李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.上诉人诉称

      郭某1上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出2018粤1391民初3099号民事判决；2、确认上诉人与被上诉人借名买房口头协议合同关系成立；并依法判令被上诉人将位于惠州××××西区阳光时代号房（房产证号：粤房地产权证惠州字第××）转移登记至上诉人名下。3、本案诉讼费由被上诉人承担。

 

       事实与理由：一、一审法院错误认定本案系物权确认纠纷，从而作出错误的判决。本案中，上诉人诉求为借名买房口头协议合同关系的确认和要求被上诉人将涉案房=屋转移登记到上诉人名下，而非物权归属的确认。一审法院引用物权法相关规定认为:“不动产自登记之后即发生物权效力，除非有充分证据足以推翻产权登记簿上记载的内容，否则，登记产权人即本案被告能被推定为上述房产的权属人”。一开始就对本案上诉人诉求作出了错误理解，最终自然会作出错误判决。二、一审法院认定案件事实错误。一审法院认定：“涉案房屋均以被上诉人个人名义与开发商签订房屋买卖合同；认定“案外人郭某3支付了购房定金、首期款，且2010年2月-2011年1月、2012年12月、2013年2月-8月按揭款均由郭某3支付等”。上诉人认为这是对案件事实认定错误,首先，既然是借被上诉人之名买房，当然这些合同、票据是开在被上诉人名下的，但这也证明购房所需款项并非是被上诉人支付是不争的事实。其次，一审法院对上诉人支付给案外人郭某3的相应购房款和装修款，以及201房后续还贷按揭款上诉人妻子徐云每月2017年4月-2018年8月，汇至被上诉人每月按揭还款账户的800元-1000元不等的资金却不予认定和说明，似乎本案涉案房屋跟上诉人丝毫没有关系，无视上诉人为实际出资人的事实。但案件事实并非如此，事实是2007年4月28日上诉人长女郭燕因病去世，因上诉人夫妻俩长期在湖北武汉与长女郭燕一起居住生活，女儿去世让上诉人夫妻心痛不已，再加之上诉人夫妻双方年老身体每况愈下，而次女郭某3和儿子郭某2（被上诉人）都在深圳居住。为了照顾年迈父母，女儿郭某3于2008年把上诉人夫妻接到深圳家中居住，上诉人为了不打搅女儿一家人的生活，一直有意在深圳买房，但深圳房价是上诉人根本无法承受的。就在此时，女儿郭某3所在小区开发商在惠州大亚湾开发了一处阳光时代花园（即本案小区），也邀请老业主前往大亚湾看房，于是女儿郭某3即领着上诉人夫妻及被告一同前往看房，经过实地观看上诉人夫妻觉得大亚湾环境很好，很适合养老，又离深圳较近也便于儿女照顾自己，于是就产生了买房的想法。回到深圳后就与女儿郭某3、被上诉人郭祺商量决定把自己在武汉的房子卖掉，在惠州大亚湾阳光时代花园买房单独居住，女儿郭某3和被上诉人郭某2均表示同意。后来上诉人与女儿郭某3、被上诉人二次去大亚湾阳光时代花园看房后，当即选中了房，女儿郭某3为方便照顾父母也选购了同单元同层对门202房。2009年3月15日，因原告回武汉处理房产事宜，即让女儿郭某3先垫付1万元购房定金。2009年7月24日，女儿郭某3在办理自己名下那套202房首付款时，开发商告知尽快让其父亲前来办理201房的合同签订和付款，郭某3便把情况打电话告知了原告，但此时原告在武汉的房产短时间内又无法转让出去，如果办理银行按揭贷款，自己的年龄已经60岁又不符合银行贷款条件要求，无奈之下就打电话与被上诉人郭某2及女儿郭某3商量，借被上诉人郭某2名义签订购房合同办理银行按揭贷款买201房，因上诉人有武汉房产和退休工资，被上诉人郭某2就答应父亲要求。但因被告长期以来无稳定工作和收入，所以上诉人让女儿郭某3将201房的定金、按揭首付款和相关费用先为垫付。因此，就有了案外人郭某3先后于2009年3月15日支付定金1万元（收据付款人系郭某3）；2009年11月20日，案外人郭某3同被上诉人郭某2一起去开发商那里，以被上诉人郭某2名字签订了商品房屋买卖合同，案外人郭某3从自己账户直接付给开发商201房首付款45970元，当日还支付了办证费80元、抵押登记费80元、贷款印花税10元等；后又于2010年5月12日垫付了搭板费4045元和专项维修金、契税、权属登记费、测绘费等（合计11500元）。原告在武汉的房产转让成功后，便于2009年12月28日通过建行武汉柏龙支行给郭某3汇款5万元；2010年4月5日又通过该行转汇给郭某320万元，用以偿还案外人郭某3为上诉人前期垫付的费用及后期作为房屋装修费，201房屋贷款费用。此外，本案201房贷款合同生效后，上诉人及其妻子徐云持有华夏银行还贷银行卡，每月给被上诉人月供账户汇款800元至900元，以用于201房还贷款月供。还有，上诉人出资装修后即办理入住手续，一直与妻子徐云实际居住201房，缴纳管理费，水费，电费等相关费用。上诉人至今一直持有保管201房商品房买卖合同，契税，公共维修基金收据，华夏银行还贷银行卡等相关凭证。上述事实，上诉人均提供相应证据，虽然双方之前没有明确的书面协议，但是，从上诉人提交录音证据以及从郭某3垫付购房款，再到上诉人还给郭某3相应购房款，也足以证明借名买房事实存在。故上诉人认为，一审法院没有客观全面的审查和认定证据，仅因被上诉人的否认，而否认借名买房的事实；也不能因上诉人间接支付了购房款，就否认上诉人是实际出资购房者的事实。三、一审法院适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定将本案定性为物权确认之诉是完全错误的。本案应为借名买房合同纠纷，而一审法院始终以物权确认而引用物权法相关规定审理此案，最终导致判决结果的错误。综上所述，本案事实明确，证据充分，足以认定上诉人与被上诉人之间借名买房的真实意思表示，以及上诉人是实际购房人的事实。现上诉人的合法权利遭到严重侵害，被上诉人郭某2趁上诉人回武汉看病期间撬开涉案房屋201房门强行入住，并还企图卖掉上诉人唯一住房，现在上诉人夫妻俩体弱年迈还无家可归，只有暂时寄宿在女儿家中。故请求

二审法院撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人借名买房合同成立；判令被上诉人将涉案房屋转移登记给上诉人名下，保护上诉人的合法权益。

 

2.被上诉人辩称

        郭某2答辩称：一、根据一审现有证据，一审法院经过庭审调查，上诉人与被上诉人之间并无借名购买涉案房屋书面或口头约定。上诉人提交的证据不能认定与被上诉人合议买房的事实。购房款也非上诉人本人支付。二、上诉人在2015年2月6日以民间借贷纠纷为由起诉被上诉人，以生效民事判决书判决被上诉人向上诉人偿还借款23万元，及上诉人垫付的银行按揭贷款93000元，包含涉案房屋的银行按揭回单。该案判决说明上诉人认可被上诉人是涉案房屋的合法所有人，才会追讨借款，更加证明上诉人与被上诉人之间无借名买房的关系。三、案外人郭某3是上诉人女儿，2015年上诉人起诉时，郭某3房屋做担保查封被上诉人房屋。被上诉人缺席审判，变成将上诉人价值80万元的商铺以物抵债，强制裁定到上诉人名下，达到上诉人侵占被上诉人房产的目的。现上诉人伙同郭某3捏造口头买房的协议，伪造涉案房屋首付款及还贷款的证明，想侵占被上诉人唯一住房的目的。综上，一审判决事实清楚，恳请依法驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法行为。

 

        郭某1向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告将位于惠州××××西区阳光时代号房（建筑面积75.45平方米、房屋总价为228977元；房产证号：粤房地产权证惠州字第××）转移登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。

 

3.法院查明

     一审法院认定事实：原告郭某1与被告郭某2为父子关系。2009年11月20日，被告以银行按揭贷款的形式购买了位于惠州大亚湾××时代花园××房屋一套。该房产已于2012年11月26日登记至被告名下，权属登记号为：粤房地权证惠州字第××号。另查，上述房产的定金10000元由案外人郭某3（系原告的女儿、被告的姐姐）于2009年3月15日支付给案外人惠州市阳基房地产开发有限公司；2009年11月20日，郭某3以郭某2名义支付上述房产的首付款45970元、合同登记费80元、抵押登记费80元、贷款印花税10元等；2010年5月12日，郭某3以郭某2名义支付了专项维修金、契税、权属登记费、测绘费等各项费用。2010年2月-2011年1月、2012年12月、2013年2月-8月，郭某3向郭某2名下的按揭贷款账户存入按揭贷款费用。再查，2015年2月6日，原告以与被告存在民间借贷纠纷为由，向法院起诉，要求被告偿还借款本金及其为被告垫付的银行按揭贷款，法院审理后，依法作出2015惠湾法民一初字第427号民事判决书，判决被告向原告偿还借款230000元及原告垫付的银行按揭贷款93000元。该判决已经生效并由原告申请了强制执行，目前尚未执行完毕。本案在审理过程中，法院依据原告的申请，作出（2018）粤1391民初3099号民事裁定书，依法查封了被告名下位于惠州大亚湾××时代花园××房。查封期限为三年。一审法院认为：本案系物权确认纠纷。本案中，位于惠州××××西区阳光时代花园号房已于2012年11月26日登记至被告郭某2名下，不动产自登记之后即发生物权效力，除非有充分证据足以推翻产权登记簿上记载的内容，否则，登记产权人即本案被告能被推定为上述房产的权属人。原告主张其借用被告的名字购买了上述房产，

 

      但根据查明的事实，上述房产系被告以个人名义与案外人惠州市阳基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该房产的购房定金及首期款等均为案外人郭某3支付，且2010年2月-2011年1月、2012年12月、2013年2月-8月，均实际由郭某3缴纳涉案房产的银行按揭费用。根据现有证据，原告与被告之间并无借名购买涉案房屋的书面或口头约定，被告也对此予以否定。法院认为，原告提交的证据尚不足以认定其与被告存在合意借名买房的事实，且实际支付购房款的也非原告本人，故原告请求将涉案房屋转移登记至其名下，证据不足且理由不充分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：驳回原告郭某1的诉讼请求。案件受理费2367元，由原告郭某1负担。

       法院二审期间，郭某1向法院提交证据：证据一、产权登记信息查询单及过户后的房产证，拟证明上诉人转让武汉房产后，购买支付涉案房产款项的事实。证据二、涉案201房装修合同及报价单，拟证明涉案房屋的装修及合同价款等均是上诉人委托女儿郭某3办理的事实。证据三、涉案房屋装修设计图，拟证明涉案房屋的装修设计均为上诉人操办的事实。证据四、涉案房屋购买家具、家电的发票、收据，拟证明涉案房屋的家具、家电均为上诉人委托其女儿购买办理的事实。证据五、关于外债28万元的手机录音光盘及文字说明，拟证明被上诉人所说的28万元系郭某3买房款，并非被上诉人还上诉人的购房款的事实。证据六、关于被上诉人侵占涉案房屋录音及录音内容文字整理，拟证明涉案房屋出资购买的真实情况，以及被上诉人侵犯上诉人权利的事实。郭某2对上述证据发表质证意见：证据一与本案无关。证据二，真实性合法性有异议，装修合同的发票及单据，他在一审时有提交过给一审法院，好像跟这个不一样。证据三和四都是包括装修的。证据五、六、七，三性不予认可。一审法院认定事实基本属实，法院予以确认。

 

4.借名买房专业律师李松认为

        借名买房专业律师李松认为，本案系物权纠纷，结合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案房产的物权归属问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案涉案房屋为不动产，证明其权属的依据系不动产登记簿，除非有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。涉案房屋登记于被上诉人名下，上诉人认为其是涉案房屋的实际出资购买者，此案系借名买房，上诉人应当取得涉案房屋的所有权。经查，郭某1曾因民间借贷纠纷在2015年在原审法院起诉郭某2，郭某1在该案诉状中称“2010年原告变卖湖北武汉的房产来购置……阳光时代花园4栋201号住房……业主均是被告……原告只望被告能就此安家立业，原告也可以在此安度晚年，但事与愿违……”，该案查明郭某2以银行按揭贷款的形式购买了本案涉案房产及商铺一间，但上述房产按揭款大多由郭某1代为交付，因此，郭某1起诉郭某2要求偿还代为支付的按揭款93000元，原审法院（2015）惠湾法民一初字第427号《民事判决书》判令郭某2应向郭某1偿还按揭贷款93000元，该判决已生效。通过该判决可以认定，在该案中，郭某1认可涉案房屋所有权人为郭某2，且通过诉讼要求郭某2支付其代为支付的按揭款，该诉求已经得到生效判决的确认，现郭某1在本案中主张其为房屋所有权人，本案实为借名买房，该主张与（2015）惠湾法民一初字第427号《民事判决书》相矛盾，原审判令驳回上诉人的诉讼请求适当。综上所述，上诉人郭某1的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

         驳回上诉，维持原判。