李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
  原告梁某华、李砚涛与被告李健农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁某华、李砚涛及其委托代理人蒋曼，被告李健的委托代理人马宝兴到庭参加诉讼，第三人孙怀平经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。
   原告（反诉被告）梁某华、李砚涛诉称：梁某华与李砚涛是母子关系，李宝富是李砚涛的父亲。梁某华与李宝富在北京市大兴区榆垡镇南各庄中路西五条3号原有一处宅院，该院落东至葛淑兰、西至李德发、南至李宝贵、北至生产队大院（以下简称：3号院），院内共有北房5间。2010年2月1日，梁某华、李砚涛与李健签订《房屋、宅基地转让协议》，约定我二人将3号院卖给李健，转让价格150000元。同日，双方还签订了《协议》，约定3号院如遇拆迁，李健一次性补偿我二人80000元。我们认为双方签订的《房屋、宅基地转让协议》和《协议》是无效的，故诉至法院要求确认我们二人与李健于2010年2月1日签订的《房屋、宅基地转让协议》和《协议》无效，并由被告承担诉讼费。
      被告（反诉原告）李健答辩并反诉称：我是南各庄村集体经济组织成员，2010年2月1日，我与第三人孙怀平签订了《房屋、宅基地转让协议》，约定因孙怀平房屋院落无用，经生产队同意，将3号院房屋和宅基地卖给我某久为业，转让价格为120000元。协议签订后，南各庄村委会在这份协议上盖章确认。但是，梁某华、李砚涛提出他二人是3号院的所有权人，如果不给他二人转让款100000元，我无法取得该处院落房屋。迫于无奈，我支付了他二人100000元，并和他们签订了一份与之前协议同样的《房屋、宅基地转让协议》，但是这份后签的协议没有村委会的盖章。签完协议后，梁某华、李砚涛又提出要再多给50000元，我担心财物两失不得已又给梁某华、李砚涛写了一张50000元的欠条。梁某华、李砚涛在已经把3号院卖给第三人孙怀平的情况下和我签订的《房屋、宅基地转让协议》属于欺诈行为，并且签订协议时，梁某华和李砚涛完全没有房屋所有权。故我反诉要求确认我与梁某华、李砚涛于2010年2月1日签订的《房屋、宅基地转让协议》和《协议》无效，梁某华、李砚涛返还我3号院转让款100000元，并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）梁某华、李砚涛针对被告（反诉原告）李健的反诉答辩称：我二人与李健都是南各庄村集体经济组织成员，李健也知道3号院的所有权人是我们，所以在和孙怀平签协议的时候，才主动找到我们要求和我们也签一份《房屋、宅基地转让协议》，并且这份协议也是李健起草打印的，我们只是在阅读了协议内容之后签名，不存在我们要挟、欺诈李健的情况。而且《房屋、宅基地转让协议》签订至今已经五年，在此期间，我们多次向李健催要因转让房屋所欠款50000元，李健始终未对合同效力提出任何异议，故其反诉请求已经超过诉讼时效。另外，李健要求确认合同无效的诉讼请求和要求返还转让款的诉讼请求不属于同一类型诉讼，不应在此次诉讼中一并审理解决。第三人孙怀平未答辩。
    经审理查明：梁某华与李砚涛系母子，梁某华与李宝富系夫妻。梁某华与李宝富在北京市大兴区榆垡镇南各庄中路西五条3号原有农村房屋宅院一处，该处院落东至葛淑兰、西至李德发、南至李宝贵、北至生产队大院，院内原有北房5间。2001年6月20日，李宝富作为家庭代表与孙怀平就孙怀平购买李宝富家位于南各庄的上述农村房屋事宜经协商达成一致后，签订了《立卖房屋院落协定书》，该协定书约定：立卖房屋文约人李宝富因房屋院落无用，经生产队同意，介绍人介绍卖予孙怀平名下某久为业，协定项目如下：一、全房屋院落包括正房5间；二、使用范围前至官道、后至生产队大院、左邻葛淑兰房、右邻李德发房；三、房前院内树木在2002年春节前伐走，如不伐走，视为放弃所有权；四、全房院落作价6000元整，当时笔下交清不欠；五、房基地所有权人为集体所有，用户有使用权不得买卖；六、买方使用房屋翻新与社员同等待遇。李宝富在卖方处×，孙怀平在买方处×，村干部在公证人处×。   2001年10月24日，李宝富、梁某华与孙怀平向北京市大兴区公证处申请办理《协议书》公证。《协议书》内容为协议人李宝富、梁某华因房屋院落无用，经生产队同意，介绍人介绍卖与孙怀平名下某久为业。协议项目与《立卖房屋院落协定书》一致。该协议由李宝富、梁某华、孙怀平分别签名。2001年10月25日，北京市大兴区公证处出具（2001）大证字1811号公证书，证明李宝富、梁某华、孙怀平于二〇〇一年十月二十四日在大兴公证处签订了《协议书》，协议上双方当事人的签字属实，协议内容符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。契约签订后，孙怀平按照契约约定向李宝富、梁某华支付了购房款，李宝富、梁某华亦把所卖房屋交付给孙怀平。2010年2月1日，孙怀平与李健就购买3号院事宜经协商达成一致后签订了《房屋、宅基地转让协议》（以下简称：转让协议一），该协议内容为：甲方（孙怀平）因房屋、院落、宅基地无用，经北京市大兴区榆垡镇南各庄第一生产队同意，将北京市大兴区榆垡镇南各庄中路西五条3号的房屋、宅基地卖给乙方（李健）某久为业。双方经友好协商达成如下协议：一、甲方转让的房屋、宅基地位置为北京市大兴区榆垡镇南各庄中路西五条3号，正房5间；二、甲方保证对该房屋、宅基地有处分权，保证自签订协议之日起，孙怀平对该房屋宅基地的任何变更无任何过问权，如有共有人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋、宅基地的一致同意；三、转让的价格为人民币120000元；四、房屋、宅基地交付时间为2010年2月1日。孙怀平在甲方处签名捺手印，康金国在共有权人处签名捺手印，李健在乙方处签名捺手印，村干部在见证人处分别签名捺手印，见证人处并加盖有北京市大兴区榆垡镇南各庄村村民委员会公章。在孙怀平与李健签订完《房屋、宅基地转让协议》后，梁某华、李砚涛（甲方）与李健（乙方）又签订了一份《房屋、宅基地转让协议》（以下简称:转让协议二），转让协议二约定转让价格为100000元，其余约定与转让协议一内容一致。李砚涛在甲方处签名捺手印，梁某华在共有权人处签名捺手印，李健在乙方处签名捺手印，村干部在见证人处分别签名捺手印。同日，梁某华、李砚涛与李健还签订了一份《协议》，约定：梁某华、李砚涛将位于南各庄中路西五条3号的房屋及宅基地转让李健，如遇占地、拆迁，李健将一次性补偿梁某华、李砚涛人民币80000元，该款项于拆迁时李健在拆迁款进入李健账户前交清。如果该房屋及宅基地的拆迁款总额低于500000元时，李健将支付梁某华、李砚涛人民币30000元；如果该房屋及宅基地的拆迁款总额高于500000元时，李健将支付梁某华、李砚涛人民币80000元。转让协议二及《协议》签订后，李健的妻子李炜琦通过银行转账方式向李砚涛支付房屋转让款100000元。李健为南各庄村农民，其购买此房屋后一直在此处居住生活。另查，李砚涛、梁某华在北京市大兴区榆垡镇南各庄丰顺巷41号另有一处农村宅院。上述事实，有村委会证明、公证书、银行转账凭条、转让协议、协议及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
法院判决：一、驳回原告（反诉被告）梁某华、李砚涛的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）李健的全部反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据材料发表质证意见的权利，孙怀平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的诉讼权利权利。依法成立的合同受法律保护。在本案中，李健作为北京市大兴区榆垡镇南各庄村集体经济组织成员，符合取得南各庄村宅基地使用权条件。梁某华、李砚涛作为家庭代表就买卖农村房屋与李健经协商一致签订的《房屋、宅基地转让协议》及《协议》是双方的真实意思表示，亦未违背法律或社会公共利益，应属有效。梁某华、李砚涛诉称此《房屋、宅基地转让协议》及《协议》无效，缺乏依据。故对于梁某华、李砚涛要求确认《房屋、宅基地转让协议》及《协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。李健认为梁某华、李砚涛存在欺诈、胁迫的情形，并无充分的证据予以证明，且在未损害国家利益的情况下，欺诈、胁迫并非确定合同无效的要件。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故李健以梁某华、李砚涛没有房屋所有权、属于无权处分为由要求确认《房屋、宅基地转让协议》及《协议》无效的主张，本院不予支持。