李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、某包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        青岛齐某鑫商贸有限公司（以下简称齐某鑫公司）因与于立亮、青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）、第三人青岛康泽置业有限公司（以下简称康泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2016）鲁民终238号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        再审申请人齐某鑫公司认为二审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，请求撤销山东高院（2016）鲁民终238号民事判决。主要理由如下：
        一、二审判决认定齐某鑫公司与三杰公司之间为合作开发房地产关系而非房屋买卖关系属于法律适用错误。从本案当事人签订的三份协议的内容及履行情况可看出，三份协议并无合作开发的内容和事实，再审申请人对项目不承担任何经营风险，唯一义务为付款，该协议实质为期房买卖的购房合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”二审判决依据合同各方的认可即认定三份协议的性质，与司法解释的明确规定相悖，亦与合作开发房地产关系的实质相悖。二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，二审判决适用上述规定第二十九条错误。第一，再审申请人提交的证据可以证明再审申请人齐某鑫公司从三杰公司处购得房产，包含案涉房产在内，早已于2012年2月28日实际交付，且再审申请人对案涉房产已装修完毕并实际使用。第二，从再审申请人与三杰公司签订的协议内容可以看出案涉房屋未办理过户登记非再审申请人自身的原因。再审申请人所购得的包含案涉房产在内的57套房产，根据协议约定须以三杰公司的名义对外销售。第三，本案无论从签订书面房屋买卖合同的时间、占有房屋的时间还是支付价款的时间和金额，均符合《异议和复议规定》第二十八条规定之情形。三、二审判决仅依据权属登记否定再审申请人据以主张的异议之诉的权利系对《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《异议和复议规定》的错误理解和适用。根据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定恰为对物权设立之前的合同权利予以保护，而单纯依据《物权法》第九条的规定系对我国法律的片面适用，忽略了房屋买卖合同生效至物权设立期间的权利保护问题，使得我国的《异议和复议规定》丧失存在的意义。其次，针对物权登记设立前的权利保护，最高人民法院判例（2015年10月14日作出的（2015）民申字第1881号民事裁定书）中提及该权利为物权期待权，再审申请人的请求符合此情形，应当予以支持。
         再审裁定：驳回青岛齐某鑫商贸有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：本案的焦点问题是齐某鑫公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。齐某鑫公司申请再审认为其与三杰公司之间系房屋买卖关系，本案应适用《异议和复议规定》二十八条，而不应适用二十九条。本院认为，《异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。《异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案涉房产未办理过户登记的原因是双方协议约定以三杰公司名义进行销售，齐某鑫公司本身存在过错。且齐某鑫公司向山东高院上诉时的理由为，其与康泽公司等签订的《合作协议》应认定为房屋买卖合同，应适用《异议和复议规定》二十九条。山东高院依据其上诉理由认定“即使认可双方协议为合法有效的买卖合同，但齐某鑫公司庭审中认可其分得的57套房屋并未及时过户到自己名下，齐某鑫公司作为企业法人购买房屋并非用于职工个人生活居住而是为转卖谋利，自身使用的部分房屋也是用于生产经营需要。另外，齐某鑫公司所提交的证据不足以证实，在法院查封之前其已合法占有涉案房屋。齐某鑫公司主张未办理过户登记的原因是由于涉案房屋必须以三杰公司的名义对外销售，与其合同实质为向三杰公司购买房屋的辩解相矛盾，也不能作为排除其自身原因理由”，并无不当。齐某鑫公司的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。