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借名买房纠纷案例

借名购买的房子被强制执行的,借名人无法提出执行异议

发布时间:2020-01-13 浏览:

 
        李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        韩某、李某1上诉请求:1、请求贵院依法撤销大厂回族自治县作出的(2018)冀1028民初1559号民事判决,改判支持上诉人原审的诉请;2、依法判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由:上诉人韩某、李某1与被上诉人蒋某,第三人李某2、李某3因申请人执行异议之诉纠纷一案,不服廊坊市大厂回族自治县人民法院作出的(2018)冀1028民初1559号民事判决,依法提出上诉。因被告蒋某与第三人李某2、李某3民间借贷纠纷一案,廊坊市大厂回族自治县人民法院作出的(2016)冀1028民初509号、(2016)冀1028民初1173号民事判决已生效。被告蒋某申请执行后,廊坊市大厂回族自治县人民法院对第三人李某2名下的廊坊市怡景花园一幢一单元2401室作出了评估、拍卖的《执行裁定书》。二上诉人就此提出执行异议,廊坊市大厂回族自治县人民法院在2017年10月10日作出(2017)冀1028执异27号《执行裁定书》驳回了二上诉人的异议。二上诉人认为:廊坊市广阳区怡景花园一幢一单元2401室是廊坊市电子信息工程学校员工的集资建房。由于上诉人当时没有能力交付全款68万元,且因为年龄原因无法贷款所以将该房登记在其子李某2名下,上诉人实际交付了房屋的首付款并按期还贷,且长期居住在涉案房屋。因此,该房屋的实际所有权人为二上诉人,贵院查封、评估、拍卖的是二上诉人的财产。现二上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定提出上诉,恳请贵院依法改判支持上诉人原审的诉请或发回重审。二审补充:1、要求廊坊市怡景花园一幢一单元2401室归原告韩某、李某1所有,因为是单位分给我的房子,因为年龄超过了,所以不得已贷款的情况下,才借李某2名字买房,不然不可能不写自己的名字,因为再不写就不能做流水了,第二次所以才写他的名字,第三次交款全是我和李某1的钱,流水都打出来了,贷款已经找出来63个月,都是我们交的,李某2、李某3根本没有钱,第一次交款他还在上学,第二次到第三次,他都在燕郊卖二手房,他的工资只有800元,合租就要450元,他根本没有钱。2013年8月6日结婚,同年生了孩子,2014年10月他所在公司倒闭,所以他从来没有钱买房子和交贷款。所以,我国2018年12月新出台法律,就是父母借儿女名义买房,权属问题应按出资多少划分,可以看出100%是我的权属问题。2、如果法律一定要判为家庭共有财产,请求进行财产分割。
       蒋某答辩称,被上诉人认为上诉人的上诉请求及上诉理由没有事实和法律依据。一审法院判决事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审法院依法维持原审判决,驳回上诉人的上诉。
         李某2、李某3答辩称,同意廊坊市怡景花园一幢一单元2401室归韩某、李某1所有。
         韩某、李某1向一审法院起诉请求:1、依法判决不得强制执行廊坊市广阳区并解除对该房屋的保全措施;2、本案诉讼费用由被告承担。
         一审法院认定事实:原告韩某、李某1系夫妻关系,第三人李某2、李某3系夫妻关系,第三人李某2系二原告的独生子、第三人李某3系二原告的儿媳。第三人李某22007年9月1日入学就读于廊坊师范学院,2010年7月1日毕业,2011年在河北省三河市手房交易工作,2012年10月25日,与第三人李某3登记结婚,结婚后,一直在涉案房屋内居住,与二原告共同生活。第三人李某2、李某3与被告蒋某发生民间借贷纠纷,2016年3月被告蒋某将第三人李某2、李某3诉至大厂回族自治县人民法院,并向法院提出财产保全申请,法院依法于2016年3月24日作出(2016)冀1028民初509号民事裁定书,裁定对本案第三人李某2名下的位于廊坊市广阳区房屋予以查封,该案于2016年5月3日作出(2016)冀1028民初509号民事判决书,判决李某2、李某3偿还蒋某借款本金1580000元,并承担相应的借款利息。该判决生效后,本案第三人李某2、李某3未履行还款义务,本案被告蒋某于2016年11月8日向法院申请执行。2017年4月21日,经廊坊市房屋交易与产权管理中心证实,本案第三人李某2在该中心登记涉案房屋一套,2017年9月24日法院作出(2017)冀1028执恢37号执行裁定书,裁定对本案第三人李某2名下的位于廊坊市广阳区房屋进行评估、拍卖。本案二原告对该裁定不服,认为本案中第三人李某2名下的位于廊坊市广阳区房屋系本案二原告所购置,涉案房屋的实际所有权人为本案二原告,二原告以案外人身份向本法院提出执行异议,2017年10月10日,一审法院作出(2017)冀1028执异27号执行裁定书,裁定驳回本案二原告的异议。二原告对驳回其执行异议裁定不服,于2017年10月23日向一审法院提起执行异议之诉。另查明,原告韩某系廊坊市电子信息工程学校教师。2010年廊坊市电子信息工程学校和开发商合作开发廊坊市广阳区怡景花园房地产项目,原告韩某作为该校员工享受团购政策选购该项目的1幢1单元2401号房屋一套,建筑面积129.74平方米,总价款687180元。原告韩某于2010年8月7日向开发商支付购房款100000元,开发商出具的收据证明交款人为原告韩某。第二笔购房款100000元开发商于2011年12月25日出具的收据上载明交款人为李某2。2012年9月4日,开发商出具的收据上载明交款人为李某2,其交纳各种税费21764.19元。2012年9月24日,第三人李某2就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同(合同编号为:20120904004号),2012年10月9日,第三人李某2就涉案房屋与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订个人住房(商业用房)借款合同,第三人李某2以涉案房屋在银行抵押贷款480000元,借款期限从2012年10月9日至2042年10月9日,共计360个月,还款方法及还款金额采用等额本息还款法,每月还款2845.52元,还款账户名为第三人李某2,账号为62×××24。以上事实,有原告提交的廊坊市电子信息工程学校证明2份、廊坊市泰莱物业服务有限公司证明2份、中国建设银行转账明细(2017年11月10日、14日)1份、廊坊市增亚房地产开发有限公司出具收据3张、《商品房买卖合同》1份、个人住房(商业用房)借款合同1份、第三人李某2账户还款明细1份、二原告银行取款及转账明细1份、原告韩某退休证1份、第三人李某2毕业证1张,第三李某2、李某3提供的结婚证1张,被告提交的(2017)冀1028执异27号执行裁定书1份。一审法院认为,案外人提起执行异议之诉,应根据案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益而作出相应的判决。廊坊市广阳区商品房买卖合同是李某2与开发商签订,住房贷款是李某2与放贷银行签订借款合同,该房屋也登记在李某2名下,原告韩某、李某1主张其为涉案房产的所有权人缺乏法律依据,原告韩某、李某1不享有足以排除蒋某申请强制执行的民事权益,原告要求终止对廊坊市广阳区房屋的强制执行并解除对该房屋的保全措施缺乏法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定,判决:驳回原告韩某、李某1的诉讼请求。案件受理费100元,由原告韩某、李某1负担。
         法院二审期间,上诉人提交新证据。1、李某2与李某1在2011年11月25日有一个协议,廊坊市怡景花园一幢一单元2401室虽然登记在李某2,但是产权属于李某1。来源于李某1在材料中找出来的证据。当时写的时候是因为儿媳妇要求写她的名字,所以他俩才写的这个协议。证明这个房子无论出现什么情况,虽然写了李某2的名字,但是产权属于李某1。2、李某1向李某2卡里打贷款利息的流水。来源于建行打印的流水。证明房子的利息始终由李某1所交。被上诉人质证意见为1、被上诉人对上诉人提交的李某1与李某2的协议,对该协议真实性、合法性均有异议。因为从证据的原件看,显然是新的,如果上诉人坚持这个是2011年签的,可以进行鉴定,如果上诉人提供虚假证据,请求法庭按照民事诉讼法规定对上诉人予以处罚。2、上诉人与第三人是亲属关系,之间签的协议不存在法律效力。3、本案属于案外人执行异议之诉,不涉及借名问题及谁花钱的问题。本案涉及的房屋,购买合同,买受人是属于李某2,贷款合同的贷款人也是李某2,至于上诉人主张的还贷款,因为是父子关系,李某2借被上诉人200多万元,钱的去向也可能用在家庭生活或购房交贷款,所以该协议不能证明上诉人的证明目的,不能排除强制执行的效力。4、上诉人提供的银行交易明细,在一审中已经提交过,对于真实性无异议,对证明目的有异议,不能证明上诉人的证明目的。法院对上诉人提交的证据在法院认为中予以综合认定。被上诉人没有提交新证据。
法院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。

李松律师(18610907432)认为:
        本案系案外人提起执行异议之诉,应根据案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益而作出相应的判决。上诉人主张廊坊市广阳区怡景花园一幢一单元2401室是廊坊市电子信息工程学校员工的集资建房。由于上诉人当时没有能力交付全款68万元,且因为年龄原因无法贷款所以将该房登记在其子李某2名下,上诉人实际交付了房屋的首付款并按期还贷,且长期居住在涉案房屋。因此,该房屋的实际所有权人为二上诉人,查封、评估、拍卖的是二上诉人的财产。请求判决不得强制执行廊坊市广阳区并解除对该房屋的保全措施。第一,在借名买房情形中,借名人与出名人通常会相互约定,借名人以出名人名义购买房屋,并办理产权登记。该房屋的占有使用收益处分权限仍归借名人所有。借名人与出名人之间的借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下。其享有的是债权请求权,而非物权,其不能阻却执行。第二,基于物权公示原则,设立或转让物权。必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。因此在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。对于上诉人二审诉讼中提交证据:李某2与李某1在2011年11月25日“廊坊市怡景花园一幢一单元2401室虽然登记在李某2,但是产权属于李某1”协议,无论真伪均不能对抗善意第三人。故,上诉人申请鉴定的结论对本案无实质意义,法院对上诉人鉴定申请不予准许。第三,借名登记合同是借名人与出名人之间合意,借名人对房屋登记在他人名下,本身具有过错,而且借名协议通常是为规避国家法律政策,对此产生的风险理应自行承担。上诉人的补充上诉请求:1、要求廊坊市怡景花园一幢一单元2401室归原告韩某、李某1所有。2、如果法律一定要判为家庭共有财产,请求进行财产分割。该诉求均属二审诉讼增加诉讼请求,法院依法不予审理。故此,上诉人没有提供充分证据证明其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,上诉人的上诉理由不能成立。综上所述,韩某、李某1的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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