不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效
发布时间：2019-04-30
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原告福星公司向法院提出诉讼请求：
1、被告向原告返还前期投资款7万元；2、诉讼费及公告费由被告承担。事实及理由：原告在北京市东城区×大街综合楼有一处地块，因合作开发需要，原、被告商议由被告投资款项九亿元进行开发。2014年4月15日，原告与被告签订了《联合开发投资合同》，双方对工程概况及双方权利义务及违约责任予以约定。合同签订后，被告需要前期手续费，原告向被告转款及现金方式支付7万元，但被告在领取上述款项后未按照合同履行投资款项义务，给原告造成损失，故原告诉至法院。
被告祥华投资有限公司未到庭应诉答辩。
法院查明：
1993年6月5日，北京市计划委员会签发《关于北京电子世界房地产开发有限公司可行性研究报告的批复》，原则同意北京市电子技术发展公司与北京市建材工业总公司建设开发公司、香港三立电器有限公司合作成立北京电子世界房地产开发有限公司。经营范围：在×大街开发建设电子展销营业楼、写字楼及配套服务设施，包括房屋的建设、销售、出租、经营管理等项业务。建设地点及占地范围：在×大街×号至×号0.45公顷占地范围内开发建设。总建筑面积为25340平方米，其中电子展销营业楼8000平方米，写字楼12000平方米，配套服务设施5340平方米。投资总额为2200万美元。注册资金880万美元，其中北京市电子技术发展公司为280万美元，以人民币折合美元投入；香港三立电器有限公司为600万美元，以外币现金投入。注册资金以外的投资，由合作公司筹集解决。合作期限为30年。
1993年12月11日，北京市电子技术发展公司与北京市房地产管理局签订《北京市城镇国有土地使用权出让合同》。1993年12月27日，北京电子世界房地产开发有限公司取得北京市东城区×大街×-×号的《国有土地使用证》。
2006年1月6日，北京市发展和改革委员会签发《关于电子世界崇文门项目招标核准的批复》，同意核准电子世界崇文门项目（商住综合楼）勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料的招标组织形式和招标方式。
2006年1月10日，北京市交通委员会签发《北京市交通委员会关于电子世界崇文门建设项目交通影响评价报告评议意见的函》，原则同意电子世界崇文门建设项目交通影响评价报告结论和意见。项目周边道路手帕胡同、花市西街应与项目同期按规划实施，同时完善道路配套交通工程设施。应按指标配建机动车及非机动车停车泊位。
2007年10月11日，北京市规划委员会出具《规划意见》，对北京电子世界房地产开发有限公司申报的位于崇文区（现东城区）×大街×胡同由北京市城市规划设计研究院编制的《电子世界崇文门项目》，经控规调整审查组审查，并经市政府批准，原则同意。
2014年5月12日，原告（乙方）与北京圣金源幕墙装饰工程有限公司（甲方）签订《股权转让协议书》，约定经甲乙双方友好商议同意甲方将持有的北京电子世界房地产开发有限公司100%的股权及×项目的开发权转让给乙方。北京电子世界房地产开发有限公司注册于1993年7月29日，属于台港澳与境内合作的合资企业，香港三立电器有限公司持股68.2%，北京市电子技术发展公司持股31.8%。北京电子世界房地产开发有限公司拥有×项目开发权，包括营业执照、土地证、开发资质证、2007年规划意见书及与该项目相关的政府审批文件。开发用地用途为商业，可建商业办公综合楼，获得方式为出让。香港三立电器有限公司于2009年9月15日将公司出让给新疆南湖实业（集团）有限责任公司。新疆南湖实业（集团）有限责任公司拥有北京电子世界房地产公司68.2%股权。其中袁仲民持有总数68.2%中的10%，新疆南湖实业（集团）有限责任公司持有68.2%中的90%。
甲方于2010年6月25日通过与北京电子技术发展公司签订股权转让协议收购了北京电子技术发展公司持有北京电子世界房地产开发有限公司31.8%的股权。甲方已经向北京电子技术发展公司支付了股权转让金，尚未在工商部门办理股权转让手续。甲方于2011年1月10日通过与袁仲民签订股权转让协议收购了袁仲民持有新疆南湖实业（集团）有限责任公司持股总数68.2%中的10%股权，尚未在工商部门办理股权转让手续。甲方于2011年8月22日通过与新疆南湖实业（集团）有限责任公司签订股权转让协议收购了新疆南湖实业（集团）有限责任公司持股总数68.2%中的90%股权。甲方已收购了（部分收购合同正在履行过程中，乙方对此表示知晓）北京电子世界房地产开发有限公司100%的股权，包括北京电子世界房地产开发有限公司拥有的崇文门项目的土地使用权和开发权及政府审批的开发手续等相关文件。甲方将现持有的北京电子世界房地产开发有限公司100%的股权及×项目的土地使用权和开发权等全部转让给乙方。转让打包价为60000万元。
2014年9月10日，原告（乙方）与北京圣金源幕墙装饰工程有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2014年5月12日签订的北京电子世界房地产开发有限公司×项目《股权转让协议书》，现由于资金情况双方作补充协议如下：一、双方合同中规定五日内建立银行共管账户，打款和付款；现因甲方原因（因甲方在开户时需要提供企业信用代码证，再补办信用代码证的过程时间较长）至今未能建立共管账号，现甲方开户手续已齐备，但由于时间已过3个多月，乙方资金需要重新申请。为了该项目正常进行，为了共同利益，双方经友好协商在签订本补充协议后30日内乙方重新申请资金并打到双方共管账户，双方继续按《股权转让协议书》内容履行。二、若乙方不能在30日内将资金申请下来并打入共管账户，则《股权转让协议书》自动终止，双方互不承担责任。原告没有向北京圣金源幕墙装饰工程有限公司支付履行《股权转让协议》的任何费用。
2014年4月15日，原告福星公司（以下简称福星公司）与被告祥华投资有限公司（以下简称祥华公司）签订《联合开发投资合同》，该合同约定，为加快北京市基础设施与公用建设的开发建设进程，双方经友好协商达成共识，共同开发建设北京市东城区×号地块，承建电子世界商住综合楼。工程项目由福星公司全权负责，祥华公司只负责投资，工程一切问题概不负责。工程地址：×大街综合楼（×-×号）；占地面积：0.41公顷，容积率6.64；建筑面积：29638.61平方米；用地性质：商业金融用地，高度45米。经董事会研究决定，祥华公司投资该项目九亿元与福星公司共同开发建设该项目，祥华公司在签订投资合同15-20工作日内，分批将九亿元打入双方共管账户内。经双方共同协商该项目所产生的以实际结算额总利润按比例分配，祥华公司占总利润的35%，福星公司占总利润的35%。福星公司做好该项目的前期收购，变更法人，政府各职能部门的审批手续，在三个月内力争做到七通一平达到施工条件，不浪费每一笔资金，做到利益最大化，专款专用。福星公司对该项目负责，对质量、进度、安全、材料的管理、组织施工队伍、进行招投标预算，达到优质标准。4月30日，福星公司与土地方签订合同交二亿五千万元，同时变更法人代表，交付全部审批文件。6月30日前，恢复有关文件，交一亿五千万。7月30日前完成开工手续，8月开工，开工后按进度交齐余款。开工后一年半收回资金成本及利润。双方合同签字盖章生效后，祥华公司在15-20工作日内分批将九亿元打入双方共管账户内保证该项目能正常施工，如祥华公司不能按正常时间打入双方共管账户内视为违约。如祥华公司正常打款，福星公司不能按规定之日正常利用该笔资金正常施工、竣工，视为违约，给对方造成的经济损失，以投资总额每日按万分之一赔偿对方，双方协商解决，不能够协商可到当地法院诉讼解决或仲裁院仲裁解决。该合同上盖有原、被告公司的公章，原告处有原告法定代表人陈福忠的签字，被告处有项xx的签字。
2014年4月15日，原、被告签订《合作投资费用书》，约定原、被告已经签订了投资×项目合同，祥华公司为办理投资款的所需前期手续费6万元，此款是投资之前期费用。付款方为福星公司，有陈福忠的签字，收款人为祥华公司，有项xx的签字。
2016年4月28日，原告出具《解除合同通知》，该通知载明，祥华公司：福星公司和贵公司于2014年4月15日签订《联合开发投资合同》，约定合作开发位于北京市东城区×大街综合楼（×-×号）地块，商议由贵公司投资款项九亿元予以开发，但贵公司迟迟未履行自己投资款项义务，导致项目至今无法施工，给福星公司已造成损失。现正式通知祥华公司解除上述合同，祥华公司应于接收本通知后三日内返还福星公司前期给祥华公司支付的7万元及赔偿金3万元，若不能及时支付福星公司，福星公司将按照合同主张全部赔偿及违约金，由此引起的不利法律后果由祥华公司承担。被告董事项xx于2016年5月1日签收该《解除合同通知》。
关于付款情况，原告称原告分三笔支付项xx共计7万元，2014年4月15日通过现金支付6万元，2014年4月27日通过现金支付5000元，2014年4月28日通过转帐支付5000元。原告出具电话录音及证人证言，证明原告已经支付项xx7万元。关于涉诉项目的履行情况，原告称被告没有履行合同义务，一直拖延，至今没有履行。
关于项xx是否代表被告收取涉诉项目款项的情况，原告称项xx是代表被告收取的涉诉项目的款项，原因是项xx是被告的董事，在《联合开发投资合同》及《合作投资费用书》上都有项xx的签字，电话录音中项xx认可参与涉诉项目及收到7万元。
关于原、被告是否具备房地产开发经营资质，原告称原、被告签订《联合开发投资合同》时均不具备房地产开发经营资质，至今双方也均未取得房地产开发经营资质。
另查，祥华公司于2013年10月3日在香港依据香港《公司条例》注册为有限公司，公司编号为1975461，注册地址为香港特别行政区九龙旺角亚皆老街×号×楼×室，现任董事为项xx，陈忠海。公司现况为仍注册。
法院判决如下：
一、被告祥华投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告福星公司六万元；
二、驳回原告福星公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告祥华公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还。
李松律师认为，根据查明的事实，原告福星公司与被告祥华公司签订《联合开发投资合同》时均不具备房地产开发经营资质，至今也未取得房地产开发经营资质。依据相关法律规定，原告福星公司与被告祥华公司签订《联合开发投资合同》应属无效。合同无效后，被告祥华公司因合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告通过证人证言、电话录音证明向项xx支付7万元费用，但《合作投资费用书》中关于涉诉项目的前期手续费约定为6万元，且原告无法举证证明原告支付项xx的7万元全部属于涉诉项目的前期投资费用，故法院认定被告祥华公司因涉诉合同取得的财产为6万元。因原、被告签订的《联合开发投资合同》为无效合同，故被告因该合同取得的6万元费用应当返还原告。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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