李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        李某倩、刘某上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某倩一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认为诉争房屋因本案财产保全而被一审法院查封，故不具备继续履行的基础，故判决驳回刘某、李某倩的诉讼请求，属于适用法律错误。其他轮候查封不影响本案房屋买卖合同的继续履行。
        耿某春辩称，刘某、李某倩查封保全耿某春房屋期限已届满，届满后并未继续查封保全，该保全查封已失效。刘某、李某倩上诉理由以其为首查封为由，提起上诉，认为合同可以继续履行的基本事实已不存在。即便本案财产保全尚未失效，涉案房屋被北京市石景山区人民法院、湖北随县人民法院财产保全查封，该查封构成本案买卖合同继续履行的客观障碍。此外，本案中买受人仅支付定金9.5万元，耿某春未将出售涉案房屋的信息事先告诉李某，且涉案房屋已经租给案外人，涉案合同从事实上不具备履行条件。综上，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
李某辩称，同意一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。出售涉案房屋时，未经我本人同意，我也没有签字同意出售涉案房屋，出售房屋损害了我的利益。根据我与耿某春所签订的协议，涉案房屋目前为我个人所有。贷款担保中心述称，同一审答辩意见。王某、张某、链家经纪公司未作答辩
        李某倩、刘某向一审法院起诉请求：1.耿某春继续履行合同；2.刘某、李某倩代耿某春向贷款担保中心偿还诉争房屋的公积金贷款，贷款担保中心在偿还完借款本金及利息3日内协助刘某、李某倩办理诉争房屋的解押手续；3.刘某、李某倩代耿某春向张某偿还以诉争房屋为抵押物的“借款抵押协议”中未偿还的借款本金及利息，张某在偿还完借款本金及利息后3日内协助刘某、李某倩办理诉争房屋的解押手续；4.刘某、李某倩代耿某春向王某偿还以诉争房屋为抵押物的“借款抵押协议”中未偿还的借款本金及利息，王某在偿还完借款本金及利息后3日内协助刘某、李某倩办理诉争房屋的解押手续；5.耿某春在本案民事判决书生效后3日内协助办理房屋所有权属转移登记手续；6.耿某春于办理完毕诉争房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给刘某、李某倩；7.耿某春在本案民事判决书生效后3日内每迟延一日按照房屋总价款的万分之五向刘某、李某倩支付至合同约定的义务全部履行完毕之日的违约金；8.因诉争房屋非耿某春家庭唯一住房导致诉争房屋产生的其他税费（具体金额以税务部门实际征缴为准）由耿某春承担；9.自诉争房屋所有权属转移登记至刘某、李某倩名下之日起，诉争房屋租金由刘某、李某倩收取（如承租人未向耿某春交纳租金，则应将租金交与刘某、李某倩，如承租人已将租金交付给耿某春，则由耿某春将所收取租金给付刘某、李某倩）；10.耿某春承担本案诉讼费用。
        一审法院认定事实：2016年1月4日，出卖人耿某春与买受人刘某、李某倩签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”；双方约定刘某、李某倩购买耿某春名下位于大兴区701室的房屋，即诉争701室，701室的房屋所有权证证号为X京房权证兴私字第XX**号，701室已在贷款担保中心设定抵押，抵押登记日期为2008年10月21日，房屋成交价格为3450000元；关于付款方式，双方在合同书第四条第三款约定，买受人向出卖人支付定金95000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；关于贷款，双方在合同书第四条第四款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2410000元，如买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；关于“房屋产权及具体状况的承诺”，双方在合同书第五条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；关于房屋交付，双方在合同书第六条约定，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；关于逾期交房的违约责任，双方在合同书第七条第一款约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照该合同第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，如果逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；关于逾期付款的违约责任，双方在合同书第七条第二款约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；关于出卖人一房二卖的违约责任，双方在合同书第七条第三款约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；关于税费负担，双方在合同书第八条约定，该合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定详见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续履行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；关于权属转移登记，双方在合同书第九条约定，买卖双方同意自该合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行现行存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并自买受人实际取得房屋之日起15日内向买受人支付。“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”签订当日，耿某春（甲方、出卖人）与刘某、李某倩（乙方、买受人）、链家经纪公司（丙方、居间人，未在合同书上盖印）签订“补充协议”，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3450000元（此价格为甲方净得价，不含税），乙方于2016年1月4日向甲方支付定金95000元，已支付的定金视为首付款的一部分，701室设定有抵押，出卖人应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年2月30日前办理完毕解除抵押登记手续；关于首付款及申请购房贷款，买卖双方约定乙方于过户前3日内将第1笔首付款940000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方，甲乙双方应于网签出具后5个工作日内共同前往贷款机构申请手续；关于权属转移登记，买卖双方约定在2016年4月1日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按补充协第四条约定承担违约责任；关于物业交割，买卖双方约定甲乙双方应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从补充协议约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；关于税费负担，买卖双方在补充协议第三条约定，701室的所有权证满5年，是甲方家庭名下唯一住房，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由乙方直接向主管机关缴纳，如701室状况不符合“买卖合同”及“补充协议”之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳；关于违约责任，买卖双方补充协议第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现系列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面的方式解除房屋租赁合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”；买卖双方在补充协议中确认，701室未对外租赁，并非央产房，701室为北京市行政辖区甲方家庭名下唯一住房，办理权属转移过程中产生差额个人所得税由甲方承担，甲方应于2016年7月31日前将主卧室物品全部搬走。
        上述“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”及“补充协议”签订当日，耿某春（甲方、出卖人）与刘某、李某倩（乙方、买受人）、链家经纪公司（丙方、居间人）签订“买卖定金协议书”，约定乙方的房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于1035000元，乙方应于该协议签署时向甲方支付定金95000元，由丙方为该次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费91632元。刘某、李某倩于上述协议签订当日将定金95000元支付给耿某春，耿某春同时出具了收据；因房屋买卖合同的履行，买卖双方发生纠纷；耿某春、李某原系夫妻关系；为证明李某同意耿某春出卖701室，刘某、李某倩出具由链家经纪公司提供的“同意出售证明”，该证明载明：“本人李某……系房屋出售人耿某春……的配偶，本人同意房屋出售人出售物业地址大兴区庑殿路701的房屋”，落款时间为2015年12月31日，“声明人（签字）”一栏的签名为“李某”，落款处同时注明：“房屋出售人耿某春确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效”；耿某春认可该证明落款标注处签名系其签写，但否认“声明人（签字）”一栏系李某签写，并主张其在链家经纪公司处签写多份内容为空白的文件，上述证明内容应系链家经纪公司自行填写；针对701室颁发有编号为“X京房产证兴私字第0047**号”的房屋所有权证，登记房屋所有权人为耿某春，房屋坐落为大兴区庑殿路701，产别为私有房产，房屋建筑面积为122.72平方米。2006年7月7日，耿某春、李某（甲方、借款人）与交通银行股份有限公司北京天坛支行（乙方、贷款人）、贷款担保中心（丙方、担保人）签订借款协议，约定借款金额为400000元，借款期限为30年，自2006年7月7日至2036年7月7日；同日，耿某春、李某（抵押人、反担保人）与住房贷款中心（抵押权人、保证人）签订“北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同”；2015年12月23日，耿某春（甲方、借款人、抵押人）与张某（乙方、出借人、抵押权人）签订“借款抵押协议”，约定甲方因个人资金周转原因，现将701室抵押给乙方，经协商后确定701室估价为2800000元，抵押借款500000元，期限为6个月，抵押担保范围为500000元借款本金及利息；同日，耿某春（甲方、借款人、抵押人）与王某（乙方、出借人、抵押权人）签订“借款抵押协议”，约定甲方因个人资金周转原因，现将701室抵押给乙方，经协商确定701室估价为2800000元，借款金额为500000元，期限为4个月，抵押担保范围为500000元借款本金及利息。为证明已将701室对外出租，房屋买卖合同已无法履行，耿某春提交其与赵艾芳于2016年8月8日签订的房屋租赁合同，该合同载明租赁期限为16年，自2016年8月8日至2032年8月7日，每月租金为5000元，10年的租金总额为600000元，乙方一次性付清上述租金，且乙方须在合同签署之日一次性向甲方交付租赁保证金40000元；2016年8月10日，承租人向耿某春的银行账户存入640000元，耿某春向赵艾芳出具收条。至本案审理时，针对701室设定有3项抵押登记，抵押权人分别为贷款担保中心、张某、王某；一审法院另查明，701室在2016年9月19日被本院财产保全查封，在2016年9月20日被北京市石景山区人民法院所作出（2016）京0107民初6835号民事裁定书轮候查封，查封期限自2016年9月20日至2019年9月19日，在2017年12月11日被湖北省随县人民法院所作出（2017）鄂1321执保179号执行裁定书（耿某春系被执行人）轮候查封，查封期限为2017年12月11日至2020年12月10日；上述查封均未解除。
        一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，无独立请求权的第三人有陈述并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人王某、第三人张某、第三人李某、第三人链家经纪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，虽然耿某春、李某对刘某、李某倩所提交由链家经纪公司提供的“同意出售证明”上李某签名的真实性持有异议，但即使上述签名并非李某本人所签写，但本案房屋买卖合同系通过居间人链家经纪公司所订立，“同意出售证明”亦由耿某春签字确认，故刘某、李某倩有理由相信该出卖行为系耿某春、李某夫妻双方共同意思表示，耿某春、李某不得以李某不同意或不知道为由对抗刘某、李某倩。刘某、李某倩与耿某春所签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，双方当事人均应全面履行自己的义务。但是，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。根据本案查明情况，诉争701室被人民法院进行了司法查封，本案房屋买卖合同已不具备继续履行的基础，在此情况下，经本院释明法律后果，刘某、李某倩依然坚持按照继续履行合同主张权利，故对其诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定于2018年2月13日作出判决：驳回刘某、李某倩的全部诉讼请求。
        本院二审期间，李某倩、刘某为了支持其上诉请求，向本院提交下列证据：证据一：谈话笔录一份，证明刘某、李某倩在本案一审法院中对涉案房屋进行的查封并未到期，其保全期限为2016年9月19日至2019年9月18日，涉案房屋目前仍属于查封状态；证据二：一审法院案款收据、个人存款证明两份。证明如果法院判决继续履行合同，李某倩、刘某可以一次性向耿某春支付剩余购房款。耿某春质证称，对证据一真实性无异议，但查封保全应当以不动产登记为准。对证据二无异议。本院经审查，李某倩、刘某向本院提交的上述证据属于新证据，对本案事实认定与法律适用足以产生重大影响，故李某倩、刘某提交的上述证据，本院予以采信。耿某春对一审法院经审理查明的事实有异议，但并未向本院提交相关证据予以证明。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明事实予以确认。
二审判决：
        一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16987号民事判决；二、耿某春与刘某、李某倩继续履行于2016年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和“补充协议”；三、自本判决生效后七日内，刘某、李某倩代耿某春、李某向北京市住房贷款担保中心偿还位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋的贷款本金及利息（具体数额以实际还款当日北京市住房贷款担保中心出具明细为准）；四、自刘某、李某倩履行完毕本判决之第二项内容后七日内，北京市住房贷款担保中心协助刘某、李某倩解除位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋的抵押登记；五、自本判决生效后七日内，张某协助刘某、李某倩解除位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋的抵押登记；六、自本判决生效后七日内，王某协助刘某、李某倩解除位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋的抵押登记；七、自本判决生效后七日内，刘某、李某倩向耿某春支付剩余购房款（具体数额为剩余购房款三百三十五万五千元扣除刘某、李某倩代耿某春、李某向北京市住房贷款担保中心偿还的贷款本金及利息）；八、自本判决生效后七日内，耿某春、李某协助刘某、李某倩办理位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋所有权转移登记手续；九、自本判决生效后七日内，耿某春将位于北京市大兴区庑殿路十五号二十二号楼三单元七〇一号房屋交付刘某、李某倩；十、自本判决生效后七日内，耿某春向刘某、李某倩支付自二〇一六年三月一日起至实际办理完毕解除抵押登记手续之日止的违约金二十万元；十一、驳回刘某、李某倩的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为，经审查，涉案房屋目前生效的查封系本案中经刘某、李某倩申请，由一审法院作出的财产保全查封；其余查封系轮候查封，在本案首封未解除的情况下，不发生查封效力。故一审法院以存在其他轮候查封为由驳回刘某、李某倩要求继续履行合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。本案中，耿某春与刘某、李某倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同各方均应依约履行。根据各方签订的房屋买卖合同及补充协议约定，耿某春应于2016年1月30日前向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且耿某春最迟应于2016年2月30日前办理完毕解除抵押登记手续。在合同履行过程中，因耿某春未依约按期申请还清贷款申请，亦未办理完毕解除抵押登记手续，导致涉案合同无法履行，上述行为系违约行为，耿某春应当承担违约责任，故对刘某、李某倩要求耿某春继续履行合同、协助办理涉案房屋所有权转移登记手续、交付房屋、支付违约金的诉讼请求，予以准许。关于违约金的数额，耿某春在本院审理中表示合同约定的违约金标准过高，应当由法院依法调整，故本院根据本案中违约方过错程度、合同履行情况、守约方实际损失等，对违约金数额进行酌定。关于剩余购房款，刘某、李某倩在本案审理过程中，明确表示同意于涉案房屋过户之日一次性支付剩余全部购房款，本院对此不持异议，刘某、李某倩应当在涉案房屋过户之日，将剩余购房款扣除代耿某春、李某清偿的借款本金及利息后，支付给耿某春。
         关于本案合同的具体履行情况，首先，至本案审理过程中，涉案房屋尚有三项抵押登记尚未解除，抵押权人分别为贷款担保中心、张某、王某。刘某、李某倩同意代耿某春、李某向贷款担保中心、张某、王某清偿相关债务以解除抵押；贷款担保中心称，如果法院判决贷款合同之外的第三人进行还款，并判决贷款担保中心配合刘某、刘玉倩办理解押事宜，贷款担保中心同意履行该判决内容；张某、王某在一审中，均认可耿某春与案外人时间的借款协议已履行完毕，同意解除相关抵押登记；故本院对此不持异议，对刘某、李某倩要求代耿某春向贷款担保中心偿还借款本金及利息、贷款中心在偿还完借款本金及利息后协助刘某、李某倩办理诉争房屋解押手续、张某、王某协助刘某、李某倩办理诉争房屋解押手续的诉讼请求，予以准许。其次，李某主张配偶同意出售证明上的李某的签名并非本人所写，但考虑到其在一审并未对此提出鉴定申请；且即使上述签名并非其本人所写，其主张亦不能对抗刘某、李某倩确信出售涉案房屋的行为系耿某春、李某夫妻双方共同意思表示，故对耿某春、李某的上述抗辩不予支持，李某应当同耿某春共同协助刘某、李某倩办理涉案房屋权属转移登记手续。若李某认为其利益受损，可另行主张。最后，耿某春主张的涉案房屋已出租给案外人的情形并不影响本案房屋买卖合同的履行，涉案房屋的租金收益应当自涉案房屋所有权转移登记至刘某、李某倩名下后交付给刘某、李某倩，但关于承租人交纳租金事宜，不宜在本案中一并解决，如有纠纷，当事人可另行主张。另刘某、李某倩要求耿某春支付税费，就该诉讼请求未向本院提交相关证据予以证明，故对其该项诉求，不予准许。