李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

孟某上诉请求：

       1.撤销（2017）京0114民初1973号民事判决，改判驳回张x1的诉讼请求；2.本案诉讼费用由张x1负担。

事实和理由：一、一审法院认定张x1与张x2之间存在借名买房合同关系的证据不足，应予纠正。首先，张x1提供的证据不能证明与张x2之间存在借名买房合同关系。张x1向卖房人刘某转款33万元，受刘某委托出售房屋的公证书证据，以及张x1持有房屋买卖合同、原房屋所有权证等证据，尚不符合证据高度盖然性的证明标准。代付款行为可以基于多种法律关系发生，一审判决直接认定是借名买房，没有依据。其次，张x1与张x2不仅是亲戚关系，也是生意合作伙伴关系，双方经济往来频繁，张x1于2008年2月29日、5月30日向张x2转款合计563988元，与购房无关。且上述转款时间发生在购买涉案房屋之前一年以上，张x1解释是为购买另一处房屋支付的款项，孟某认为，在没有确定房源、谈妥价格的情况下，张x1即支付393988元购房款，事隔三个月后又再次支付17万元的购房款，不符合一般生活常识。再次，因张x2与张x1既有亲戚关系，也是合作伙伴，张x2委托张x1帮忙参与购房事宜、管理房间，符合常理，但不能据此认定双方是借名买房关系。二、涉案房屋于2009年6月28日由张x2购买，2010年可以上市交易过户，张x12017年1月方提起诉讼，明显超过诉讼时效。三、孟某提供的证据能够证明房屋系张x2所购，孟某合法继承了张x2的遗产，其权益应收法律保护。

张x1辩称：

          一、关于借名买房问题。因张x1与张x2有亲戚关系，故双方没有签订借名买房协议。张齐全向原房屋所有权人刘某支付款项的时间与房屋买卖合同约定的付款时间具有一致性；刘某的配偶胡某出具的《证明》也能佐证借名买房的事实。此外，张x1至今占有、使用诉争房屋，物业费、供暖费均由张x1持续交纳，张x1持有原房屋所有权证和购房合同的原件，原房屋所有权人刘某及其配偶胡某委托张x1办理诉争房屋过户事宜。以上事实均可证明借名买房的事实存在，张x1是诉争房屋的实际权利人。二、张x1与张x2之间并无经济往来，张x2仅仅是张x1在北京所开办药房的挂名股东，张x1是实际出资人。三、对于诉讼时效的问题，张x1同意一审判决的认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。

张x1向一审法院起诉请求：

        1.孟某偿还张x1为死者张x2支付的购房款908988元；2.孟某支付张x1为死者张x2管理房屋垫付的房屋供暖费（2011-2016年度）10079.5元、物业费（2011-2016年度）9417.06元；3.孟某以购房款为基数自2010年9月26日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率支付利息，暂计至2017年1月5日为321423.61元；4.本案诉讼费用由孟某负担；5.孟某承担保全费5000元；6.孟某承担律师费5万元。

一审法院认定事实：

        1.张x2与孟某系姐弟关系，张x1与张x2、孟某是亲戚关系。

        2.2009年6月28日，张x2与刘某在北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某将其名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑55号楼403号房屋出售给张x2，房屋成交价格为85万元。关于付款期限，合同约定：“1.于2009年7月5日之前付款480000（肆拾捌万）；2.于2009年8月28日之前再付款100000（壹拾万）；3.于过户当日结清尾款250000（贰拾伍万）。”关于房屋交付，合同约定“出卖人应当于2009年10月8日前将该房屋交付给买受人。”关于过户时间，该合同附件二补充协议及其他约定写明：“双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，按本房屋契税发票满足经济适用房可过户规定日期向后推迟20个工作日过户，房产证于买受方支付出卖人第一次付款480000元当日放在万众恒基房产公司直至过户完毕。”

         3.2008年2月29日和2008年5月30日，张x1向张x2分别转账393988元和17万元，合计563988元，张x1称2008年初其准备在北京买房，因没有北京户口，不能购买价格相对便宜的经济适用房，便找到张x2希望借用张x2的名义买房。2008年曾看好一套房，便将部分购房款转入张x2账户，这套房最终没有购买成功，但上述款项一直留在张x2账户内，后来继续选房，最终选定了本案诉争房屋。2009年7月4日，张x1向刘某的账户转账23万元，张x1称合同约定2009年7月5日前要向刘某支付第一笔首付款48万元，故其直接向刘某支付23万元，其余25万元由前述留在张x2卡内的款项支付给刘某。2009年8月28日，张x1向刘某账户转账10万元，张x1称该10万元即合同约定的第二笔首付款。2010年1月25日，张x1向刘某转账1.5万元，张x1称刘某后悔房子卖便宜了，所以未按合同约定时间交房，延迟到2010年1月25日才交房，交房当日，张x1与刘某按照协商的结果多给了刘某1万元和5000元的空调款。张x1同时称，第三笔购房款25万元亦是用前述留在张x2卡内的款项支付，卡内其他钱则用于装修和购买家具等。

         4.刘某在既有的民事诉讼中认可诉争房屋全部房款已付清，2010年1月底交付房屋。

         5.2010年1月6日，刘某、胡某（刘某丈夫）签署委托书，委托张x1办理诉争房屋的买卖交易手续，产权转移过户等相关手续。该委托书经北京市方正公证处予以公证。张x1称其与张x2是借名买房关系，签完合同后，刘某就把房产证这些材料交给了自己，并且签了委托书，由张x1去办理后续手续。但2010年9月具备过户条件时，因为张x2病情恶化，所以未能办理过户手续。

        6.张x2于2010年11月22日去世。2010年9月26日，张x2立下遗嘱，将诉争房屋交由孟某继承。但诉争房屋一直未完成过户，仍在刘某名下。2013年，刘某将孟某起诉至该院，要求解除其与张x2签订的房屋买卖合同，该院经审理驳回了刘某的诉讼请求。刘某上诉后，北京市第一中级人民法院驳回刘某上诉，维持原判。2014年，刘某与孟某就诉争房屋的过户及损失赔偿问题继续在该院进行诉讼，经该院调解达成协议，刘某协助孟某办理诉争房屋的产权过户手续，将上述房屋转移登记至孟某名下。2015年7月17日，诉争房屋登记在孟某名下。

          7.2013年11月21日，张x1与刘某的配偶胡某签订协议，载明：“经双方协商，关于昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区55号楼403室房产一事（购房人为张x2，实际支付人为张x1），约定如下：1.该房款总额为85万元，由张x1分次支付给乙方;2.自2010年至今该房屋物业费、供暖费均由张x1支付；3.因张x1为实际出资人，张x2要求刘某、胡某委托张x1办理该房屋过户事宜（有公证书为证）；4.因刘某、胡某起诉孟某撤销购房合同，如法院支持乙方主张，乙方将根据购房款实际支付人或收条持有人，退还购房款。物业费、供暖费凭发票支付。如双方对该房款的退还有异议，或出现其它情况，双方协商解决或通过法律途径解决。5.关于装修费双方另行协商。另附胡某、刘某证明一份。”该协议中所指“证明”为胡某于2013年11月20日书写的《证明》，称“刘某、胡金明出售的北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区55号楼403室的合同价款为85万，每次房款都是由张x1支付的。部分房款是从张x1的卡里直接转到刘某的卡里，其余房款是张x1以现金的形式交付给刘某。”

         8.关于房屋占有使用情况，孟某称张x2生前由张x2居住，钥匙在张x2手里，孟某取得房产证后，拿钥匙开门但打不开。张x1称诉争房屋一直由其占有使用，并对外出租，张x2仅在诉争房屋住过一宿，是自己给的张x2钥匙，后来自己换了锁。

          9.张x1持有与刘某房屋买卖的手续原件以及2011-2016年度供暖费、物业费、生活垃圾费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、消防运行维护费、安防运行维护费、代收电梯年检费发票。孟某持有2010年3月物业公司出具的入住证明和装修管理服务费发票、2010年供暖公司出具的暖气维修收据及装修合同。张x1称购买房屋是自己和张x2一起进行的，装修也是用张x2手里那张卡支付的，张x2持有装修合同和入住证明不能证明是张x2在使用诉争房屋。

一审法院认为，当事人订立合同，可以以书面、口头或其他形式。本案的焦点问题在于张x1与张x2之间是否构成借名买房的法律关系，由于张x2现已去世，张x2与张x1之间也没有书面合同，故张x2与张x1之间是何法律关系只能通过对证据的审查进行确定。民事诉讼的证明标准应当到达高度盖然性的程度，审判人员应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由及结果。本案中，张x2于2009年6月28日与刘某签订房屋买卖合同，合同约定2009年7月5日前付款48万元，2009年8月28日前付款10万元，而张x1于2009年7月4日向刘某的账户转账23万元，于2009年8月28日向刘某的账户转账10万元，上述两笔款项的支付与合同约定的付款时间吻合。此后，刘某与张x1办理了委托售房公证，房屋买卖合同、原房产证、委托公证书原件均由张x1持有。在房屋交付后，张x1交纳供暖费、物业费和电梯运行维护费。同时，张x1到庭说明了其在2008年向张x2转账563988元的原因及去向，其解释没有违背常理之处；张x1向张x2转账的数额和向刘某转账的数额共计908988元，与诉争房屋的购房成本也基本相符。虽然孟某现在持有入住证明和装修合同，但张x1提交的证据已经达到高度盖然性的程度，综合以上对于证据的审核判断，再考虑张x1与张x2的亲属关系及张x1本人的陈述，该院确认张x1与张x2之间构成借名买房关系。

         在与刘某签订房屋买卖合同后办理过户登记前，张x2因病去世，孟某因张x2的遗嘱与刘某进行房屋买卖合同诉讼，直至2015年7月诉争房屋才登记在孟某名下，现张x1以孟某为被告提起借名买房纠纷诉讼，符合法律规定，没有超过诉讼时效。由于孟某不认可张x1与张x2之间的借名买房关系，张x1放弃主张房产，解除借名买房合同，要求孟某返还其支付的购房款和装修款908988元，具有事实和法律依据，该院应予支持。关于张x1主张的供暖费、物业费和购房款利息，因诉争房屋交付后一直由张x1占有使用，其要求孟某支付供暖费、物业费和购房款利息的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。关于张x1主张的律师费，没有法律依据，该院不予支持。

        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：1.孟某于判决生效后15日内向张x1支付908988元；2.驳回张x1的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

        根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院补充认定如下事实：孟某主张张x1与张x2之间存在经济往来，但并未就本案涉及款项的性质提供证据予以证明。

         法院对一审查明的其他事实予以确认。

李松律师（18518071489）认为:
本案双方当事人争议焦点是张x1与张x2之间是否存在借名买房合同关系，进而判定孟某作为张x2的继承人，在已实际取得诉争房屋所有权的情况下，是否应向张x1返还相关购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，首先，张x1提供了其于2009年7月4日、8月28日向诉争房屋原所有权人刘某分别付款23万元、10万元的转账记录，付款时间与房屋买卖合同约定的房款分期付款时间相符合；其次，张x1持有诉争房屋的房屋买卖合同、原房屋所有权证的原件，原房屋所有权人刘某以公证的方式委托张x1办理房屋过户事宜；再次，张x1提供了其一直交纳诉争房屋物业费、供暖费、电梯运行维护费等基本费用的凭证。以上证据能够反映张x1对诉争房屋从购买、付款到占有、使用的过程，张x1主张其是诉争房屋的实际购买人，有一定的事实依据。除此之外，对于2008年2月29日、5月30日张x1分两次向张x2转款合计563988元，张x1解释是借张x2名义在北京购买经济适用房使用，具有一定的合理性。在张x1已经提供证据并作出合理解释的前提下，孟某虽抗辩系张x2与张x1的其他款项往来，但并未提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定张x1直接向张x2转账支付的563988元系借名买房款的一部分，并无不当。综合上述证据，并结合张x1与张x2存在亲属关系的事实，一审判决认定张x1与张x2之间存在借名买房的合同关系，有事实及法律依据。法院对孟某关于否认借名买房关系的上诉主张，不予支持。

          关于孟某上诉主张张x1起诉超过诉讼时效问题。法院认为，张x1主张与张x2存在借名买房合同关系，后诉争房屋经人民法院调解确认，孟某取得了房屋所有权，并于2015年7月17日完成了过户登记。张x1借名买房的目的已经无法实现，其于2017年1月提起本案诉讼，要求孟某返还购房款，并未超过诉讼时效。法院对孟某的该项上诉意见不予采信。

         综上所述，孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。