李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        一审法院经审理查明：经湖北省某祥市人民政府批准，某祥国土局分别于2010年3月18日和4月14日发布钟土出告（2010）09号《某祥国土局国有建设用地使用权公开出让公告》和《补充公告》，决定按现状出让位于湖北省某祥市郢中镇莫愁大道、编号为钟土（2009）25号、26号及（2010）11号三个地块的土地使用权；在《国有建设用地使用权出让须知》第四项“出让地块的基本情况及规划指标要求”中载明：“钟土（2009）25号、26号地块的移交以竞买人与原土地使用者维新公司签订《协议书》为准。钟土（2009）25号宗地上有130.64平方米的私人房屋由维新公司负责拆除（见《协议书》）。钟土（2010）11号宗地移交以竞买人与原土地使用者某祥市公安局签订《拆迁还建协议书》为准”；第九项“注意事项”中载明：“竞买人应自行到现场踏勘出让土地，申请一经受理确认后即视为竞买人对出让文件及地块现状无异议并全部接受并对出让文件和有关承诺承担责任。竞买人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。某祥国土局可以根据出让结果与竞得人签订国有建设用地使用权出让合同，在竞得人按规定办理完新公司注册登记后，再与新公司签订国有建设用地使用权出让合同变更协议。经某祥国土局同意后，可直接与新公司签订国有建设用地使用权出让合同。”2010年5月14日，某祥市土地储备中心（系某祥国土局委托的承办单位）向张某武发出了竞买资格确认书。同日，张某武（协议乙方）与维新公司（协议甲方）签订《协议书》约定：“根据某祥市人民政府对维新公司原土地即编号钟土（2009）25、26号土地使用权证所涉土地使用权的出让方案审批，为维护双方合法权利，切实加快土地移交过程，经双方协商，特拟定如下条款：拆迁范围内设备拆迁工作及树木移动由甲方全权负责，乙方负责房屋拆迁，确保按现地表平整移交土地，地下不明物由乙方自行处理。某祥市纺织总厂（注：维新公司系收购某祥市纺织总厂资产成立的企业）与甲方相邻的三层楼东侧一楼三住户在甲方土地上所建房屋占地面积为130.64平方米，两宗土地若出让成功，三住户所建房屋由甲方负责拆除。甲方负责拆迁完毕截止时间为土地拍卖成交之日八个月内与乙方办理净地移交手续。甲方若延期交付土地，则每推迟一日按成交价款1‰向乙方支付违约金，若延期时间超过净地移交截止时间90日，乙方有权解除协议，甲方应对按土地拍卖成交价款的双倍赔偿，乙方并可以要求甲方赔偿因违约造成的其他损失。”同日，某祥国土局与张某武签订《竞买报价补充协议书》约定：“因钟土（2010）11号地块（某祥市公安局郢中派出所）相关拆迁工作有不确定性，双方就竞买报价作如下补充：张某武如竞得钟土（2009）25、26号和钟土（2010）11号地块后8个月内与某祥市公安局未能就拆迁还建具体方案达成一致意见的，可以放弃钟土（2010）11号地块，对放弃行为不承担违约责任。如张某武放弃该地块，则该地块保持原样，从总成交价款中扣除3000万元。”2010年5月18日，某祥国土局与张某武签订两份《成交确认书》，分别确认张某武以1.02亿元和4900万元竞得编号钟土（2009）25、26号和钟土（2010）11号地块的国有建设用地使用权。张某武于2010年5月17日向某祥市非税收入管理局缴纳竞买保证金2600万元；后分别于2010年6月22日和2011年1月17日缴纳土地出让金4950万元、2650万元，上述三项合计1.02亿元，均由某祥市土地储备中心出具收据。2010年6月7日，湖北襄大实业集团有限公司（以下简称襄大集团）与襄樊清夫房地产开发有限公司（以下简称清夫公司）成立御某公司，并签署《章程》。同年6月13日，御某公司经某祥市工商行政管理局核准成立，其注册资本5000万元；同日，张某武向某祥国土局出具《申请书》称：“本人于2010年5月18日经贵局以挂牌方式取得钟土（2009）25、26号及（2010）11号国有建设用地使用权，为方便在某祥市今后业务开展，本人所在企业襄大集团及股东清夫公司已于2010年6月13日注册新公司名称为御某公司，法定代表人为吴方清，故请示贵局与御某公司签订国有建设用地使用权出让合同及成交确认书并办理国有土地使用权证。”同年6月16日，张某武出具《声明》称：“本人于2010年5月18日与某祥国土局签署土地成交确认书，为成立项目公司对该地块进行开发建设，本人以襄大集团（本人占98.27%股份）名义与清夫公司共同出资成立了御某公司。鉴于此，本人特声明如下：本人自愿以御某公司名义与某祥国土局补签国有建设用地使用权出让合同，本人在成交确认书中及之前相关的所有权利义务均转移给御某公司；本人与维新公司2010年5月14日取得的《协议书》中享有的所有债权一并转移给御某公司享有。”同年6月19日，御某公司出具《说明》称：“我公司经某祥市工商行政管理局批准于2010年6月13日正式成立，主营房地产开发，拟开发地块为某祥市莫愁大道原维新公司及某祥市公安局郢中派出所地块。上述宗地已于2010年5月18日由张某武经某祥国土局组织以挂牌方式取得，后为方便在某祥市业务开展，由以张某武为法定代表人的襄大集团及清夫公司共同组建御某公司，今后该宗地的国有建设用地使用权出让合同等的签订、土地证件办理及相关项目开发业务均由我公司负责。”据此，某祥国土局（出让人）与御某公司（受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定的主要内容为：“本合同项下出让宗地编号为钟土（2009）25、26号，面积为77727.40平方米；出让人同意在2011年1月18日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时应达到按受让人与维新公司的《协议书》为准所规定的土地条件；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价为1.02亿元；定金2000万元抵作土地出让价款，受让人应于2010年6月18日前支付3100万元，于2011年1月18日前支付5100万元。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年3月18日之前开工，在2013年1月18日之前竣工；受让人按本合同约定支付出让价款的，出让人必须按本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的出让价款的1‰给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催告后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人可以请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”该合同落款签订时间为2010年5月18日，实际为2010年6月17日。2011年1月5日，某祥市城乡规划委员会办公室形成《关于推进某祥莫愁国际中心项目建设专题会议纪要》，主要内容为：2011年1月5日，某祥市人民政府副市长在市建设局主持召开会议，专题研究某祥莫愁国际中心项目建设相关工作，某祥国土局、建设局、公安局、轻纺中心、维新公司、御某公司负责人参加了会议并形成会议纪要。会议认为做好莫愁国际中心项目有助于提升城市品味和打造城市地标性建筑，要求2011年必须启动项目前期工作，会议就项目建设有关问题研究形成以下意见：一、关于维新公司搬迁问题。根据御某公司与某祥国土局2010年5月18日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，维新公司应在2011年1月18日前交付御某公司，但以目前的进度，维新公司无法在合同约定期限内完成搬迁工作，届时将产生巨额违约金。会议要求，维新公司要尽快移交工厂土地，于3月5日前搬离全部设备并交付土地，若不能如期交付造成的一切后果由维新公司承担，政府不承担任何经济和法律责任。国土部门要加强督办落实……五、关于土地出让金支付问题，按照土地出让合同约定，御某公司还应缴纳的2650万元出让金必须在1月18日前支付。郢中派出所用地的土地出让金4900万元因多种原因暂缓支付。”会议纪要载明御某公司法定代表人吴方清参加了会议。2011年1月27日，维新公司将其持有的本案所涉出让土地的原国有土地使用权证及地上所建房屋的房屋所有权证交给某祥市土地储备中心，该中心出具收条。同年3月23日，御某公司向某祥国土局提交土地登记申请书申请办理土地使用权登记手续。某祥国土局于同日制作了土地登记卡和土地归户卡，办理了该地块使用权人由维新公司变更为御某公司的登记卡。同年4月19日，御某公司分别向某祥国土局和维新公司邮寄发出通知，称其超过合同约定时间仍未将净地移交。同年10月26日，御某公司向某祥国土局出具《关于莫愁国际花园旧房拆迁中有关问题的报告》称：“我公司于2010年5月通过拍卖取得原维新公司地块，由于原维新公司的下岗职工杨红玉等七名住户在土地上建房（超出规划红线），并提出拆迁补偿要求。问题出现后，我们及时向有关部门作了汇报并配合协调作了大量工作。由于对方的补偿金额要求太高，调解无法达成一致，目前旧房拆迁工作已经停止。由于原住户所建房屋是经过原维新公司领导同意的，是我公司挂牌取得该地块后的遗留问题，我公司要求原维新公司作出赔偿或者从暂扣的原维新公司所得土地出让款中划拨相应的赔偿款给我公司，我公司再对原住户作出相应补偿”。同年10月28日，某祥市土地储备中心在御某公司该报告上签署意见为：“杨红玉等拆迁责任按出让文件规定应由维新公司承担，鉴于维新公司交地违约，为保证项目建设进度不受影响，建议拆迁补偿款由御某公司先行垫付，后从维新公司的相关款项中扣除返还给御某公司。”
         一审法院另查明，某祥国土局于2011年5月27日对上述《国有建设用地使用权出让合同》所涉土地使用权分别制作了编号为钟国用（2011）第2003－142－1、2003－142－2号国有土地使用权证，登记的土地使用权人为御某公司，总面积为77727.40平方米。御某公司确认某祥国土局已于2011年7月将上述土地使用权证原件交付该公司。一审法院还查明，对于维新公司与张某武签订的《协议书》中约定的“某祥市纺织总厂与维新公司相邻的三层楼东侧一楼三住户所建房屋占地面积为130.64平方米，两宗土地若出让成功，三住户所建房屋由维新公司负责拆除”事项，各方当事人确认该占地130.64平方米的房屋目前仍未拆除；除此之外，其余的出让土地使用权已由御某公司占有使用，但双方当事人未办理任何交接手续。对于交付时间，御某公司主张维新公司于2011年6月30日交付，维新公司主张其于2011年3月5日将土地交付某祥国土局处置，并提交了某祥市自来水公司和供电公司出具的“维新公司用水截止2011年3月5日，生产用电截止2011年2月22日”的证明。御某公司对上述土地使用权开发的房地产项目名称为“莫愁国际中心”，项目分二期开发，目前项目一期7幢商住楼已建成和销售，项目二期房屋尚未开发建设，“未拆除的130.64平方米的房屋”在二期用地红线内。
        一审审理期间，根据三方当事人申请并基于御某公司和维新公司系当地政府招商引资企业，所涉纠纷在当地社会影响较大，一审法院多次组织各方进行调解并邀请当地政府领导参与协调，达成了由维新公司负责落实130.64平方米私房拆除工作后双方协商违约金事宜的初步协调意见。后因维新公司向一审法院书面报告称私房拆除工作难度很大，而御某公司以长期无实质性进展为由请求尽快判决，故本案最终未能达成调解协议。
        御某公司起诉称，襄大集团的控股股东张某武于2010年5月参加编号为钟土（2009）25号和26号宗地的竞拍，按照某祥国土局要求与维新公司签订了《协议书》，后于2010年5月18日以1.02亿元竞得上述地块使用权并签订《成交确认书》。为成立项目公司进行开发建设，张某武以襄大公司名义与清夫公司共同出资成立御某公司。张某武于2010年6月16日签署声明将《成交确认书》、《协议书》及此前相关权利义务转至御某公司。随后，御某公司与某祥国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，御某公司在约定期限内付清了全部土地使用权出让金，但某祥国土局与维新公司未按约定期限交付土地，经御某公司书面催告，仍未履行合同义务。故请求判令某祥国土局与维新公司继续履行合同义务，限期交付钟土（2009）25号和26号宗地、按照拖延交付土地时间和土地成交价款每日1‰支付违约金（计算至交付土地之日）并承担本案诉讼费用。
        维新公司答辩称，一、某祥国土局公告出让宗地是由钟土（2009）25号、26号及（2010）11号三个地块组成，张某武未按成交确认书中约定期限与某祥国土局签订土地使用权出让合同，其竞得资格已丧失，维新公司与张某武于2010年5月14日签订的《协议书》亦已失效。二、张某武参与竞买时未表明拟成立新公司进行开发建设，其亦非御某公司股东，故御某公司不具有签订土地使用权出让合同的资格。张某武于2010年6月13日将竞买权利转让给御某公司实际是土地使用权转让行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和《中华人民共和国物权法》第一百三十七条等强制性规定，御某公司与某祥国土局所签《国有建设用地使用权出让合同》无效。三、即使该合同有效，因张某武未对维新公司履行通知义务，该转让行为对维新我公司不生效。四、维新公司于2010年12月底已将出让地块上原建老厂房腾空、整体搬迁后即等待张某武前来办理相关手续，后于2011年1月27日将房地产权属证书交至某祥市土地储备中心，因未等到张某武前来办手续，才于2011年3月5日最终将老厂区保安撤离。故维新公司将讼争土地交付某祥国土局处置，实际已交付讼争土地。综上，请求驳回御某公司对维新公司的诉讼请求。某祥国土局答辩称，一、某祥国土局公告出让的宗地由三个地块组成，张某武未按《成交确认书》中约定时间签订土地使用权出让合同。二、某祥国土局已于2011年5月27日将诉争土地使用权记载于登记簿，登记行为完成，交付义务就已经完成，不存在继续履行合同和限期交付土地的问题。三、御某公司违约在先，即使某祥国土局交付土地逾期，也不构成违约，理由是：1、根据张某武于2010年5月14日与某祥国土局签订的《竞买报价补充协议》中“如果张某武竞得上述宗地后8个月内不能与某祥市公安局就拆迁还建具体方案达成一致意见，对放弃钟土（2010）11号地块的行为不承担违约责任，仅从总成交价款中扣除3000万元”的约定，张某武放弃钟土（2010）11号地块，则钟土（2009）25、26号地块出让价应为1.21亿元，故御某公司仍未交清全部土地出让金；2、即使御某公司已交清，其申请土地登记时间是2011年3月23日，某祥国土局按规定程序进行权属审核、调查、报批到登记结束，前后仅两个月就已完成。四、诉争土地上有部分房屋尚未拆除原因是住户拒绝拆迁，某祥国土局不是房屋征收和拆迁主管部门，故不应承担房屋无法拆除和移交净地的责任。五、《国有建设用地使用权出让合同》中约定的逾期交付土地的违约金标准过高，请求适当予以减少。张某武陈述意见为，对御某公司诉称理由及诉讼请求无异议。某祥国土局、维新公司主张《国有建设用地使用权出让合同》和《协议书》无效的理由与客观事实不符，亦缺乏法律依据；其延期交付土地应当承担御某公司所受损失。
        一审法院认为，本案的争议焦点为：一、御某公司与某祥国土局所签《国有建设用地使用权出让合同》的性质和效力问题；二、维新公司与某祥国土局是否构成违约及如何承担违约责任的问题。
        一、关于御某公司与某祥国土局所签《国有建设用地使用权出让合同》的性质和效力问题。御某公司与某祥国土局所签《国有建设用地使用权出让合同》符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”的规定，属国有建设用地使用权出让合同性质；从合同内容看，某祥国土局发布的相关《某祥国土局国有建设用地使用权公开出让公告》和《补充公告》、《国有建设用地使用权出让须知》等均构成出让合同组成部分，对双方当事人具有约束力。本案中，涉案土地使用权虽系张某武竞买并与某祥国土局签订的《成交确认书》，但因前述《国有建设用地使用权出让须知》第九项已载明：“某祥国土局可以根据出让结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按规定办理完新公司注册登记后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。经国土局同意后，可直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》”，故御某公司作为新注册的项目公司与某祥国土局签订合同并非土地使用权转让行为，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。维新公司提出该合同无效等答辩理由不能成立，一审法院不予支持。某祥国土局与张某武虽于2010年5月18日对编号钟土（2009）25、26号和钟土（2010）11号地块的国有建设用地使用权均签订了《成交确认书》，后因张某武与案外人某祥市公安局未能就钟土（2010）11号地块拆迁还建方案达成一致，张某武依据《竞买报价补充协议书》约定已放弃了就该地块签订出让合同。某祥国土局与御某公司就钟土（2009）25、26号地块签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定出让价为1.02亿元，御某公司已足额支付。至于因钟土（2010）11号地块的竞买产生的相关法律责任，某祥国土局明确表示不提出诉讼主张，故不属本案审理范围。
二、关于维新公司与某祥国土局是否构成违约及如何承担违约责任的问题
         （一）维新公司作为讼争土地使用权的原使用权人，已经接受某祥国土局发布的《国有建设用地使用权出让须知》中有关“钟土（2009）25号、26号地块的移交以竞买人与原土地使用者维新公司签订的《协议书》为准”条款的要求，其与张某武于2010年5月14日签订《协议书》约定“甲方负责拆迁完毕，截止时间为土地拍卖成交之日八个月内与乙方办理净地移交手续”，该协议对双方具有约束力，故维新公司应承担在约定期限内将符合约定条件的土地移交给御某公司的义务。御某公司与某祥国土局所签《国有建设用地使用权出让合同》约定“出让人同意在2011年1月18日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时应达到按受让人与维新公司的《协议书》为准所规定的土地条件”，故某祥国土局作为讼争土地使用权的出让人，亦应依约承担交付义务。该局虽提出其已于2011年5月完成土地使用权登记相关工作的答辩意见，但对讼争土地使用权的登记和制证行为并不等同于履行了土地实物交付义务，故该项答辩理由不能成立，一审法院不予支持。（二）本案讼争130.64平方米土地使用权尚未移交御某公司占有使用，系因案外人某祥市纺织总厂部分职工在该土地上搭盖房屋未拆除且三方当事人在本案诉讼前后多次与住户协商拆除无果所致，该历史遗留问题在讼争土地使用权出让前业已存在，不应认定为维新公司与某祥国土局拒不交付该部分土地，但依据本案所涉《协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》的上述约定，维新公司与某祥国土局仍应向御某公司继续履行合同义务。（三）御某公司对于除上述130.64平方米土地使用权之外其余土地已经交付的事实并无异议，双方只是对交付时间存有争议。因本案所涉《协议书》等合同对如何办理土地交付手续并无明确约定，双方对其余土地的实际交付也未办理交接手续，在具体交付时间缺乏直接证据证明的情况下，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十三条第二款“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”等规定予以综合判断。御某公司对其关于交付时间为2011年6月30日的主张未提交证据证明，而维新公司主张的交付时间2011年3月5日，有停止用水用电证明和当地政府专题会议纪要有关内容予以佐证，故一审法院认定除上述130.64平方米土地使用权外其余土地交付时间为2011年3月5日。据此，维新公司和某祥国土局依约应于2011年1月18日交付，实际延迟交付46天，应按《国有建设用地使用权出让合同》关于已付土地使用权出让价款的日1‰标准，承担违约金102000000（元）×46（天）×1‰（元／天）＝4692000元。因《国有建设用地使用权出让合同》违约责任条款对受让方和出让方未依约履行情形下应承担的违约责任作出了同等约定，故某祥国土局提出合同约定违约金过高的答辩理由不能成立，一审法院不予支持。（四）虽经多方沟通协调，案外人某祥市纺织总厂部分职工在讼争土地上搭盖的130.64平方米房屋至今仍未拆除，故维新公司与某祥国土局履行义务不完全符合合同约定的违约行为仍在持续，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，维新公司与某祥国土局应赔偿由此违约所造成御某公司的损失。鉴于该部分土地在御某公司尚未开发的二期用地红线内，其损失目前无法确定，御某公司可在损失发生后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，一审判决：一、维新公司、某祥国土局应按照2010年5月14日《协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》约定向御某公司继续履行合同义务；二、维新公司和某祥国土局应于判决生效之日起三十日内共同向御某公司支付违约金4692000元；三、驳回御某公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费751800元，由御某公司负担150360元，维新公司、某祥国土局共同负担601440元。
        御某公司不服该判决，向本院提起上诉，请求二审改判维新公司、某祥国土局在判决生效后三十日内拆除讼争土地上遗留的130.64平方米房屋及围墙；维新公司、某祥国土局向御某公司支付违约金2856.4万元。事实与理由是：（一）一审判决认定维新公司、某祥国土局向御某公司交付讼争土地的时间是2011年3月5日，缺乏事实依据。2011年4月19日，御某公司曾分别向维新公司和某祥国土局发出通知，明确告知对方“截至今日，贵单位仍未交付土地给受让人。御某公司在2011年4月26日的起诉状中亦提出，经御某公司书面催告，维新公司和某祥国土局仍未履行合同义务。结合上述内容，说明直至2011年4月26日前，维新公司和某祥国土局未向御某公司交付土地。维新公司在一审答辩中表述，其2011年3月5日将诉争土地交由某祥国土局处置，并未提到该日向御某公司交付土地。御某公司有证据证明维新公司提交土地的时间为2011年6月30日，因维新公司拒绝签字接收，直至2011年7月21日涉案土地才移交。因此违约时间为182天，违约金应为1856.4万元。（二）原审判决适用法律不当。关于维新公司、某祥国土局移交土地时间的举证责任应由维新公司、某祥国土局承担。（三）维新公司、某祥国土局未拆迁130.64平方米房屋并移交相关土地应承担违约责任。
        维新公司答辩称，不动产交付形式，只有《物权法》第六条规定的形式即不动产的交付以登记为准，其他法律对不动产交付形式没有明确规定。原审证据和二审中提交的新证据即土地储备中心的证明，可以证明维新公司已经履行了交地义务。某祥国土局答辩称，1、根据合同约定，其没有交地的义务。2、张某武和维新公司签订协议中规定维新公司应履行拆迁义务，御某公司也负有拆迁义务。3、涉案地块尚欠600万的土地出让金，御某公司并未交清全部土地出让金，某祥国土局享有抗辩权。4、即使迟延交地造成御某公司损失，损失的数额也不大。维新公司提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判其不承担责任。2、由御某公司承担本案诉讼费用。事实与理由是：御某公司与某祥国土局于2010年5月18日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系无效合同，对维新公司没有任何法律拘束力。签订合同时御某公司尚未取得民事主体资格。维新公司与一审第三人张某武2010年5月18日签订的《协议书》内容与相关法律相抵触，不能作为认定维新公司违约的依据。
御某公司答辩称，涉案《国有建设用地使用权出让合同》有效。
        某祥国土局提起上诉，请求：1、改判其不承担责任。2、本案诉讼费由御某公司承担。事实与理由是：1、某祥国土局的合同义务是毛地交付。2、其交地义务没有迟延。3、一审判决认定御某公司已经交清全部土地使用权出让金错误。御某公司尚欠某祥国土局土地出让金，某祥国土局享有抗辩权。4、一审认定国土局和维新公司共同向御某公司承担违约责任错误。5、一审法院在某祥国土局提出调整违约金的请求后，对违约金没有调整错误。涉案土地仅130.64平米不能拆迁，对御某公司造成的损失非常小。6、一审判决某祥国土局和御某公司共同承担一审诉讼费601440元不合理。御某公司针对维新公司与某祥国土局的上诉答辩称，第一，某祥国土局有交付土地的义务以张某武与维新公司的协议书上的约定为准，协议约定是净地交付。第二，起诉时并没有交地。某祥国土局和维新公司都没有履行交地义务。第三，御某公司已经缴纳全部土地出让金，某祥国土局与维新公司没有履行交地义务，应继续履行并承担违约责任。第四，对于违约金过高问题，御某公司向一审法院提交了证据，证明其在损失四亿元以上，一审时某祥国土局没有举证证明其主张。综上，某祥国土局、维新公司的上诉理由没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。张某武述称，某祥国土局、维新公司认为签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效没有法律和事实依据。
         本院二审查明：御某公司二审时提交了《土地移交表》，《土地移交表》上载明的时间为2011年6月30日，有维新公司一方的公章与陈兴夺的签字，接交方代表签字一栏与监交方代表签字一栏均为空白。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为，本案的争议焦点为：一、御某公司与某祥国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效；二、一审认定御某公司已交清全部土地使用权出让金是否正确；三、如果合同有效，一审对违约责任的认定是否正确。包括（一）违约金的起算时间，即涉案讼争土地的交付时间；（二）一审判决未拆迁的130.64平方米土地给御某公司造成的损失另行解决是否正确；（三）违约金的数额是否应当调整；（四）一审认定某祥市国土局与维新公司共同承担违约责任是否正确。
一、关于御某公司与某祥国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效的问题
        涉案《国有建设用地使用权出让合同》的内容为御某公司与某祥国土局双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应当认定涉案合同有效。维新公司主张御某公司订立合同时未办理工商登记，其没有民事主体资格。但工商登记系行政管理行为，未办理工商登记并不影响御某公司民事行为的效力。维新公司以此为由主张涉案合同无效，缺乏依据，本院对其该项主张不予支持。
二、关于一审认定御某公司已交清全部土地使用权出让金是否正确的问题
        从一审查明的事实看，三方当事人对于涉案地块的土地使用权出让金为1.02亿元均不持异议，某祥国土局对于收到御某公司1.02亿元款项亦不持异议，但认为其中有600万元为另一地块11号地块的保证金。从本案的实际情况看，另一地块11号地块张某武已放弃了竞拍，其主张该笔款项双方已经协商转入本案涉案地块的出让款，其理由合理。否则，在张某武已经放弃11号地块竞买的情况下，某祥国土局没有长期占有600万元款项的依据。且如果御某公司长期欠付600万元土地出让款，而某祥国土局从未催缴，亦不合常理。综上，本院认定御某公司已经交清全部土地使用权出让金。
三、关于一审对于违约责任的认定是否正确的问题
        这一问题涉及到以下四个方面的问题，即（一）一审对于违约金的起算时间认定是否正确；（二）一审判决未拆迁的130.64平方米土地给御某公司造成的损失另行解决是否正确；（三）违约金的数额是否应当调整；（四）一审认定某祥国土局与维新公司共同承担违约责任是否正确。
（一）一审对于违约金的起算时间认定是否正确
         涉案国有土地使用权出让合同约定以涉案讼争土地的交付时间作为违约金的起算时间，对此各方当事人均不持异议。御某公司主张维新公司承担延期交付土地的违约责任，应当对于土地交付时间承担举证责任，一审时御某公司仅主张涉案土地交付时间为2011年6月30日，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果；而维新公司主张涉案土地的交付时间2011年3月5日，其提供了停水停电证明，并有当地政府专题会议纪要加以佐证。在此情况下，一审法院认定涉案土地的交付时间为2011年3月5日并无不当。二审时御某公司主张涉案土地的交付时间为2011年7月21日，其提供的证据为曾分别向维新公司和某祥国土局发出通知，明确告知对方“截至今日，贵单位仍未交付土地给受让人。”御某公司在2011年4月26日的起诉状中亦提出，经御某公司书面催告，维新公司和某祥国土局仍未履行合同义务。从而推定直至2011年4月26日前，维新公司和某祥国土局未向御某公司交付土地。但上述证据均系其单方表述，维新公司对此不予认可，不能作为定案依据。御某公司并未提供证据证明涉案土地的交付时间为2011年7月21日。御某公司二审时虽提交了《土地移交表》，但其一审时并未提交。从形式上看，该证据并不属于新证据，且该移交表上仅有维新公司一方的公章与陈兴夺的签字，接交方代表签字一栏与监交方代表签字一栏均为空白，该证据不足以证明御某公司的主张。
（二）一审判决未拆迁的130.64平方米土地给御某公司造成的损失另行解决是否正确
         涉案该部分土地在御某公司尚未开发的二期用地红线内，其损失目前无法确定具体数额，一审法院在此情况下，结合本案的实际情况认定御某公司可在损失发生后另行主张权利，未损害御某公司利益，并无不当。
（三）违约金的数额是否应当调整
         某祥国土局主张违约金数额过高，但其并未举证证明违约金数额过分高于其给御某公司造成的损失，其应当承担举证不能的不利后果，且双方在合同订立时对于违约金作了对等的规定，综合上述情况，对于某祥国土局调整违约金的上诉请求，本院不予支持。
（四）一审认定某祥国土局与维新公司共同承担违约责任是否正确
         某祥国土局与御某公司之间订立有《国有建设用地使用权出让合同》，御某公司作为国有建用地使用权出让合同的受让人，其义务为缴纳土地出让金，现其已经完全履行了自己的义务，某祥国土局作为国有建设用地使用权出让合同的出让人，其义务为交付涉案土地。某祥国土局主张其不应履行交地义务缺乏依据。依据某祥国土局与御某公司签订的合同，出让人同意在交付土地时应达到按受让人与维新公司的《协议书》为准所规定的土地条件。御某公司与维新公司订立的合同中的交地标准为净地交付，因此，某祥国土局的交地标准亦应为净地交付，某祥国土局主张其交地义务为毛地交付，缺乏依据。依据某祥国土局与御某公司之间签订的合同，一审认定某祥国土局承担违约责任并无不当。本案中，某祥国土局与御某公司约定，御某公司可以直接与维新公司签订协议，事实上，御某公司与维新公司直接签订的协议亦约定维新公司迟延交付土地的违约责任。某祥国土局与御某公司、维新公司与御某公司对于迟延交付土地的违约责任作了相同的约定，维新公司加入到某祥国土局与御某公司的土地使用权出让关系中，也签约愿意承担迟延交地的义务，构成债务的加入。三方当事人的这种安排并不违反法律的禁止性规定，亦未损害他人利益，应予以尊重。一审判决认定某祥国土局与御某公司共同承担迟延交地的违约责任并无不当。