李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
刘某诉称：
        我与张某升以及北京链家房地产经纪有限公司于2014年10月17日签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书等，约定我向张某升购买其所属的××区×路×号×号楼×单元222号房屋，根据买卖合同第九条及补充协议第二条之约定，张某升应当在买卖合同及补充协议签订之日起40日内办理权属转移登记手续，并于权属转移登记手续完成后4个月内完成物业交割。由于张某升迟迟未能按约履行义务，我已于2014年12月12日向张某升寄送关于催告履行买卖合同相关义务的函，督促张某升履行相关义务，然而截至2014年12月26日，张某升仍未履行相关义务，致使该房屋无法过户交易。依据买卖合同第九条以及补充协议第二条、第四条、第五条之约定，我向张某升寄送了信函，要求解除与张某升签署的买卖合同及补充协议，并要求张某升承担相应违约责任。现起诉到法院要求张某升：1、返还我已付定金7万元；2、支付违约金528742.5元，其中逾期履约违约金数额为35742.5元（自2014年11月27日至2014年12月26日，共计29日），解除买卖合同违约金493000元；3、承担本案诉讼费。
张某升辩称：
        刘某起诉书中陈述整个事件经过认可，但计算违约金的依据不认可。刘某确实给我寄送了函件，我也收到了。我愿意返还刘某已付款项7万元，但我不同意刘某要求支付违约金的诉讼请求。我认为购房合同之所以无法履行，由此所导致合同解除的行为并不应当适用合同当中所签订的违约金的条款；刘某在整个交易过程中其实际损失远远小于她向法庭所主张的违约金的损失，本着补偿原则，我不同意刘某的诉讼请求。诉讼费承担应当由法院确定，不应由刘某请求。现我同意与刘某解除房屋买卖合同。
法院经审理查明：
         2002年7月18日，信息产业部电子第十五研究所与张某升签订《房屋预售协议书》，约定张某升购买××区×号×楼×单元222号。2005年1月22日，张某升取得北京市××区×路×号×号楼×单元222号房屋（以下简称222号房屋）的产权证，产权证首页上盖有经济适用房印章。2014年8月21日，张某升与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《房屋出售委托登记表（独家）》，委托链家公司于2014年8月31日至2014年11月30日期间出售222号房屋。2014年10月17日，张某升（甲方、出售人）与刘某（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定，乙方购买甲方所有的222号房屋，交易房屋的性质为按经济适用住房管理的房屋，约定购房总价款为2465000元，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费;乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金7万元。协议签订后，刘某向张某升交付定金7万元。2014年10月17日，张某升作为出卖人与买受人刘某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：张某升将222号房屋出卖给刘某，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）;房屋未设定抵押;房屋成交价格为215万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为315000元;买受人向出卖人支付定金7万元;当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，张某升（甲方、出卖方）与刘某（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）还签订《补充协议》一份，其中权属转移登记约定：甲乙双方同意，在自本合同签订之日起40日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他：关于央产房的约定为，甲方应于2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》;如未能按期取得，则应承担相关责任。后张某升未按照合同约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。2014年12月12日，刘某向张某升寄送《关于催告履行〈买卖合同〉相关义务的函》，要求张某升于2014年12月17日前取得222号房屋《在京中央单位已购公房变更通知单》，并履行买卖合同文件约定的义务，如不能按照上述时间履行，则依约解除《买卖合同》及补充协议，并要求退还其定金，承担违约责任。2014年12月26日，刘某再次给张某升寄发《关于解除房屋买卖合同及追究违约责任的函》，告知张某升自本函发出之日起解除双方签署的《买卖合同》及补充协议，并要求张某升于2014年12月31日前退还其定金7万元，承担违约责任。2015年1月5日，张某升给刘某回复《告知函》，称其一直在积极办理该通知单获取事宜，但由于国家政策原因未取得该通知单，属不可抗拒因素导致，其不应承担责任。2014年12月23日，他已正式告知链家公司和刘某无法取得该通知单的事实。庭审中，刘某与张某升均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2014年12月26日解除。
        审理中，刘某就张某升违约给其造成损失提交如下证据：1、刘某与张丽军签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。证明由于双方解除买卖合同关系，我为了孩子上学另购买房屋一套，购房款是231万元，我存在损失10.15万元。2、招商证券北京朝外大街证券营业部对帐单。证明因我准备给张某升提交首付款卖掉股票，损失6.25万元。张某升对刘某提供的证据质证意见如下：证据1真实性认可，证明目的不认可，称刘某第二次购买房屋小区地理位置及环境远高于222号房屋及所在小区，在此种情况下，刘某购房价格有合理上浮是属于房屋价值本身增加，并非我违约行为造成。双方在签订买卖合同之时，刘某知道我出卖的房屋不一定能够上市交易，刘某以其第二次购买房屋价格上涨为由要求法院认定损失我不予认可。证据2真实性认可，关联性不认可，无法证明11月17日和11月18日刘某账户的进出资金与交给我的定金具有关联性，也无法证明刘某将抛售股票所得交给了我。刘某所说首付款损失，在双方交易过程中我已经明确告知刘某手续有可能办不下来，让刘某缓交首付款，刘某主张首付款损失，与我无关。同时，张某升提交从链家公司网站上打印的资料，用于证明刘某购买房屋的小区房屋价格从成交走势上看是上涨，而我所有的222号房屋的价格已经下跌。刘某对张某升提交网站打印资料不予质证，称与本案无关联性。庭审中，张某升称刘某主张违约金数额过高，且刘某没有任何实际损失，要求降低违约金至刘某实际造成的损失。
        另查，就本案诉争222号房屋能否上市交易一节，本院向中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室咨询，该单位于2015年3月12日回函，载明：一、诉争房屋属于央产房。二、诉争房屋产权性质为经济适用住房。根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号），中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
       上述事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、《关于催告履行〈买卖合同〉相关义务的函》、《关于解除房屋买卖合同及追究违约责任的函》、《告知函》、中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室回函等证据材料在案佐证。
法院判决：
         一、张某升于本判决生效后七日内返还刘某定金人民币七万元;
         二、张某升于本判决生效后七日内给付刘某违约金人民币三万元;
         三、驳回刘某的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，张某升作为222号房屋所有权人，其在未就222号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与刘某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将222号房屋出售给刘某，并承诺于2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因222号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除，张某升的行为已构成违约，其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时，刘某作为购买方，其在购买222号房屋时已经知晓222号房屋性质系央产房，其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。刘某在未向有关部门核实的情况下，仅依据张某升的单方陈述即相信222号房屋能够对外出售存在不当，刘某亦应就此承担一定责任。相应责任比例由故酌情予以判定。庭审中，刘某与张某升均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2014年12月26日解除，对此故不持异议。就刘某已经支付的定金7万元，张某升同意返还，故不持异议。因一方当事人违约，另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因张某升的行为构成违约，故刘某有权向张某升主张违约金。就刘某主张违约金数额，其虽提供了招商证券北京朝外大街证券营业部对帐单、2015年1月6日刘某与他人另行签订的房屋买卖合同及补充协议，用以证明张某升违约给其造成的相应损失，但上述证据均不足以证明其实际损失情况。现张某升当庭提出合同约定的违约金过高，要求调整，依据法律规定，故将结合张某升违约程度大小以及刘某实际损失情况，对刘某主张违约金予以相应调整，酌情予以判定。