李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

       李某向法院提出诉讼请求：1.x公司返还李某已付房款30万元及利息（自2010年1月18日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.x公司赔偿李某房屋涨价损失1958840元；3.x公司支付已付房款一倍的赔偿额30万元；4.诉讼费由x公司负担。

        事实和理由：2010年1月18日，李某与x公司签订合同，由李某购买x公司开发的XX小区X座X号楼房一套，房屋总价款120万元。签订合同当日李某交纳房款30万元，x公司为其出具了收到购房款30万元的收据。因x公司至今未取得房屋预售许可证且将涉案房屋卖给他人，造成双方的商品房买卖合同无效，使李某购房目的不能实现。由于房地产市场涨价的原因，原购房款已经不能弥补房屋涨价给李某带来的实际损失，故诉至法院并申请对涉案房屋进行价格评估。

        x公司辩称：李某与我公司仅达成了购房意向，双方至今未达成书面的商品房买卖合同，李某提交的《购房交款通知单》系双方成立的预约合同关系。《购房交款通知单》上记载的房屋结算总额为120万元，通知李某本次交款50万元，通知单自开出之日起三日有效，逾期作废，但李某未按通知要求交款，只交纳30万元，故该通知单应当作废，双方不能依据该通知单确认达成书面的商品房买卖合同。如果法院认定双方存在商品房买卖合同关系，我公司认为，涉案楼栋至今未取得商品房预售许可，也未竣工验收，故合同仍是无效合同，不具备履行性。李某在购买涉案房屋时明知我公司未取得预售许可，故合同无效是双方的责任，且李某只交纳了30万元房款，其主张的赔偿数额过高，故不同意李某的诉讼请求。

        法院经审理认定事实如下：李某与x公司约定，由李某购买x公司开发的密云区XX小区X座X号房屋一套。2010年1月18日，x公司为李某开具《购房交款通知单》，内容为：“购房单位李某，时间2010年1月18日，签发人赵烨；小区名称XX，楼号X座，房间号X，建筑面积157.8平方米，基价8360元，金额为1319208元，结算总额为1200000元；说明：附属设施及维修费用在开具大票时按规定收取；注：本通知单自开出之日起三日有效，逾期作废”。同日，李某向x公司交纳购房款30万元，x公司为李某出具了收据。对于当事人双方没有争议的上述事实，法院予以确认。

       在法院审理过程中，依李某申请，法院依法委托北京华信房地产评估有限公司对北京市密云区XX小区X座X号房产的市场价格进行评估，评估结论为：“估价对象在价值时点2016年10月26日的房地产市场价值为：房地产总价315.88万元，房地产单价20018元/平方米。”李某支付评估费8300元。

李松律师（18610907432）认为：

       x公司提出北京华信房地产评估有限公司评估程序存在缺陷，评估标准不符合客观实际，故向法院申请评估人员到庭接受质询。北京华信房地产评估有限公司到庭接受了x公司的质询，对x公司提出的相关问题作出了解答。法院认为，北京华信房地产评估有限公司在评估程序及评估依据上虽然存有瑕疵，但并不影响对涉案房屋咨询价格的评定，该评估结论可以作为涉案房屋市场价格的咨询依据。

       在法院审理过程中，经李某申请并提供担保，法院于2016年12月16日作出（2016）京0118民初456号民事裁定书，裁定对涉案房屋北京市密云区XX小区X座X号进行查封。

         李松律师（18610907432）认为：
         李某提交的《购房交款通知单》是预约合同还是本约合同成为本案的争议焦点。从形式上看，该通知单是双方达成房屋买卖合意后，x公司为李某开具的交款通知，可以证明房屋买卖系双方的真实意思表示；从内容上看，该通知单上记载了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋结算总价、首付款数额、附属设施的交纳等内容，虽然不具备商品房买卖合同的全部条款，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预约合同的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且按约定收取了房款的，可以认定为商品房买卖合同。故李某与x公司之间虽然只有《购房交款通知单》和交款收据，仍可认定为商品房买卖合同。但因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”x公司直至法庭辩论终结时既未取得商品房预售许可证，又未通过竣工验收合格，根据上述规定，该合同应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，李某作为买受人对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，且x公司为销售楼房成立售楼处并进行了大量宣传，使一般购买者足以信任其销售的合法性，故对于合同无效李某并无明显过错。x公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实与李某订立商品房预售合同，致使合同无效，使李某信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故李某要求x公司返还购房款、赔偿利息、房屋涨价损失及支付已付房款一倍的赔偿额的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。x公司赔偿李某房屋涨价损失的数额，法院参照涉案房屋市场评估价值扣减原房款的差额部分予以判定。x公司所提李某在购买涉案房屋时明知该公司未取得预售许可证的事实、合同无效是基于双方责任、及李某主张的房屋涨价损失过高的辩解意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。但考虑到李某已付房款较少，对其所提“一倍赔偿”的请求，法院酌定为20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、被告北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某购房款三十万元并赔偿利息损失（自二○一○年一月十八日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某房屋涨价等损失二百一十五万八千八百元。

三、驳回李某的其他诉讼请求。