李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

原告杨先生诉称：

        2003年原告借用被告的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇××小区××号楼××号的经济适用房，双方约定原告支付被告好处费，房屋各项费用由原告支付，暂时登记于被告名下，待房屋满五年后过户给原告。当时被告把购房所需的各种证件全部交给了原告，包括被告本人的身份证、户口本及被告前妻的身份证、户口本，办理了购房手续。原告支付了购房的所有费用，房屋贷款亦由原告一直偿还至今，房屋一直由原告居住使用。后原告要求被告将房屋过户遭拒。因房屋登记于被告名下，法院判决认定诉争房屋归刘先生所有。被告的过错行为致使原告无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。故提起诉讼，要求：1、判令被告给付原告购房款及已支付的各项费用396975.78元；2、依法判令被告给付原告房屋增值款1104269.51元；3、本案诉讼费由被告承担。

 

被告刘先生辩称：

        关于第一项诉讼请求，答辩人只同意返还购房款。装修款原告并无证据证明是基于涉案房屋发生的费用，物业费是原告基于居住享受的服务，不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益，被答辩人无法证明双方存在借名购房合同，被答辩人并没有基于借名的事实而获得任何利益。被答辩人不仅冒用答辩人的名义买房，还用答辩人名义贷款，如果答辩人知晓真实情况且认可，则至少在购房合同与贷款合同中均应是被答辩人签字。原告买房并不是为了自身居住，而在于出租牟利。被答辩人虽然不是房产证上的权利人，但是其一直享有物权上的占用、使用、收益、部分处分的权利，而被答辩人却因其名下拥有两套住房在与妻子离婚将自己唯一住房使用权让与妻子后便居无定所，因国家的限购政策无法再行购买第三套住房，因名下贷款未清偿也无法贷款，因被答辩人多次逾期还贷导致其信用等级降低。这部分损失虽然无形，且无法取证，但是损失确实存在。增值款的返还是补偿性质，且要看过错程度。本案中被答辩人没有办法证明双方存在借名买房协议。答辩人没有否认自身存在一定过错或疏忽，但绝不知晓被答辩人冒用其资格购买经济适用房，被答辩人无论借用时还是归还时均称对答辩人不会造成任何影响。我方认为主要过错方在被答辩人，请法庭综合考量。关于房屋性质价值认定：本案房屋是经济适用房，但双方认定房屋价值的前提是假定该涉案房屋为商品房，将经济适用房转为商品房需缴清契税、印花税、营业税、综合地价款，所以在计算增值利益时应考虑减去上述税费。关于增值款的计算方式，因贷款合同采用等额本息法，所以我方以已支付部分求得平均月利息1140.627元，尚余贷款月份127个月，计算出未还利息为144859.629元，请法庭考虑以上因素。按照各自过错比例计算给付款项。

 

经审理查明：

       诉争房屋坐落于北京市昌平区东小口镇××小区××号楼××号，现登记在被告刘先生名下，登记时间为2004年8月16日，房屋性质为经济适用房。2003年12月18日，杨先生用刘先生的名字购买了诉争房屋，总价款为381971元，杨先生支付了首付款81971元，剩余30万元作20年银行贷款。

       2003年12月24日，杨先生用刘先生之名与银行签订按揭合同，借款30万元，借款期限为2003年12月24日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日，杨先生共偿还贷款本金及利息共计235480.36元，未到期本金为185632.22元。2014年5月12日，刘先生变更了诉争房屋住房贷款扣款账号。2014年5月19日，杨先生向原扣款账号中存入2100元。

       杨先生因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共计5926元，产权代办费500元，国有土地使用费10197元，抵押代理费200元，律师费750元，公共维修基金7639元，有线电视入网费300元，网通装移手续费、综合工料费235元，住房险1245元，装修管理服务费432.42元，以上各项税费总计27424.42元。诉争房屋交付后一直由杨先生占有使用。

         2013年刘先生以所有权确认为由起诉杨先生，要求确认诉争房屋归其所有，法院支持了刘先生的诉讼请求。杨先生不服提出上诉，后撤回上诉。

        庭审中，双方均认可诉争房屋的现价值为250万元。

        以上事实，有商品房买卖合同、按揭合同、入住证明、个人消费贷款借款借据、购房款发票、契税票据、印花税票据、证照费票据、国有土地使用费票据、产权登记代办费票据、抵押代理费票据、律师费票据、公共维修基金票据、有线电视入网费票据、装修管理服务费票据、电话装移费用票据、住房险发票、房屋产权证、贷款还款明细、贷款扣款账号变更协议、银行凭条、银行还款凭证、银行明细、（2013）昌民初字第12886号民事判决书、（2014）一中民终字第x号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。

李松律师（18610907432）认为：

       经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，杨先生因不具备购买经济适用住房的条件，而借用刘先生的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。刘先生称双方仅存在借名买房的事实，不存在借名买房的合同，杨先生是冒用刘先生的名字购买的诉争房屋，对此刘先生并未提供证据证明，且购买房屋时需要的身份证、户口本均系刘先生自愿提供给杨先生，庭审中刘先生也陈述杨先生借身份证与户口本是为了买房，只是不知道去购买经济适用房，而当时北京并无限购政策，因此可以推断出刘先生对杨先生借名购买经济适用房的事实应当知情，法院对刘先生的此项辩解不予采信。双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，刘先生应返还杨先生为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故杨先生要求刘先生返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修及装修管理服务费，该费用是杨先生实际使用该房屋期间的费用，对于装修的现值，杨先生并不申请鉴定，因此对于杨先生诉讼请求中关于装修及装修管理服务费的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到杨先生支付了大部分购房款，刘先生拒绝履行等因素，刘先生应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，刘先生应按照其过错程度给予杨先生相应的房屋增值补偿款，考虑到杨先生在偿还贷款时延期的情况、双方协商确定的房屋价值、双方过错程度等因素，由法院根据本案的实际情况酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

      一、被告刘先生于本判决生效后三十日内支付原告杨先生购房款及相关税费三十四万六千五百四十三元三角六分；

     二、被告刘先生于本判决生效后三十日内支付原告杨先生房屋增值款八十六万八千七百二十四元九角八分；

     三、驳回原告杨先生的其他诉讼请求。