李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
冯×1、岳×1、岳×2、姜×诉称:庄×系冯×1的外甥。岳×1与冯×1系夫妻关系,岳×2系冯×1、岳×1之子,姜×与岳×2系夫妻关系。501号的房屋现登记在庄×名下。该房屋系经济适用房,因庄×一家在崇文区西打么厂街的房屋被拆迁,庄×获得经济适用房购买资格。2007年10月17日,庄×购买了该房屋,房款共计329837元由我们一家支付。2008年12月22日,开发商向庄×交付房屋,房屋钥匙由庄×交给我们,我们于2011年8月对房屋进行了装修并入住。现我四人均在该房屋内居住。此外涉案房屋的印花税165元、专项维修资金6597元、契税4947.55元、综合地价款4983.7元、产权代办费800元、房屋登记费40元亦系我们支付,上述费用的票据原件及《北京市商品房预售合同》原件、房屋所有权证原件(该原件已被庄×挂失)均在我们这保存。经法院确认,双方系借名买房关系,因诉争房屋所有款项均系我们一家出资,且对房屋进行了装修并入住,我们以庄×的名义买房,事实清楚,得到了生效判决的确认。现我们诉至法院,诉讼请求:一、判令庄×协助岳×2办理501号房屋的所有权转移登记手续,将房屋登记在岳×2一人名下;二、诉讼费由庄×承担。
庄×辩称:不同意冯×1、岳×1、岳×2、姜×的诉讼请求。双方之间的争议系由于2007年前后,双方均在申请经济适用房购房资格(冯×1以亲属冯×2的名义申请,岳×2自行申请;我在拆迁过程中,也在争取经适房购房资格)。2007年下半年,我在取得经适房购房资格后,由于经济条件所限,与冯×1、岳×1、岳×2、姜×达成一致,由他们先行出资,在他们取得购房资格后,我另行出资,双方各自取得一套经适房。但之后他们一直未能取得相关资格,并在协商中反悔,双方无法达成一致。根据人民法院(2014)昌民初字第01606号民事判决书,诉争房屋已确认归属于我所有,参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》,冯×1、岳×1、岳×2、姜×的诉讼请求不应得到支持。综上,请求法院驳回冯×1、岳×1、岳×2、姜×的诉讼请求。
经审理查明:冯×1与岳×1系夫妻关系,岳×2系冯×1、岳×1之子,姜×与岳×2系夫妻关系。庄×系冯×1的外甥。
2007年10月17日,庄×与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买了501的房屋。该房屋的合同约定总价款为329666元,实际总价款为329837元。合同签订后,冯×1一家支付了该房屋的全部购房款329837元,并于2011年对房屋进行装修后在该房屋内居住至今。2010年1月22日,北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为庄×,房屋性质为经济适用房。2013年4月8日,庄×补办了该房屋的所有权证。该房屋的印花税165元、专项维修资金6597元、契税4947.55元、综合地价款4983.7元、产权代办费800元、房屋登记费40元均由岳×2一方支付,且上述费用的票据原件、《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件(该原件已被庄×挂失)均在岳×2一方处保存。
另查:上述房屋的购房资格系因拆迁而取得。本案庭审中,岳×2一方称其于2007年7月与庄×达成借名买房协议,约定庄×将其购房指标给岳×2一家,由岳×2一家出资购买房屋,待可以过户时将房屋过户至岳×2名下。庄×对此陈述不予认可,并称其于2007年10月与岳×2一方达成换房协议,约定由岳×2一方先行出资购买庄×取得指标的房屋,待岳×2一方取得购房资格后再由庄×出资购买岳×2一方取得资格的房屋,但就过户未达成一致协议。
以上事实,有《北京市商品房预售合同》、结算通知单、购房款发票、房屋所有权证、(2014)昌民初字第01606号民事判决书、(2014)一中民终字第4348号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
依法成立的合同,受法律保护。本案中,庄×因拆迁取得购房资格后,于2007年10月17日与开发商签订《北京市商品房预售合同》,后岳×2一方支付了全部购房款,并于装修后在涉案房屋内居住至今,购房票据原件及房屋所有权证原件亦由岳×2一方持有,综合考虑上述因素及双方之间的亲属关系,法院对双方之间存在借名买房约定的事实予以认定。该借名买房约定系双方当事人的真实意思表示,且涉案房屋在本案法庭辩论终结前已具备上市交易条件,故该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应恪守该约定。现岳×2一方要求庄×协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续,将涉案房屋过户至岳×2名下的诉讼请求,理由正当,法院应予支持。庄×关于双方之间曾达成换房协议的陈述,举证不足,法院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:
庄×于本判决生效十五日内协助岳×2办理501房屋的所有权转移登记手续,将该房屋产权过户至岳×2名下。
庄×不服原审法院判决,向法院提起上诉。上诉请求:1、撤销原判,依法改判或发回重审。2、请求判决被上诉人承担诉讼费用。上诉理由是:1、一审法院适用法律错误;2、一审法院对于诉争房出资、转移登记约定等事实问题,认定不清;3、一审法院对合同效力的认定依据不足;4、被上诉人不具有购房资格却借名购房,具有过错,却据此获得经济利益,有失公允;5、一审直接判令过户,将可能导致司法权与行政权的冲突;6、双方存在换房的约定。
冯×1、岳×1、岳×2、姜×同意原审法院判决,请求二审法院予以维持。
法院经审理查明,原审法院查明的事实属实,法院予以确认。
李松律师(18518071489)认为:依法成立的合同受法律保护。本案中,庄×于2007年10月17日与开发商签订《北京市商品房预售合同》后,被上诉人支付了全部购房款,且在装修后在本案涉诉房内居住至今,现购房票据及该房所有权证原件均由被上诉人持有,原审法院基于上述事实及双方的亲属关系,认定双方之间存在借名买房的事实,并认定双方的约定未违反法律、行政法规的相关规定,合法有效,而对本案所作处理并无不当。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。