原告胡某华诉称：
        2015年12月20日，原告（买方）与被告（卖方）就本市东城区××西里××楼×门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）转让事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件，约定涉诉房屋总价款为人民币358万元，自签约之日起90日内办理房屋权属转移登记手续，并特别约定被告承诺涉诉房屋具备必要的手续、未被限制转让；如被告拒绝将涉诉房屋出售给原告，则构成根本违约，被告应以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。上述合同签订同时，原告向被告支付了购房定金人民币15万元。但被告并未积极履行合同义务，称正在办理售房手续，多番推托。在原告催告并同意延长合同履行期的情况下，被告仍于2016年3月3日向原告发出《通知函》，称因办理央产房上市手续极为复杂，单方要求解除合同，并擅自退回购房定金。虽根据法律规定，根本违约的一方当事人不享有合同法定解除权，被告的行为应明确表明其拒绝继续履行合同。被告的行为使原告失去其他可以实现交易目的的订约机会，并且由于房价上涨，原告已无可能以同等价格购买同等房屋，损失超过合同约定总房价的20%。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告胡某华与被告杨某于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告胡某华与被告杨某、链家公司签订的《补充协议》；2、被告杨某向原告胡某华支付房屋总价款20%的违约金共计人民币716000元；本案诉讼费由被告承担。
被告杨某辩称：
         1、被告欲出售的房屋位于北京市东城区××西里×号楼×单元×××号，该房屋为央产房。根据规定，央产房禁止上市流通，仅部分央产房已经放开。签订房屋买卖合同时，链家公司声称涉诉房屋不在禁止上市范围之列，链家公司促成过涉诉房屋所在小区房屋买卖。故被告、原告及链家公司一致认为涉诉房屋未被限制转让。在链家公司居间服务下，三方签订了房屋买卖合同。2、被告在签订合同后积极履行合同，根据中介链家公司的提示积极办理央产房的上市手续。但被告在办理上市手续过程中，由于办理上市手续需要核实原配偶福利分房面积，需要被告前夫出具所在单位的证明，被告前夫拒绝出具，导致上市手续不能按期办理完毕。3、被告要求与原告解除房屋买卖合同并未对原告造成实际损失，被告在办理央产房上市手续遇到阻力的开始就向原告及链家公司进行了说明和风险提示。原告主张其所遭受的损失没有事实及法律依据。4、在合同履行过程中，原告构成根本违约。在签订合同时，原告隐瞒其不具备购房资格的事实；原告及其配偶均非京籍人员，其夫妻名下在京有两处房产，原告不具备再购买房屋的资格。原告亦未按照合同约定的付款方式支付购房首付款。根据原、被告双方的《补充协议》约定，原告应于2016年2月15日前支付涉诉房屋首付款104万元，原告未支付首付款逾期超过15天的，被告有权以书面通知方式解除合同，原告应以相当于房屋总价款20%的标准向被告支付违约金。原告至今未支付涉诉房屋首付款。基于原告不守信及不按约支付首付款的事实，被告为降低风险，才于2016年3月3日提出解除原、被告之间的合同，并承诺待双方具备房屋买卖条件后重新签订房屋买卖合同，被告要求解除合同有事实、合同及法律依据。考虑到当时双方的情况，被告未追究原告的违约责任。综上，被告杨某同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但不同意原告的其他诉讼请求。
被告链家公司辩称：
        链家公司同意原告要求解除合同的诉讼请求，其他与链家公司无关。
法院经审理查明：
         坐落于本市东城区×××西里×号楼×单元×层×××号房屋系被告杨某购买的央产房。2001年8月27日，杨某领取涉诉房屋所有权证。
         2015年12月20日，杨某（出卖人）与胡某华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区×××西里×号楼×单元×××号。该房屋所在楼层为4层，建筑面积56.75平方米。该房屋成交价格为3400000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价180000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金150000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟贷款金额为2380000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。该合同第五条约定，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将该房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内向买受人支付。同日，杨某（甲方，出卖方）与胡某华（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》。该协议约定，鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市东城区×××西里×号楼×单元×××号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为人民币358万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2015年12月20日将第一笔定金人民币5万元自行支付给甲方，乙方于2015年12月20日将第二笔定金人民币10万元以理房通托管支付甲方；乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于2016年2月15日前将第一笔首付款（不包含前期支付全部定金）人民币104万元支付甲方。甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。甲乙双方应在甲方收到全部购房款后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的情形，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。甲方承诺最晚于2016年1月31日前办理完毕上述房屋央产房上市登记手续。同日，杨某（甲方，出卖方）与胡某华（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《买卖定金协议书》。上述合同及补充协议签订后，胡某华向杨某支付定金人民币150000元。
         2016年3月3日，杨某向链家公司、胡某华发出《通知函》，该《通知函》载明，“今日致函是为了处理本人与胡某华房屋买卖相关事宜。2015年12月20日本人与胡某华签署了《北京市存量房屋买卖合同》，本人将坐落于北京东城×××西里×号楼×单元×××号房屋出售给胡某华。合同签署后，本人积极办理央产房上市手续，发现该手续极为复杂，受到不为本人可控的相关单位和相关人员的制约，本人及时于2016年1月19日将该情况通知链家地产；同时在合同履行过程中也发现胡某华在合同签订时并不具备买房资格。鉴于以上情况，本人书面通知贵司及买受人胡某华：解除原合同，待合同各方合法合规的具备买卖条件后重新签订房屋买卖合同，为了减少各方损失，本人将于近日将买受人已支付的壹拾伍万元退回买受人账户，请买受人注意查收”。2016年3月6日，杨某将定金人民币150000元退还胡某华。
         另查，2016年1月19日，被告胡某华与案外人李璟离婚，具备了购房资格。
         庭审中，关于原告要求解除与被告于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告与链家公司签订的《补充协议》的依据，原告称按照《补充协议》约定，被告应于2016年1月31日办理完毕央产房上市手续。但被告于2016年1月19日向链家公司明确表达了央产房手续办不了，到2016年1月31日被告也没有办完央产房上市手续。被告于2016年3月3日发出《通知函》，明确表示不再履行上述合同。现合同已经没有履行可能，故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
        关于合同履行情况，原、被告及链家公司均认可原告于2015年12月20日支付被告定金人民币150000元。此后，原告未支付首付款，亦未办理网签手续。被告至今未办理完毕央产房上市手续。原告称，其未申请银行贷款。被告称，原告申请了银行贷款，但贷款未获批准。关于原告未支付首付款原因，原告称2016年1月19日，被告通过链家公司告知原告不能办理央产房上市手续，合同约定被告应于2016年1月31日办理完上市手续，被告至今未办理完毕上市手续，故原告未支付首付款。关于央产房上市手续，被告称其2015年12月21日补交了物业费及供暖费，2015年12月24日办理领取了央产房上市申请表，因申请表需要盖章，后被告与单位因盖章问题产生矛盾，被告辞职，故被告至今未办理完毕涉诉房屋央产房上市手续。链家公司称，被告于2016年1月19日告知链家公司其无法办理央产房上市手续，链家公司将该情况告知了原告。对此，原告表示认可。关于被告发出的《通知函》，原告称其大概于2016年3月收到该《通知函》，但记不清具体时间。链家公司称，其收到该《通知函》。
          关于原告主张的违约金，原告称其依据为原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条及原告、被告与链家公司签订的《补充协议》第五条第二款第四项约定，原告按照房屋总价款的20%主张违约金。为证明原告的损失，原告提供房价信息打印表一张，以证明房屋附近房价及原告的差价损失。被告对原告提供的房价信息打印表真实性及证明目的均不认可。关于原告主张的违约金标准，被告表示违约金过高，违约金应以损失为依据，但原告没有损失，故请求法院对违约金予以调整。
        上述事实，有双方当事人陈述，房屋档案，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《买卖定金协议书》，《通知函》等证据在案为证。
法院判决：
         一、解除原告胡某华与被告杨某于二Ｏ一五年十二月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告胡某华与被告杨某、北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一五年十二月二十日签订的《补充协议》；
         二、被告杨某于本判决生效后七日内给付原告胡某华违约金人民币十五万元；
         三、驳回原告胡某华的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告胡某华与被告杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告华、被告及链家公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，原告按约履行了支付定金的义务。现原告要求解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告、链家公司签订的《补充协议》，被告与链家公司表示同意，故对原告的该项诉讼请求，故予以准许。根据原告、被告及链家公司签订的《补充协议》，被告应于2016年1月31日前办理完毕涉诉房屋央产房上市手续，但被告至今未办理完毕涉诉房屋的央产房上市手续，且被告于2016年1月19日向原告及链家公司发出《通知函》，明确表示要求解除合同。故被告的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付其违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，故予以支持。被告的答辩意见，没有依据，故不予采纳。
        李松律师认为，关于原告主张违约金的计算标准，被告杨某认为过高，要求法院进行调整。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到原告未提供翔实、有效的证据证明其损失情况及合同履行情况、被告的主观过错程度及被告已将涉诉房屋定金退还原告等情节，故认定合同约定的违约金标准偏高，将根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额。
         李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。