李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购某房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、某包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。某众号：北京房产律师李松
        再审申请人深圳市德某实业有限某司（以下简称德某某司）因与被申请人深圳市蒲某堂信息咨询服务有限某司（以下简称蒲某堂某司）、深圳市凯某实业股份有限某司（以下简称凯某某司）、深圳市南某区投资管理某司（以下简称南某某司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第53号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        德某某司申请再审称：（一）原判决适用法律确有错误。1.凯某某司与德某某司签署的《借款协议》和以物抵债的《协议书》是合法有效的合同。凯某某司和德某某司有以物抵债的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和恶意串通的情形，也未损害他方利益。但原判决直接套用广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定关于以物抵债合同效力的认定，依据《中华人民共和国城市管理法》第三十八条这种非强制性规定去认定以物抵债《协议书》无效，属适用法律错误。2.该《借款协议》和以物抵债的《协议书》也已得到实际履行。德某某司已将所借款项支付给凯某某司，凯某某司也已将案涉房产转移给德某某司，债务消灭，抵债目的实现。且德某某司还将案涉土地及房产价值超出借款的部分退还给凯某某司，是以合理的市场价值取得案涉房产，交易行为合法有效。3.德某某司自2004年4月起就对案涉房产实际占有使用，将深圳市南某区马家龙工业区的第61栋厂房（以下简称第61栋厂房）出租给深圳市泰盛实业有限某司汽车修理厂，将深圳市南某区马家龙工业区的三星厂房（以下简称三星厂房）出租给深圳市科庆保税贸易有限某司，并取得租赁收益。4.德某某司对案涉房产未过户并不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，德某某司属于善意第三人，其对于案涉房产的利益应当予以保护，可以对抗执行。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。执行标的物必须是合法的流通物，既然各级法院在相关裁判文书中均认定案涉房产没有取得合法用地手续和建设手续，则凯某某司也未获得案涉土地使用权，第61栋厂房只能属于深圳市南头区大新办事处南头城村委会（以下简称南头村委会），则其也不能成为蒲某堂某司的申请执行标的。如果认定案涉房产为南头城村委会所有，则本案涉及的纠纷难以解决，无法保障交易安全。各方认可凯某某司可续租三星厂房的事实原判决也未查明。（三）本案一审判决直接引用（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定“本院认为”部分作为判决依据，明显不当。（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定一方面认为广州铁路运输中级法院不应受理该案，一方面却对案涉房产的权利归属进行认定，存在严重的程序错误。且“本院认为”部分是审判人员对判决结论的说理和解释，是对事实认定和法律适用的推理，具有强烈的推测性和主观性，不是效力的确认，一审判决直接引用作为裁判的依据明显不当，但原判决并未予以纠正。（四）为房产、土地办理确权是政府主管部门的额职能，法院不能越权。因此，德某某司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审，请求法院撤销原判决和（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定，依法改判第61栋厂房和三星厂房归德某某司所有。
        再审裁定：驳回深圳市德某实业有限某司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：本案的争议焦点在于德某某司与凯某某司于2004年4月12日签订的《协议书》是否有效，德某某司就第61栋厂房和三星厂房是否享有所有权及其他足以阻却强制执行的权利。
        （一）关于《协议书》的效力问题。2004年4月12日，凯某某司与德某某司签订《协议书》约定，凯某某司以深圳市南某区马家龙工业区的第61栋厂房、三星厂房和东北角铁皮房宿舍的三块土地使用权及地上建筑作价460万元转让给德某某司以抵偿债务。依据深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局于2014年1月8日向一审法院发出《关于广州铁路运输中级法院征询涉案房地产处置意见的复函》，以上三宗地均为行政划拨用地，土地及地上建筑物均未办理登记手续。又《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。该条法律规定要求当事人转让划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府批准，排除了合同当事人的意思自由，当事人不可以约定排除该条规定，其属于强制性法律规定。本案中，德某某司并未提交证据证明案涉三宗土地在其起诉前已经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故凯某某司与德某某司签署《协议书》转让三宗划拨土地的行为违反了以上强制性法律规定。虽然《协议书》系当事人双方的真实意思表示，但违反了法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同，因此，《协议书》系无效合同，原判决作此认定并无不当。（二）关于德某某司就第61栋厂房和三星厂房是否享有所有权及其他足以阻却强制执行的权利。本案中，第61栋厂房和三星厂房均未办理登记手续，由于不动产物权的设立、变更、转让依法登记才发生效力，未经登记不发生效力，故而，德某某司并未取得第61栋厂房和三星厂房的所有权。德某某司主张依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，德某某司就第61栋厂房和三星厂房享有足以阻却强制执行的权利。该十七条是对物权法不动产物权变动登记某示主义的例外规定，适用条件上有严格的限制。该条的适用前提之一即是被执行人与第三人之间的交易行为是合法有效的，第三人基于生效的买卖合同对需要办理过户登记的财产享有请求对方交付的债权。第三人在享有合法有效债权的基础上，还需满足已经支付全部价款、实际占有并且对于未办理过户登记手续无过错方可以其对该财产享有的权利阻却强制执行。本案中，《协议书》违反了强制性法律规定而归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。虽然德某某司满足已经支付全部价款、实际占有的条件，由于《协议书》无效，德某某司就第61栋厂房和三星厂房并不享有可以请求凯某某司交付的权利，因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条缺乏适用的前提条件，并不适用于本案。故而原判决认定德某某司就案涉房产享有的权利不可阻却执行适用法律正确，德某某司的该项主张本院不予支持。
        （三）其他问题。本案为案外人执行异议之诉纠纷案件，需审查的问题在于案外人德某某司对于执行标的物是否享有足以排除强制执行的权利。而该执行标的物的实际权利归属并非属于本案的审查范围。至于蒲某堂某司可申请执行标的的范畴应当由执行部门依职权确定，亦非本案的审查范围。故而德某某司称因原判决未查清第61栋厂房的权利归属及凯某某司可续租三星厂房，蒲某堂某司不可申请执行第61栋厂房等事实而要求再审的请求本院不予支持。由于（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定为人民法院已发生效力的裁定书，又无相反证据足以推翻其确认的事实，故而原判决引用了以上裁定的表述并无不当。因广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第18号民事裁定并非本案所涉裁判文书，该裁定书并非本案的审查范围，德某某司要求撤销该裁定书的主张本院不予支持。