李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通
借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了
李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
1.原告诉称
原告叶某起诉称：2013年3月15日，原告叶某因故以被告叶某2（系原告侄子）的名义与杭州东田巨城置业有限公司（以下简称东田巨城置业公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买了位于杭州市余杭区产（以下简称案涉房屋）一套。同时，原告叶某亦以被告叶某2的名义签订了《个人住房担保借款合同》，约定借款金额为760000元，借款期限为自2013年6月16日起至2043年6月16日止。合同签订后，原告叶某全额支付了购房首付款（此前2013年1月30日的定金亦由原告叶某支付），并陆续按期归还银行按揭贷款，其间被告叶某2并未支付任何款项，包括产权登记产生的所有税费均由原告叶某支付，所有产权证及发票原件均由原告叶某持有至今。2013年12月，原告叶某办理了收房手续并出资对案涉房屋进行装修，且居住至今，所有物业费、水电费、电视费等相关费用均由原告叶某支付。2018年，原告叶某要求被告叶某2协助办理房产过户手续，但被告叶某2先拖延、后推诿，直至明确拒绝，声称案涉房屋系其所有，尽管亲友多方劝解，但被告叶某2仍一意孤行。为维护自身合法权益，原告叶某向法院提起诉讼，请求判令：一、确认位于杭州市余杭区产归原告所有；二、被告协助原告办理房产过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。
2.被告辩称
被告叶某2答辩称：一、案涉房屋系被告叶某2所有，物权已经过登记确认。被告叶某2于2013年购买案涉房屋系个人意思表示，当时被告叶某2系在校高中生，没有收入来源，因此购房所需款项由其父母筹集，被告叶某2父母也是自愿将购房款赠与其子，因此将案涉房屋登记在被告叶某2名下，被告叶某2于2014年5月4日办理了产权登记，因为物权登记具有排他效力，因此若原告叶某无相关证据推翻，案涉房屋应系被告叶某2所有。二、原、被告之间并无借名买房的合意。原告叶某从未与被告叶某2沟通协商过借名买房的事宜，双方之间并不存在借名买房的合意，原告叶某系完全民事行为能力人，能够独立处分自己的民事权利，如双方之间存在借名买房的合意，原告叶某应当与被告叶某2沟通，被告叶某2父母此前也没有提起过存在借名买房的事实。三、案涉房屋款项系由被告叶某2父母筹集，被告叶某2亦支付了部分房款及还贷。在购房时，被告叶某2系在校高中生没有收入来源，在毕业以后其收入也不足以支付案涉房屋的按揭贷款，因此案涉房屋的首付款和每月银行按揭贷款均由被告叶某2父母承担。在款项支付中，首付款中有132800元系由被告叶某2父母支付，在银行还贷200000元中，原告叶某提交的单据仅显示了100000元的支付凭证，剩余100000元由哪一方支付尚不明确，最后一笔还贷款项系由被告叶某2自行支付的，就案涉房屋出资问题上，被告叶某2家庭也出资了四十余万元。至于原告叶某提交的足额支付房款给开发商的凭证，因为其存在与案外人叶庆杭购房款重叠的情形，款项无法区分，因此不足以证明除被告叶某2支付的款项外，其余均由原告叶某支付，且因被告叶某2的父亲和其他几个兄弟之间有比较复杂的款项往来，因此也不能认定原告叶某支付的款项就是用于支付案涉房屋的购房款。四、原告叶某支付的款项有可能系被告叶某2的父亲向其筹集的款项。原告叶某与被告叶某2的父亲曾合伙经营，因此两人之间经济往来比较密切，原告叶某支付的款项可能是由于原告叶某与被告叶某2的父亲之间存在债权债务关系，原告叶某通过支付房款来偿还债务。五、被告叶某2为原告叶某代持房屋或借名买房的动机不符合常理。被告叶某2父母也为被告叶某2的姐姐叶梦瑶出资购置了房屋，只不过被告叶某2房屋的按揭款主要由其父亲筹集，被告叶某2的姐姐的房屋的购房款主要由其母亲筹集，被告叶某2父母先为被告叶某2购置房产，再为被告叶某2的姐姐购置房产，符合当地风俗人情。
作为案涉房屋的代持人，被告叶某2不是很好的人选，因为被告叶某2当时还是学生，没有收入来源，其办理房屋按揭贷款需要直系亲属，即其父亲作为共同借款人，既然被告叶某2父亲本身就要承担还款责任，那么完全可以直接用被告叶某2父亲的名义代持房屋，不必如此复杂让被告叶某2做主贷人，而且原、被告虽然是叔侄关系，但日常交流不多，原告叶某不可能在没有任何协议约定的情况下，就投入很多资金，这不符合常理。六、款项来源不能作为认定所有权的唯一依据。即便原告叶某出资的所有款项来源于其自身，但原、被告之间从没有借名买房的合意，仅有出资关系，且原告叶某的出资比例为50％左右，因此无法将案涉房屋的所有权确认给原告叶某。七、原告叶某使用案涉房屋未经过被告叶某2同意，案涉房屋的相关证件材料系原告叶某恶意占有。被告叶某2长期不居住在杭州市余杭区，因此案涉房屋一直由被告叶某2父亲实际管理，原告叶某未经被告叶某2同意，擅自使用案涉房屋，并占有相关证件材料，其行为严重侵害了被告叶某2的合法权利。综上，请求法院驳回原告叶某的诉讼请求。
3.法院查明
法院对原、被告提供的证据认证如下：原告叶某提供的证据1-45符合证据的真实性、合法性、关联性，法院确认作为认定本案相关事实的依据。对被告叶某2提供的证据1-13的真实性、合法性与关联性予以确认，对该些证据是否可以认定案涉房屋所有权属于被告叶某2在下文中予以阐释。
经审理，法院查明事实如下：
案涉房屋建筑面积为134.17平方米，其中套内建筑面积为107.58平方米，房屋总价款为1092800元，首付款为332800元，银行按揭贷款为760000元，交房时因实际面积差价返还1383元。《房屋产权证》上登记的房屋所有权人为被告叶某2。案涉房屋首付款332800元由原告叶某支付，东田巨城置业公司分三次开具《销售不动产统一发票》，分别为2013年1月31日为50000元，2013年2月20日为150000元，2013年3月15日为132800元，发票中付款人名称均开具成被告叶某2，该些发票均由原告叶某持有。案涉房屋银行按揭贷款由原告叶某及其妻子杨秋姿偿还，还款银行卡为尾号为5312的上海银行借记卡，该卡由原告叶某持有，截至2018年11月20日，共计还款614000元，后被告叶某2将还款银行卡更换成尾号为0158的上海银行借记卡，并于2018年11月27日一次性提前偿还剩余银行按揭贷款292000元。案涉房屋装修装饰款项均由原告叶某支付，且装修装饰合同单据等资料均由原告叶某持有。案涉房屋由原告叶某及其妻子、女儿共同居住。
另查明：2013年3月15日，被告叶某2与东田巨城置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》，买受人处由被告叶某2本人签字，在该合同的附件上，原告叶某书写“叶某2”并捺印。
再查明：2018年11月29日，原告叶某以与被告叶某2存在与本案相同纠纷为由起诉至法院，案号为（2018）浙0110民初21164号，后原告叶某撤回起诉。
4.借名买房专业律师李松认为
借名买房专业律师李松认为：本案争议焦点在于原告叶某是否为借用被告叶某2的名义购买案涉房屋。案涉房屋的首付款系由原告叶某支付，银行按揭贷款亦由原告叶某支付大部分，案涉房屋因购房、装修、基础设施开通、交纳物业服务费所涉及的合同、发票、单据等材料均由原告叶某持有，且案涉房屋系由原告叶某及其家人实际居住，该些情形可以证明原告叶某具有实际拥有案涉房屋所有权的意思表示，并且原告叶某提供的证据《调查笔录》中显示被告叶某2父亲叶某3认可存在原告叶某借用其儿子的名义购买房屋，并经过众人同意的事实，更进一步证明了原告叶某借用被告叶某2的名义购买案涉房屋的真实性。被告叶某2提供的证据可以从形式上证明案涉房屋的所有权人为被告叶某2，但因本案系是否为借名买房引发的纠纷，故《房屋产权证》上登记的案涉房屋所有权人为被告叶某2不具有决定性效力，还需结合其他情况进一步认定，但被告叶某2提供的证据并不能更进一步从实质上证明案涉房屋的权属，因此根据被告叶某2提供的证据并不能认定案涉房屋所有权属于被告叶某2。综上，案涉房屋应归原告叶某所有。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
5.裁判结果
一、杭州市余杭区屋归原告叶某所有；
二、被告叶某2于本判决生效后十日内协助原告叶某办理不动产过户手续。
借名买房纠纷案例 