李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

        x公司上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初10746号民事判决，发回重审或依法改判；两审的诉讼费用由吴某负担。事实与理由：一审法院事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、一审判决认定双方《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，系事实认定不清。1.双方签订的是租赁合同，双方是租赁合同关系，不违反20年租赁期限的规定，系合法有效的租赁合同。双方不存在买卖合同关系。2.一审法院以收款专用收据的备注内容认定x公司的出售目的，认定事实不清。3.双方约定租赁押金和租金等金额是双方协商达成一致的，是双方真实的意思表示，一审法院认定租赁押金高额、租金较高等，与事实不符。二、一审法院认定双方《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，证据不足。1.吴某出于购买目的的答辩意见属于恶意抗辩。2.一审法院对于吴某的恶意抗辩行为不予制止，反而以此作为定案依据，不利于市场秩序的维护。3.行政处罚不能作为民事诉讼中的定案依据。三、一审法院认定双方《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，适用法律错误。1.一审法院引用《合同法》第52条判令合同无效，利用公权力对民事行为进行干涉，属于适用法律错误。2.双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》并不存在合法形式掩盖非法目的，并未损害社会公共利益，北京市购房政策不属于法律和行政法规的强制性规定。四、一审法院仅以x公司存在过错为由，对x公司要求的维修费用及房屋占有使用费用等合理合法的费用不予支持，于法无据，适用法律错误。

       吴某未到庭应诉，亦未向法院提交书面答辩意见。

       吴某向一审法院起诉请求：1.确认涉案《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》、《装修改造协议》无效；2.判令x公司返还吴某排卡费10000元、电商费50000元，共计60000元；3.判令x公司退还吴某租赁定金20000元；4.判令x公司退还吴某的租赁押金（首付款）1102640元；5.判令x公司退还吴某租金（月供）21186元；6.判令x公司退还吴某物业费3998.20元；7.判令x公司向吴某补偿前述款项（合计1207824.20元）的合理利息，即按照吴某缴款日至x公司退款日期间央行存款利率计算。8.判令x公司承担本案全部诉讼费。

        一审法院认定事实：2016年8月21日，吴某就通州区×层906#房屋（以下简称“906房屋”）向x公司支付20000元租赁定金，x公司为吴某出具了租赁收款专用收据。x公司出具的收款专用收据备注内容有“房款总额:2245280元、建筑面积：91.19平方米，单价：24622元……”。

         2016年8月22日，x公司（甲方）与吴某（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》约定：一、房屋基本情况1、甲方将906房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用。2、该房屋实测建筑面积为91.19平方米，其中套内建筑面积66.52平方米、共用部位与公用房屋分摊建筑面积24.67平方米……二、租赁期自2017年2月24日起至2037年2月23日止，共计20年。甲方于2017年12月24日将该房屋按约定条件交付乙方，但是，若乙方于2017年2月24日之前未将本协议第五条约定的1122640元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租期仍自2017年2月24日起计……三、交付标准该房屋交付标准为毛坯房。四、租金及其缴纳办法1、租金标准：该房屋每月租金为7062元……五、押金1、乙方向甲方支付押金1122640元，乙方签订本协议时支付224528元，于2016年11月26日前支付449056元，于2017年2月24日支付449056元……六、物业管理、其他的相关费用1、乙方同意甲方依法选聘的物业公司负责该房屋的物业管理，并服从该物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各种管理规章……七、房屋维护及维修五年内非乙方原因造成该房屋结构性的损坏，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水，由甲方负责维修。除上述维修事宜以外的所有维修事项均由乙方负责并承担相关维修费用。《租赁协议》还约定了其他相关内容。《租赁协议之补充协议》约定：……二、优先购买权1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后可按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格按照本补充协议的约定，甲方将该房屋以套内建筑面积33753.46元㎡、总价为2245280元的价格出售给乙方。三、具体购买方式基于通州现行购房政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2、自商品房买卖合同签订之日，租赁协议和本协议终止，双方权利义务按照商品房买卖合同约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分，自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3、由于乙方已经基于租赁协议缴付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分4677.66元月），故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价……《租赁协议之补充协议》还约定了其他相关内容。

        2016年8月22日，吴某（甲方）与珠海市珠江永益装饰有限公司（乙方）签订《装修改造协议》，约定由乙方对906房屋进行装修等。

       2016年8月22日，吴某向x公司支付租赁押金204528元。2017年3月9日，吴某向x公司支付租金押金898112元、租金21186元。2017年7月30日，x公司将906房屋交付吴某；同日，吴某向广东康景物业服务有限公司北京分公司支付906房屋的物业费3998.20元。对于吴某支付的租赁定金、租赁押金、租金，x公司均向吴某出具了相应的收款专用收据，收据备注内容均包括“房款总额:2245280元、建筑面积：91.19平方米，单价：24622元……”。

因906房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售，2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈x公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对x公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。

         本案审理过程中，吴某称，除租赁定金、租赁押金、租金外，其还于2016年8月24日向x公司支付排号费10000元、2016年8月27日向x公司支付电商费50000元。为证明其主张，吴某向法院提交了收据两张。一张收据内容包括“今收到薄某交来排号费人民币（大写）壹万圆整”，收款单位为创世飞牛（北京）信息科技有限公司，交款人为薄某；另一张收据内容包括“今收到吴某交来电商费人民币（大写）伍万圆整”，收款单位为创世飞牛（北京）信息科技有限公司，交款人为薄某。x公司对上述收据关联性不予认可，否认收取了吴某的排号费、电商费。法院对吴某提交的上述票据真实性认可，但因票据所记载的收款人并非x公司，故据此不足以认定x公司向其收取了排号费10000元、电商费50000元。

       一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。以合法形式掩盖非法目的的合同、损害社会公共利益的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

吴某提交收款专用收据明确载明“房款总额:2245280元、建筑面积：91.19平方米，单价：24622元……”，《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待吴某获得购房资格，x公司即可以与之签订商品房买卖合同等。x公司因906房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，吴某的实际目的是购买906房屋、x公司的实际目的是将该房屋出售给吴某，但由于吴某不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。对于吴某要求确认其与x公司签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。对于《装修改造协议》，因与吴某签订该协议的系案外人珠海市珠江永益装饰有限公司,而非x公司，故法院在本案中对该协议的效力问题不做认定。

        《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，x公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取吴某的款项共计1143826元应当予以返还。对于吴某主张的排号费、电商费、物业费，根据其提交的证据来看，该部分费用涉及到案外人，而吴某在本案中并未提供充分证据证明系x公司收取，故其直接要求x公司返还不妥，法院在本案中不予支持。

        x公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知906房屋不能销售给吴某的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。吴某本意是购买涉诉房屋，然而其选择与x公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，法院对吴某主张的利息不予支持，与此相应，法院在本案中亦不再从吴某交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。

       综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、吴某与北京珠江投资开发有限公司于2016年8月22日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、北京珠江投资开发有限公司于判决生效之日起7日内退还吴某1143826元；三、驳回吴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15670元，由吴某负担576元（已交纳），由北京珠江投资开发有限公司负担15094元（于判决生效之日起7日内交纳）。

      二审中,当事人未提交新证据。

      法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

      上述事实，有《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》、《装修改造协议》、收据、收款专用收据、物业管理费收据、北京市住房和城乡建设委员会网页截图、相关新闻报道及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

李松律师（18610907432）认为

         本案的争议焦点有二，一是双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》是否有效。二是x公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取吴某的款项共计1143826元是否应当予以返还，x公司是否应从吴某交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。

      首先，对于双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的效力问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》约定待吴某获得购房资格后，x公司与之签订商品房买卖合同，且租赁押金与租金较高，同时，收款专用收据明确载明了“房款总额”、“建筑面积”及“单价”等内容，根据房屋租赁市场与房屋买卖市场的情况，结合本案案情可以认定，双方签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》实际上是x公司“以租代售”，通过签订租赁协议规避购房政策，达到将该房屋出售给不具备购房资格的吴某的目的，双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。一审法院认定双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，符合法律规定，法院予以确认。

         其次，关于x公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取吴某的款项共计1143826元是否应当予以返还，x公司是否应从吴某交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费的问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，x公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取吴某的款项共计1143826元应当予以返还。本案中，双方对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效均存在一定过错。x公司作为房地产开发公司，具备较强的专业性，对相关政策应当知悉，其在明知吴某不具备购房资质的情况下，通过“以租代售”的方式将涉诉房屋出售给吴某，其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在的过错较大。一审法院综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，对吴某主张的利息不予支持，亦未支持x公司关于从吴某交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费的主张，并无不当，法院亦予确认。综上，x公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。