李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.上诉人诉称

        杨某上诉请求：撤销一审判决，驳回王某诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案表面看起来是因房屋权属引发的纠纷，但实际上是因婚姻关系引发的财产纠纷，一审法院混淆了婚姻法调整关系内的财产关系与合同法调整关系内的财产关系，适用法律明显错误。杨某申请补办涉案房产证后，向珠海市国土资源局申请异议登记的不是王某，而是王某的儿子即杨某的配偶管某，足以证明涉案房屋的权属性质应根据婚姻法进行确认。一审法院据以认定“借名买房”的关键证据“声明书”属于“以登记离婚为条件的财产分割协议”，依据相关司法解释该财产分割协议没有生效。父母出资为子女及其配偶购买房产，支付定金、首付、契税、还贷均是赠与的应有之义，否则不能称之为赠与。王某作为家庭的长辈，使用管理房产无可厚非，一审法院据此认定房产权属明显适用法律错误。王某提起本案诉讼，其目的实为恶意减少其儿子管某与杨某的夫妻共同财产，进而在管某与杨某的离婚诉讼中获取不正当利益。

 

      二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”依据上述司法解释可知，父母出资购买的房屋如果登记在子女及其配偶双方名下或登记在子女的配偶单方名下，都应当认定为对夫妻双方的赠与，都属于夫妻共同财产。王某已经离婚多年，一直与其独子管某及杨某生活在一起，王某只有一个儿子，为儿子买房合情合理，按照我国的风俗习惯，绝大多数的父母都会出资为儿子买房，况且王某在2014年既无配偶也无其他子女，其主张涉案房屋为其个人购买，不符合常理，与我国风俗伦理相悖。父母赠与子女及其配偶的房产当然要登记在子女或其配偶名下，否则就不是赠与。因此涉案房屋实为王某对杨某及其配偶管某二人的赠与，属于杨某及其配偶的夫妻共同财产。况且王某只支付了首付，按揭贷款是杨某与第三人独自订立并贷款的，王某对该贷款并未提供任何形式的担保。在《婚姻法》的调整之下，没有“借名买房”这个概念的适用空间，否则所有父母出资购买并登记在子女配偶一方或双方名下的房产都可以认为是‘顶名买房’，因为这种情况下必定都是父母出资。如果本案被认定为“顶名买房”，那么最高人民法院这两份司法解释就失去了制定的必要和意义，而且会导致婚姻关系内财产关系的极大混乱，因为只要是婚后父母出资购买没有登记在自己子女名下的房屋，在出现离婚纠纷时，该类房屋都可作为“借名买房”而脱离夫妻共同财产的范畴。

 

     三、管某就涉案房屋申请了异议登记，而非王某，且异议登记内容为“该房产证在管某手上，不存在遗失补发”，由此可以得知，在2018年6月26日一审法院正式立案前一日，管某仍持有涉案房屋产权证书，认为此房产是夫妻共同财产，其持有就代表该房屋产权证书并没有丢失，否则，应当是王某去申请异议登记，主张权利，而不是管某。该事实足以证明涉案房屋为杨某和王某儿子管某的夫妻共同财产，而非王某的财产。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十四条规定当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。依据王某一审中自述，2017年杨某与管某感情出现裂痕，两人一度谈及离婚，杨某现已搬离家里，与管某处于分居状态。这证明杨某与管某在2017年就已经有离婚的打算，并且王某完全知晓此情况。管某20**年6月23日在上海市公安局宝山分局通河新村派出所询问笔录中称“我老婆杨某已经一个月没住在家里了，……今天早上我和我老婆杨某一起去民政局办理离婚，但是到民政局后发现今天不受理离婚业务。”杨某在笔录中陈述“我今天早上本来要和我丈夫管某去民政局办理离婚的，但是到了民政局发现今天不受理离婚……”，管某与杨某笔录内容一致，由此可以得知，如果不是因为民政局当天不受理业务，杨某与管某应当已经办理了登记离婚。二人育有一子，且名下财产众多，在上海、大同、珠海均有多处房产、汽车，有理由相信二人在计划办理登记离婚之前，已经就离婚以及离

婚所涉及的孩子抚养、财产分割达成了协议，否则不符合常理。由于2018年6月23日当天管某对杨某施以家庭暴力，后杨某被父母接回老家，管某于2018年7月4日向山西省大同市平城区法院起诉要求离婚，至此登记离婚变为了诉讼离婚。一审法院据以认定“借名买房”的关键证据“声明书”的形成日期，一审法院认定为“2018年3月”，而根据管某在公安机关的笔录显示，杨某在2018年6月23日之前已经一个月没有在家居住，因此二人就登记离婚所达成的财产分割协议的形成时间必定在2018年5月23日之前。而二人自2017年就开始谈论离婚，因此，在2017年至2018年5月23日之间，杨某作出的任何涉及财产的单方面声明、说明，或者签字的双方、多方协议书，都属于杨某为了达成登记离婚而作出的在财产方面的让步。因此该“声明书”的性质实为以登记离婚为条件的财产分割协议，根据最高院司法解释，当事人反悔的，应当认定为无效。该案涉及的纠纷本应在杨某与管某的离婚诉讼中一并处理，但王某为了达到恶意减少杨某与管某夫妻共同财产的目的，提起本次诉讼。因此人民法院在审理本案时，应全面考察案情的真实情况，适用《婚姻法》，准确认定“声明书”的性质，进而作出经得起推敲考验的判决。

        五、父母为子女及其配偶购买房产时支付购房款及税费（包括支付定金、首期款、契税、还贷款等等，或者一次性付清），以及子女及其配偶允许自己的父母在该房产中居住生活，均符合社会实际，一审法院据此认定王某是案涉房产实际权利人，明显脱离了社会实际，完全不符合常理。

       六、梳理本案关键时间点：2017年杨某与管某婚姻关系出现问题，二人商谈离婚；2018年5月杨某与管某分居；2018年6月23日杨某与管某到民政局办理登记离婚未果；同日管某对杨某施暴，公安机关介入处理，杨某返回山东老家；同年6月25日管某向珠海市国土资源局就案涉房产申请异议登记；同年6月26日一审法院立案受理本案；同年7月4日管某向山西省大同市平城区法院起诉要求与杨某离婚。通过上述事实可以清楚的看到，本案实为因婚姻关系引发的财产纠纷，并非普通的所有权确认纠纷，婚姻关系存续期内取得的财产都应在离婚诉讼中一并处理。王某提起本案诉讼意图在于通过司法途径减少杨某的夫妻共同财产，进而在杨某与管某的离婚诉讼中侵害杨某合法权益，因此本案实为王某滥用诉权的恶意诉讼。

 

2.被上诉人辩称

         王某辩称，一、一审法院查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。二、杨某的上诉主张脱离客观事实，且没有证据支持，应予驳回。1.杨某关于其获得涉案房产是基于王某的赠与的主张没有证据支持，且与声明书的内容相悖，该主张脱离客观事实，没有事实依据。2.杨某主张本案应适用婚姻法的辩解，应以王某赠与涉案房产这一事实为前提，但杨某提供的证据不能证明双方之间存在赠与的约定，且杨某已认可声明书是其本人出具且签名，足以证明杨某认可借名买房的事实，不存在婚姻关系的赠予。王某已提交的声明书、认购书、购房发票、契税发票、刷卡单及银行流水、物业证明、物业费票据等证据，已经形成完整的证据链足以证明涉案房产是由王某出资、还贷、居住使用，且声明书亦明确是借名购房的关系，一审法院认定正确。3.本案为所有权确认纠纷，王某请求返还所有权，一审法院根据本案事实认定双方为借名买房关系符合客观事实，据此适用合同法的相关规定正确，杨某主张一审法院适用法律错误不能成立。4.杨某将声明书的性质归类为离婚财产分割协议与事实不符。首先，从形式上，离婚财产分割协议的双方应为杨某夫妻双方，而声明书是杨某单方向王某出具，不符合离婚财产分割协议的形式要件。其次，从声明书的内容来看，该声明并非离婚财产的分割，而是对于借名买房事实的确认，该内容与夫妻财产分割毫无关系。因此，杨某主张声明书实为离婚财产分割协议不能成立。

 

  交通银行辩称：对双方之间的争议不发表意见。王某与杨某诉争的房产系交通银行的抵押物，已办妥抵押登记手续，交通银行对诉争房产依法享有抵押权，抵押人转移抵押财产所有权，应提前清偿全部贷款。

 

         王某向一审法院起诉请求：1.确认登记在杨某名下的珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号8栋1单元302房的不动产物权归王某所有；2.杨某将珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号8栋1单元302房不动产所有权转移至王某名下并协助办理过户；3.本案诉讼费用由杨某承担。

 

        一审法院认定事实：杨某与王某的儿子管某于2010年9月1日登记结婚，王某和杨某系婆媳关系。

 

       2014年10月9日，杨某与珠海市斗门区世荣实业有限公司签订认购书，杨某认购珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号（蓝湾半岛）8栋1单元302房，建筑面积约123.2平方米，成交价107万元，签订认购书之日支付定金5万元，2014年12月9日付首期42万元，余款65万元向银行申请按揭。2015年3月，杨某与第三人签订个人住房抵押贷款合同，杨某因购买案涉房产向第三人借款65万元，并以案涉房产设立了抵押登记，抵押权人为第三人。2015年7月2日，杨某办理了案涉房产的权属证书（权证号码：03××68）。2018年6月，杨某以房产证遗失为由申请补办，杨某的丈夫管某于2018年6月25日提出异议，称房产证在其手上，不存在遗失补发。2018年6月28日，王某向一审法院提出保全申请。一审法院依照王某的申请依法作出（2018）粤0403民初1976号民事裁定，查封了杨某名下的案涉房产。

 

     庭审中，王某和杨某确认案涉房产的定金、首期款、契税均是由王某实际支付，2015年4月至2018年5月期间的银行按揭贷款均是王某实际偿还，2018年6月至本案法庭辩论终结之日的贷款是杨某在偿还，但王某在庭审中称杨某偿还银行的款项来源于王某向杨某银行按揭账户的汇款。王某向一审法院提交了声明人为杨某，落款日期为2015年3月13日的声明书一份，该声明书内容为：我本人名下的位于广东省珠海市××区××大道××单元××室，产权登记号：珠字第03××68号的房屋，是我婆婆王某购买的财产，虽然登记在我名下，但实际所有人是我婆婆王某的个人财产。庭审中王某称该声明书是杨某在2018年3月出具，杨某称是在2018年6月23日被胁迫出具，不是其真实意思表示。

        2018年6月23日，杨某及其丈夫管某曾到上海市公安局宝山分局通河新村派出所接受询问，其二人称因离婚发生争执，杨某称其丈夫管某动手打了其手和头部。

 

     2018年10月15日，王某与案外人张洪伟在珠海市××××区民政局办理结婚登记；2018年10月29日，王某的户口迁移至珠海市香××区××号。珠海市不动产登记情况查询结果显示王某及其配偶张洪伟在珠海市辖区内无不动产情况记录。王某具备在珠海市住房限购地区的住房购买资格。一审法院经审查认为，本案中，王某认为其与杨某成立借名买房关系，杨某则主张案涉房产是王某赠与杨某。杨某虽然辩称王某提交的证据一声明书是其2018年6月23日被王某胁迫出具，但其同日在派出所的询问笔录中并未提及此事，这明显与常理不符，杨某没有提交证据证明该声明书的出具存在被胁迫的情形，故一审法院对该声明书的真实性予以确认。从杨某出具的声明书内容看，虽然案涉房产登记在杨某名下，但实际为王某的个人财产，事实上，购买案涉房产的定金、首期款、契税均是由王某实际支付，按揭贷款也是王某在偿还，案涉房产也一直由王某占有和使用，上述事实和证据能够相互印证，足以证实王丽香借用杨某名义购买案涉房屋、王某是案涉房屋实际权利人的事实，王某和杨某之间系借名买房关系，而非赠与关系。然而，在借名买房中，杨某与案涉房产的开发单位签订的商品房买卖合同真实、有效，杨某也已基于商品房买卖合同完成了案涉房产的所有权登记，该登记具有普遍公信力，但王某和杨某之间的借名买房约定只能约束合同双方当事人，另外法律也有明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记不发生效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人的约定而发生变动，因此王某和杨某间借名买房的事实不具有直接设立房屋所有权的法律效力，王某不能据此直接取得案涉房屋的所有权。故王某要求直接确认案涉房屋由其所有的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。王某系案涉房产的实际出资人和权利人，按照双方借名买房约定的属性，应当认定王某和杨某之间就案涉房产存在债权债务关系，王某对杨某享有一定债权，有权要求杨某办理房屋所有权转移登记。鉴于王某在诉讼过程中具备珠海市住房限购区域内的购房资格，故王某要求杨某将案涉房产转移登记至其名下的请求，不违背事实和法律规定，一审法院予以支持。但因案涉房产现处于抵押状态，王某应向第三人提前清偿案涉房屋借款合同项下的抵押贷款，先行注销房屋抵押登记，清除转移登记的履行障碍，第三人及杨某应当予以协助和配合。待案涉房产注销抵押登记后，王某应及时告知杨某，杨某应协助王某将房屋权属转移登记至王某名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、王某于判决生效之日起七日内向交通银行清偿《个人房产抵押贷款合同》（贷款合同号：2015444005001100128）的抵押贷款，以注销珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号8栋1单元302房抵押登记，杨某、交通银行予以配合；二、杨某于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号8栋1单元302房（权证号码：03××68）注销抵押登记后七日内将房屋转移登记至王某名下；三、驳回王某的其他诉讼请求。一审案件受理费14430元、保全费5000元，合计19430元（王某已预交），由杨某负担。

      二审期间，杨某提交如下证据：1.（2018）晋0202民初2460号判决书，证明杨某与管某的婚姻关系出现问题，本案实为因婚姻关系引发的财产纠纷。管某在一审法院受理本案之后仅过8天就提起离婚诉讼，王某恶意减少杨某和管某夫妻共同财产的意图明显。2.不动产登记证明，证明涉案房屋为杨某与管某夫妻共同财产。

 

3.法院查明

      上列证据，经质证，法院审查认为，该两份证据，来源合法、内容真实，但不能证明杨某所主张的内容，法院对该两份证据不予认定。法院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，法院对此予以确认。

 

4.借名买房律师李松认为

       借名买房律师李松认为：杨某主张涉案声明书是其与管某以登记离婚为条件达成的财产分割协议，对此杨某并无证据证明其与管某签订有离婚财产分割协议，亦没有证据证明涉案声明书的生效以其他协议生效或履行为条件，因此杨某该主张缺乏证据支持，不应予以采纳。虽然日常生活中常有父母对子女及其配偶赠予房产之事，但是本案中杨某出具的声明书与其所主张的赠与关系明显相悖，在杨某无证据证明声明书并非其真实意思表示的的情形下，其主张涉案房屋是王某赠予其与管某的夫妻共同财产，理据不充分，不能成立。杨某据此主张应适用婚姻法的相关规定，没有法律依据法院不予采纳。根据王某支付首期款、办证费用、归还按贷款以及实际居住使用的事实，并结合杨某出具的声明书，王某主张其为办理按揭贷款借用杨某之名购房，并非不合常理，因此王某主张其是涉案房屋的实际权利人，理据充分，应予支持，由于王某同意先行归还交通银行的贷款后再办理过户手续，因此一审法院判决在王某归还银行贷款后，交通银行、杨某协助涂销抵押，并由杨某协助办理王某办理变更登记，并无不当，法院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故法院予以维持。杨某上诉理据不足，法院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

 

4.二审裁判结果

          驳回上诉，维持一审判决。