿给吴先生时，吴先生才发现登记在了穆先生名下，吴女士和穆先生口头保证，等房产证办好后五年就过户到吴先生名下，1806号房屋没有使用经济适用房指标，全部购房款均由吴先生出资，房屋自装修后一直由吴先生居住。穆先生称，1806号房屋是使用其个人的经济适用房购房指标购买，购房款由吴女士以夫妻共同财产支付，购房款是2007年支付的，发票是后开具的，吴女士告知其购房款是一次性支付的，从未说是父母支付的。为证明穆先生未曾使用个人经济适用购房指标购买涉案房屋，庭审中吴先生出具了《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入审核表》复印件，其上记载申请人为穆先生，审核时间为2006年8月9日，审核意见为“继续有效2007年8月13日”。对该证据穆先生在先后的开庭过程中，先称真实性待核实，证明目的不认可，后称该证据是其本人提供，对其中记载的指标继续有效无法做出解释，同时其本人称获取公租房的条件是名下没有房产，但对其本人在持有公租房的情况下仍能够购买经济适用房的原因亦未作出合理解释。吴女士对吴先生所述均予以认可，称当年其出于私心将房屋买受人写的穆先生，其和穆先生的经济适用房指标没有使用。

         另查，吴先生系北京市户籍，吴先生与其配偶名下现无房产。

         一审法院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩称主张，本案争议焦点为双方是否形成借名买房关系。借名买房关系的成立包括两个方面：其一是对为何借名加以说明，其二是对谁是真正买房人提供证据佐证。本案中，吴先生主张其是1806号房屋实际产权人，故根据证据规则，其应对为何要借他人名义买房以及其是房屋实际所有人提供证据。围绕着借名买房的原因、如何购买及使用涉案房屋，吴先生提交了大量证据，上述证据虽均为间接证据，但考虑到亲属之间借名买房法律关系本身的特点，在没有借名买房书面约定的情况下，如吴先生相关证据可以结合成较为完整的证据链条，法院可以据此认定借名买房事实的存在。本案中，首先，吴先生所述其利用职务便利、借用吴女士名义买房的经过具有一定的合理性，吴女士对此予以认可，穆先生虽予以反驳，但未能对己方的反驳意见提供合理解释或证据支持，且庭审中穆先生对使用经济适用房指标情况、自身持有公租房仍能够购买经济适用房等情况不能自圆其说。其次，相关证人证言与吴先生所述能够吻合，吴先生提供的银行流水明细、存／取款凭单等能够对其涉案房屋购房款的来源予以说明，穆先生提供的银行卡交易记录无法证明购房款由其出资。再次，吴先生持有的涉案房屋所有权证书等证件原件、相关购房票据、物业证明、水电气缴费单据等能够证明，吴先生以房屋归自己所有的方式对房屋进行实际使用和控制。综合上述事实及吴先生所提交的证据，已形成完整的证据链，足以认定吴先生与吴女士、穆先生之间存在借名买房关系，吴先生基于双方借名买房关系要求吴女士、穆先生将1806号房屋转移登记至吴先生名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。穆先生关于吴先生为帮助吴女士转移夫妻共同财产，与吴女士串通恶意提起的本案诉讼的答辩意见缺乏依据，不予采信。

一审法院判决：吴女士、穆先生于判决生效之日起七日内将登记在穆先生名下的1806号房屋转移登记至吴先生名下。

      法院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。穆先生提交三份证 据。证据1.居委会负责人录音及文字整理版，证明居委会负责人明确表示开具居住证明需要楼长、邻居证明后到居委会签字，吴先生一审提交的居住证明不真实；证据2.前楼长李保全录音及文字整理材料、证据3.李保全的证言录像和书面证人证言，证明2014年穆先生和吴女士曾经找过李保全牵线出租1806号房屋，李保全联系了租户曹先生，达成了出租协议，1806号房屋一直是出租状态，不是由吴先生居住；李保全拒绝了吴先生要求其证明在1806号房屋居住的事实。吴先生、吴女士对上述证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。

         法院从北京市朝阳区不动产登记中心，就1806号房屋的登记情况进行了查询，在调查材料中没有发现使用穆先生的经济适用房指标的记录。穆先生质证认为，住建委的工作人员曾告知其没有指标一说，住建委盖章代表符合标准，然后进入资料库，等房屋下来后就可以通过摇号或排队方式可以购买房屋。购买1806号房屋使用了穆先生的资格，所以穆先生不能再购买经济适用房了。吴女士的妹妹吴小兰认识住总的领导，所以当时可以插队，提前两年交房是为了确保留房给穆先生和吴女士。吴先生质证认为购房没有使用穆先生的指标，而是因为吴先生是1806号房屋项目的监理，购买1806号房屋用的是住总的内部指标。吴女士质证后表示，1806号房屋是其母亲委托其去办理的手续。

法院对一审查明相关事实的予以确认。

李松律师（18518071489）认为：

       本案的争议焦点是吴先生与吴女士、穆先生对1806号房屋是否形成“借名买房”关系。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，一方面，关于购买1806号房屋使用的购房指标，《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入审核表》、不动产登记中心留存的房屋所有权转移登记相关材料均未显示购买1806号房屋时使用了穆先生的经济适用房购买指标，且吴先生所述其通过单位内部福利购买房屋具有一定的合理性，就其委托吴女士办理购房事宜的经过作出了合理说明，故无法认定1806号房屋的取得利用了穆先生的特殊身份。另一方面，关于1806号房屋的出资情况，吴先生提供的银行流水明细、存／取款凭单等证据与1806号房屋的购房款的支付时间及其所述购房经过相对应，穆先生主张购买1806号房屋使用的是其与吴女士的夫妻共同财产，但其提交的证据不能予以证明，法院无法采信。吴先生持有1806号房屋所有权证书等证件原件、相关购房票据、物业证明、水电气缴费单据、相关证人证言等证据形成了完整的证据链，可以证明吴先生为1806号房屋的实际出资人和使用人。法院根据房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、吴先生对借名购房的合理解释，可以认定吴先生与吴女士、穆先生之间存在“借名买房”的约定，吴先生为1806号房屋的实际购房人。现1806号房屋已经具备上市交易条件，故吴先生要求将房屋过户至其名下，应予支持。

 

法院判决如下：

         驳回上诉，维持原判。