李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人内蒙古良某装饰工程有限公司（以下简称良某公司）、王先良与上诉人内蒙古熙某房地产开发有限责任公司（以下简称熙某公司）、被上诉人贺福元、金梅、贺宝乐尔及原审第三人内蒙古润某装饰城市场有限公司（以下简称润某公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）于2009年5月5日作出（2007）内民一初字第15号民事判决。良某公司、王先良、熙某公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月30日作出（2009）民一终字第69号民事裁定，以事实不清、程序违法为由将本案发回重审。内蒙高院重审后，于2013年4月16日作出（2009）内民一初字第13号民事判决。良某公司、王先良及熙某公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月21日对本案进行了审理。良某公司的委托代理人刘党军、高英，王先良的委托代理人刘党军、何红梅，熙某公司的委托代理人石睿、王峰，贺福元、金梅、贺宝乐尔的委托代理人韩君恒，润某公司的委托代理人庞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        内蒙高院经审理查明，2004年3月26日，良某公司与润某公司签订了《联合开发润某国际家居中心项目协议书》（以下简称《联合开发协议书》），双方法定代表人在《联合开发协议书》上签字并加盖公章。同日，双方又签订《联合开发润某国际家居中心项目协议书补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议甲方加盖良某公司及熙某公司的公章，乙方润某公司法定代表人签字并加盖公章。上述协议约定：润某国际家居中心项目由良某公司与润某公司共同出资联合开发，双方的出资比例均为50%，由双方共同管理和支配；该项目使用熙某公司提供的开发资质无需承担任何费用，良某公司使用熙某公司的资质在前期或后期经营活动的一切债权债务及国家应收取的相关税费，属于良某公司与熙某公司的合作，一概与本项目无任何关系，润某公司不承担任何费用，良某公司与润某公司只承担开发项目所产生的相关税费。2004年4月12日，良某公司与熙某公司签订《合作开发协议》，约定：一、良某公司与润某公司签订的合作开发协议，在开发过程中以熙某公司的名称、资质进行开发，熙某公司授权道尔基办理合作开发的一切事宜，熙某公司不参与管理，且不参加盈余分配；二、考虑到开发过程中的报批手续，由熙某公司代替良某公司重新与润某公司签订合作开发协议，内容不变；三、合作开发过程中产生的税费熙某公司不予承担；四、本协议未尽事宜，由双方协商解决。本协议一式四份，双方签字后生效。协议末尾仅有双方当事人的公章，没有法定代表人签字。
        2004年3月26日，熙某公司与润某公司签订了《润某国际家居中心项目合作开发合同》(以下简称《合作开发合同》)。《合作开发合同》约定，该项目由熙某公司和润某公司共同合作开发、共同投资、共同销售，利润按照5:5的比例进行分配。同时还约定本合作开发合同签订后，润某公司与良某公司签订的《联合开发协议书》及《补充协议》自动解除，不再生效，仅以本合同及本合同的补充合同为准。虽然此合同在文本上是2004年3月26日签订，但各方当事人认可良某公司与润某公司签订的合同在先，润某公司与熙某公司的合同签订在后，时间倒签在2004年3月26日。《合作开发合同》上显示电脑生成的时间为2005年4月13日。2004年3月25日，熙某公司出具委托书，委托王先良作为熙某公司代表，全权参与、决定润某国际家居中心项目合作开发等相关事宜。2004年6月16日，熙某公司出具委托书委托道尔基代表熙某公司与润某公司签订《合作开发合同》的全权事务。之后，成立润某国际家居中心项目部，项目部的董事会由道尔基、刘润某和王先良组成，下设项目经理等。2004年8月13日，熙某公司取得拆许字(2004)第40号房屋拆迁许可证。2004年8月20日，润某公司与欣安公司签订《合作开发协议书》，其中甲方润某公司处有王先良签字，王先良一直参与合作。2005年1月26日，良某公司将200万元投资款通过转账支票汇入熙某公司账户。2005年4月13日，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心出具《呼和浩特市挂牌出让国有土地使用权成交确认书》。本案争议土地的竞得人为润某公司，成交价44133156元。2005年4月16日，王先良与道尔基签订《合作开发协议》。约定：润某国际家居中心项目前期合作伙伴是良某公司和润某公司，各占50%股份，现改为润某公司占50%股份，王先良和道尔基共占50%股份，即各占25%股份；该合作项目前期工作及落实该项目用地划招手续、落实占地规划手续及落实开工建设必备报批手续由良某公司负责；本协议生效后，双方共同组织管理项目进展、人员联络、工程进度、资金安排等和项目相关的工作；该项目所开发的工程，双方共同无偿使用熙某公司名称及资质；该项目所开发的工程完成后除去各自投入，由甲乙双方按50%:50%比例分成；出资方式由王先良出资200万元，其余所需项目资金由道尔基出资，双方投入资金不计利息并共同管理支配。后有王先良和道尔基个人签名。2005年7月18日，润某公司与欣安公司签订《定向改造置换回迁协议书》，约定双方的权利义务关系。最后一页甲方润某公司处由王先良和刘润某共同签字并加盖润某公司的公章，乙方欣安公司处由法定代表人杨永旺签字并加盖公司公章。2005年10月27日，润某公司出具《关于呼和浩特市土地收购储备拍卖中心2005007号宗地使用权的权属声明》，声明润某公司和熙某公司对该宗土地各自拥有50%的使用权、处分权、收益权。该声明经呼和浩特市公证处以(2005)呼证内字第4123号公证书予以公证。后经过招投标，五鑫公司中标，负责该项目一、二期工程的施工。其中一期的中标通知书发出是2005年6月14日，二期为2006年10月12日。2007年1月29日，熙某公司与润某公司签订《土地使用权变更协议》，该协议末尾甲方签章处系王先良签字，并加盖熙某公司的公章。至此，熙某公司与润某公司正式各自开发。2007年3月9日，良某公司和润某公司共同加盖公章出具《证明》，主要内容：良某公司于2004年3月26日与润某公司签订了关于共同开发润某国际家居中心的合作协议。合同签订后，良某公司法定代表人王先良提出由其另外合作伙伴熙某公司代替良某公司与润某公司签订上述协议，合同内容不变。王先良和道尔基共同出资以熙某公司为主体同润某公司进行上述合作开发事宜。王先良和道尔基各自占的份额分配在熙某公司名下。2006年合作开发项目方润某公司与熙某公司将双方共同投入资金购得土地的剩余部分及已开发项目，依照双方2004年3月26日所签订的合作协议进行分配，相关分配合同由王先良和润某公司共同认可，各自进行开发建设。至此,本案中良某公司与熙某公司所争议的b、c、d、h3、f段已经按熙某公司与润某公司协议约定分配在熙某公司名下(该名下有王先良和道尔基各自占的份额)，与润某公司无关。2007年3月13日，呼和浩特市人民政府以呼政土字〔2007〕17号文件将本案争议土地的国有土地使用权以出让的方式批给熙某公司。2007年3月19日，熙某公司依法取得呼国用（2007）第0064号《国有土地使用证》和呼国用（2007）第0065号《国有土地使用证》。2007年5月29日，熙某公司取得（2007）呼规建副字028号呼和浩特市《建设工程规划许可证》，建设项目为润某国际家居中心。2007年7月2日，熙某公司取得2007b071和2007b072号《建设工程施工许可证》，许可范围为b、c、d、f、h五段，本案争议的g段未取得《建设工程施工许可证》。
        内蒙高院还查明，熙某公司的注册资本26226000元，实收资本26226000元，公司类型为有限责任公司，股东为哈斯格日乐图、贺图雅，具有房地产开发经营叁级资质。2007年7月17日，熙某公司以本公司内部文件即内熙字〔2007〕第24号文件解除了王先良在该公司原任的一切职务，并予以通告。2007年8月28日，熙某公司取得(呼)房预销售证第20070039号《商品房销售许可证》。至此，良某公司、王先良与熙某公司、道尔基之间产生矛盾，形成诉讼。2007年2月6日，良某公司给付熙某公司现金28万元。2007年4月20日，良某公司给付全称（以下简称五鑫公司）蒙k26990汽车一辆抵顶工程款35万元；5月24日，良某公司支付五鑫公司工程款100万元；6月21日，良某公司支付五鑫公司工程款60万元，以上支付五鑫公司共计195万元工程款。丁德友于2005年11月为润某国际家居中心项目所施工的装饰工程于2007年5月30日竣工并结算，润某国际家居中心欠丁德友工程款335万元，由熙某公司支付70万元，剩余265万元由良某公司代为支付。以上由良某公司代垫工程款(包括给付熙某公司28万元在内)共计488万元。
         2009年12月2日，良某公司、王先良向内蒙高院提出证据保全申请，内蒙高院根据证据保全申请内容于2010年1月20日裁定对熙某公司f段、h3段工程自2006年1月至2009年12月31日的相关财务凭证及资料予以保全。2010年2月28日，良某公司、王先良向内蒙高院递交委托审计申请书，申请对润某国际家居中心项目f段、h3段收入、成本、利润、费用、净利润进行审计。同日，提交评估申请书，请求对h3段装修费用进行评估。经征求各方当事人意见后，于2010年4月30日委托内蒙高院司法辅助办对外委托司法鉴定。内蒙古天健会计师事务所有限责任公司(以下简称天健会计所)接受委托后，内蒙高院于2010年10月11日组织各方当事人及鉴定机构对已查封的熙某公司全部账目进行了清点，并将保全账目移交鉴定机构进行审计鉴定。鉴定期间，又按照内蒙高院司法辅助办及鉴定机构的要求向熙某公司提取了部分资料，并组织各方当事人进行质证。天健会计所于2011年10月25日作出内天会所审〔2011〕46号《司法会计鉴定报告》，内容f段的收入：f段总建筑面积为29592.19平方米，其中：地下一层为2863.88平方米，已销面积18699.04平方米、未销面积8029.27平方米，经审计f段已销面积的销售收入为130809722.04元；h3段的收入，经审计h3段未进行销售，以租赁为主，截止2009年12月31日公司账面反映租赁收入4260000元，h3段建筑面积为10633.36平方米。结合销售税金及附加、开发成本、营业外的收支情况，得出利润情况为：f段为负2986797.07元；h3段为负38864633.43元。该报告提醒注意：报告中f段、h3段的利润只是截止2009年12月31日这一时点的利润，并非f段和h3段整体工程的利润。原因如下：⑴f段尚有8922.27平方米未进行销售，报告中的利润仅为现有销售情况下的利润。(2)h3段以租赁为主，其建造及安装成本一次性计入，收入仅为2007年至2009年的租赁收入，收入和成本并不配比。公司2006年共计发生管理费16137878.89元，财务费4383020.1元，由于公司除所鉴定的f段、h3段工程外，还存在b、c、d段、包头公司项目部等项目，故本次鉴定无法对管理费用、财务费用进行分摊。良某公司和熙某公司对该鉴定报告均提出书面异议。2011年11月16日，天健会计所分别对良某公司及熙某公司提出的疑问作出书面答复。天健会计所对良某公司提出的疑问答复如下：一、关于土地成本已计算在b、c、d段合作项目中的问题，良某公司应向法院提供土地成本已计算在b、c、d段合作项目中的证据。二、关于f段和h3段工程造价存在造价嫌疑，已对五鑫公司进行了函证，五鑫公司也进行了答复。三、关于爱思特的装修费用问题，已对爱思特公司进行了函证，爱思特公司也进行了答复。四、关于公司财务费用、管理费用列入该项目，审计未剔除的问题。鉴定报告中并未把财务费用、管理费用计入f段和h3的利润中。此项费用应在各个项目中分摊。五、对于门和幕墙属于自营店的行为和熙某灯时代公共区域装修600000元属于自营店的装修，良某公司应提供门和幕墙属于自营店行为的证据，鉴定报告已把仁和小区个人装修灯款49915元调减。六、关于监理费问题，本次鉴定对于监理费的计算是依据双方签署的合同，由于无法联系到监理公司，故无法取得监理方对监理费认可的证据。七、关于开发间接费，是根据送检材料账面记录实际发生数作出的。天健会计所对熙某公司提出的疑问答复如下：一、f段核算存在的问题。1.关于鉴定报告中已销部分和未销部分成本未区分核算的问题，由于无法获得未销部分的收入数据，所以区分不区分已销部分和未销部分成本无任何意义。2.f段未销部分利润的确定，应按已销部分为依据确定的问题，呼和浩特市2008—2011年的房价是在大幅度增长，如果按已销部分的利润为依据确定未销部分，依据不足，差异也较大，未销部分售价的认定需相应的评估机构作出，此部分的认定不在鉴定范围之内。3.要求对土地增值税按四级超率累进税率计算的问题，本次鉴定的范围为2006—2009年，在此鉴定范围内土地增值税是执行3%的预征政策，土地增值税只有在汇算清缴时按四级超率累进税率计算，由于本所不具有税收汇算的资格，故只能依据送检材料中3%预征的税率进行测算。4.对财务费用和管理费用需摊在f段、h3段成本中的问题，熙某公司认为其他项目部全部独立核算、独立建账，所以不需摊销公司发生的财务费用和管理费用，这种观点是错误的。公司作为一个管理机构，承担着所有项目的管理、资金筹集等各项职能，为各个项目部服务，所以公司发生的财务费用和管理费用各个项目部均应当进行分摊。5.f段2至4层未销售自营部分应单独核算问题，送检材料中未体现f段2至4层未销售自营部分的核算情况，故本次鉴定业务无法对f段2至4层未销售自营部分单独核算。6.2009年3月22日凭证中剔除代开其他费用319665.03元，认为应该按实际发生额计入相关费用中。2009年3月22日凭证中后附报销单中明确注明：实际发生工程款730122元,其余319665.03元(审计7250元，招待费172767元、保险费31350元、利息73333元、税金34965.03元)，没有其他证据表明319665.03元是用于f段和h3段，故进行调整。二、h3段核算存在的问题。1.h3段的收入、成本、费用、利润、净利润的核算，认为分两部分来核算，不能从h3段租金收入减去房屋造价来计算利润。由于未来租金无法确定，是否分两部分核算意义不大。2.h3段的销售收入应依据2006年b、c、d段的销售价格做参考，确定收入，核算相应的成本、费用、税金、利润、净利润。答复同第一项中的第2个问题的回答。3.报告中只体现了市场租金，相应的市场运营成本未体现，认为对市场运营单独核算。我们只是依据送检材料作出的，市场运营成本未在送检材料中反映，故无法体现。三、关于高利贷利息的问题。无相关证据证明，往来账中反映的是高利贷利息，也无相关证据表明高利贷利息属于f段和h3段的，故无法认定。经内蒙高院释明，熙某公司于2010年2月5日以其确认协议无效的反诉请求是抗辩理由为由申请撤回反诉，内蒙高院依法准许。良某公司、王先良于2010年2月28日向内蒙高院提出追加润某公司为第三人的申请。为了便于查明本案事实，内蒙高院依法于2010年4月28日通知润某公司作为本案的第三人参加诉讼。良某公司、王先良向内蒙高院提起诉讼称，2004年3月16日，良某公司与润某公司签订《联合开发协议书》及《补充协议》。《联合开发协议书》约定：润某国际家居中心项目由良某公司和润某公司共同出资联合开发，由双方共同管理和支配。《补充协议》约定：该项目使用熙某公司提供的开发资质。同年4月12日，良某公司与熙某公司签订《合作开发协议》，对使用资质的事实进一步予以确认，约定：1.良某公司与润某公司签订合作开发协议，在开发过程中以熙某公司的名称、资质进行开发，熙某公司授权道尔基办理合作开发的一切事宜，熙某公司不参与管理，且不参加盈余分配；2.考虑到开发过程报批手续的方便，由熙某公司代替良某公司重新与润某公司签订合作开发协议，内容不变。依照该协议内容，熙某公司代表良某公司与润某公司签订了《合作开发合同》，该合同时间倒签为2004年3月26日。
        上述合同签订后，润某项目以熙某公司名义办理了立项、规划、拆迁等手续。后道尔基提出共同开发润某项目的请求，并征得王先良(良某公司)与润某公司同意，具体方案在2005年4月16日王先良与道尔基签订的《合作开发协议》中予以明确。该协议约定：该项目前期合作伙伴是良某公司和润某公司共同各占50%股份，现改为润某公司占50%股份，王先良和道尔基按50%:50%的比例分成；出资方式为王先良出资200万元，其余所需项目资金由道尔基出资。该协议内容得到良某公司、熙某公司的认可。至此项目的合作方变为王先良、道尔基与润某公司。润某公司占50%份额，王先良、道尔基共同占50%份额(各占25%)。润某项目仍以熙某公司名义开发。上述合作方式确认后，各方当事人按约定进行了投资建设，到2006年底，润某项目b、c、d段完工进行了销售。扣除各方投入，共产生利润2700万元。后在开发过程中，润某公司与王先良、道尔基进行分家，王先良、道尔基获得前期工程利润1350万元以及h3、f段土地使用权及开发权。分得的1350万元王先良按约定应分得675万元，但该款项一直被熙某公司及道尔基占有未返还。与润某公司分家后，王先良与道尔基共同使用熙某公司资质对项目f、h3段进行了开发。在此期间，除投入200万元投资款外，良某公司及王先良还垫付工程款488万元，h3段的装修费148.5万元。随着h3、f段的竣工，道尔基看到项目有利可图，不断排挤王先良，并于2007年7月17日利用其实际控制熙某公司的便利，解除王先良在合作中的一切职务，实际控制了工程项目，以熙某公司名义对润某项目进行出租、抵押、出售。此外，由于一、二期合作项目是以熙某公司名义办理所有手续，熙某公司至今不配合良某公司及王先良办理g段产权证书。故向内蒙高院提起诉讼，请求：一、依法确认王先良与道尔基于2005年4月16日签订的《合作开发协议》有效；二、熙某公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔连带向良某公司、王先良返还项目合作期间投资款200万元、垫付款488万元；三、熙某公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔连带向良某公司、王先良返还合作期间建设b、c、d段良某公司、王先良应分得利润675万元，并支付迟延利息(从2007年1月30日开始计算到实际返还之日，利率按人民银行逾期贷款利率计算)；四、熙某公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔连带向良某公司、王先良返还合作期间建设f段和h3段项目产生的现金利润19766073.71元，平均分配未销售面积f段4014.635平方米、f段地下车库1431.94平方米、h3段5316.68平方米；五、熙某公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔向良某公司、王先良连带返还垫付的h3段装修费148.5万元；六、熙某公司将g段产权证办理到王先良名下；七、熙某公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔承担诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等费用。熙某公司答辩称，(一)王先良与道尔基签订的《合作开发协议》是无效协议。王先良与道尔基无视熙某公司的合法权益，签订损害熙某公司利益的协议，是违反法律规定的，熙某公司没有授权道尔基签订协议，事后也没有追认这份协议。(二)良某公司、王先良要求返还200万元投资款的诉请不能成立。200万元不是投资款，而是借款。如果是投资款，也没有返还一说，如合同不解除，不能抽回投资款，良某公司、王先良分利润的请求就不存在。良某公司、王先良要求返还488万元垫付款不认可，该488万元中有一笔28万元是熙某公司向良某公司的借款，其他款项是丁德友工程队装修款，良某公司、王先良主张返还装修款主体不适格，且丁德友在熙某公司装修还没有最后结算。良某公司、王先良给五鑫公司支付的款项，未经熙某公司同意，也未在五鑫公司与熙某公司结算中确认，所以其返还垫付款项的诉讼请求不能成立。(三)良某公司、王先良请求返还合作期间建设b、c、d段应分得利润并支付迟延利息没有依据。良某公司和熙某公司之间没有房地产合作关系，王先良与道尔基之间虽有合作协议,但不符合法律规定，故不存在利润分配及利息问题。(四)良某公司、王先良请求返还合作期间建设f段和h3段产生的现金利润及平均分配未销售面积没有事实和法律依据。良某公司、王先良主要证据是道尔基与王先良签订的《合作开发协议》和2005年4月12日良某公司和熙某公司签订的《合作开发协议》，就内容而言，是约定王先良与道尔基个人分割润某项目利润，熙某公司和良某公司的合作内容是两个人借熙某公司资质进行开发。现在良某公司、王先良请求f段、h3段现金利润和未销售房屋面积，并请求直接分割物权存在问题，房屋是熙某公司投入建成，良某公司、王先良主张分割成果没有依据。五、良某公司、王先良主张返还装修费没有事实和法律依据。(六)g段是熙某公司投资建设的一栋楼，良某公司、王先良没有任何理由主张该物权。综上，良某公司、王先良的诉讼请求没有事实和法律依据，王先良在被聘为熙某公司高管期间伪造变造文件，侵吞熙某公司利益，故请求依法驳回良某公司、王先良的全部诉讼请求。贺福元、金梅、贺宝乐尔答辩称，(一)王先良与道尔基签订的《合作开发协议》无效，主要理由：首先，王先良与道尔基二人均为熙某公司聘用人员，二人既非熙某公司的法定代表人，亦非熙某公司的股东，将熙某公司与润某公司合作开发项目中属于熙某公司50%部分，在未经熙某公司同意情况下，擅自签订合作开发协议，约定熙某公司开发的项目由其二人各占25%的股份，是个人行为，王先良与道尔基从未履行无效协议约定的出资义务。其次，该《合作开发协议》违反《中华人民共和国房地产管理法》第二十九条、第六十四条，违反国务院《城市房地产开发经营管理条例》第九条、第三十四条等法律和行政法规的禁止性规定，是无效协议。(二)良某公司、王先良请求道尔基承担连带责任，无事实和法律依据。该项目是熙某公司开发，道尔基作为熙某公司聘用人员，无权支配和处分熙某公司项目的股权利益和重大财产利益。综上，请求依法驳回良某公司、王先良对贺福元、金梅、贺宝乐尔的诉讼请求。原审第三人润某公司陈述称，良某公司、王先良和熙某公司、道尔基之间如何合作，润某公司没有参与，也没有告诉润某公司，故润某公司与本案没有任何关系。
        内蒙高院认为，围绕各方当事人在庭审中共同确认的争议焦点，进行了以下分析确认：一、关于良某公司、王先良与熙某公司之间是否形成合资合作开发房地产关系，2005年4月16日签订的合作开发协议的效力问题。第一，良某公司与熙某公司之间形成合资合作开发房地产关系理由：一是良某公司与润某公司于2004年3月26日签订《联合开发协议书》及《补充协议》，该协议虽在熙某公司与润某公司签订《合作开发合同》之时已约定解除，但从合同约定的内容来看，能够认定润某项目的前期合作伙伴是良某公司与润某公司。二是良某公司与熙某公司于2004年4月12日签订《合作开发协议》，熙某公司认为该协议没有法定代表人签字，不发生法律效力。该协议虽没有双方法定代表人签字，但有良某公司及熙某公司的印章，双方对公章的真实性均没有异议，熙某公司提出该协议是良某公司原代理律师伪造的，其提交的证人证言因证人未到庭作证不具有证明力，提交的协议草稿为复印件，且与本案协议内容不一致，无法证明其抗辩主张，故《合作开发协议》应认定为合法有效。同时从协议内容看，熙某公司在开发中仅出借名称和资质，不参与管理，不参加盈余分配，该约定与《补充协议》内容一致，体现了各方当事人的协商过程，后在履行合同过程中，熙某公司进行投资、经营，成为合资合作开发房地产的一方，共同参与开发润某项目，良某公司与熙某公司之间形成合资合作法律关系。该合同约定考虑到开发过程中的报批手续问题，由熙某公司代替良某公司重新与润某公司签订合作开发协议，内容不变。三是2004年3月26日(时间倒签)，熙某公司与润某公司签订的《合作开发合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述内容可以认定，润某项目前期合作伙伴是良某公司与润某公司，后期变更为润某公司与熙某公司、良某公司。据此,良某公司与熙某公司之间形成合资合作开发房地产关系。第二，王先良与道尔基于2005年4月16日签订《合作开发协议》是有效协议。理由：一是润某项目前期合作伙伴是良某公司与润某公司，因二公司不具备房地产开发资质，借用熙某公司资质，熙某公司才参与进来，最初成立的润某项目部董事会由道尔基、刘润某和王先良组成。在整个开发建设中，并未体现良某公司已经退出合作事宜的相应证据。因此，并不能排除道尔基、王先良的签字行为是代表熙某公司和良某公司的行为。二是2007年3月9日，经润某公司盖章确认的《证明》中，明确王先良与道尔基共同出资，以熙某公司为主体与润某公司进行合作开发事宜。良某公司出具的《追认权利说明》载明，良某公司同意将润某项目中所拥有50%股份中的25%让与给王先良。由此可见，良某公司对王先艮与道尔基签订的《合作开发协议》是认可的，现王先良作为利益人与良某公司共同主张权利，良某公司不表示反对,至于良某公司是否将润某项目中的股份转让给王先良，是良某公司的内部事务。良某公司和王先良在本案中作为共同利益主体共同主张权利，并不违反法律规定。三是从权利处分看，《合作开发协议》是将良某公司的50%股份平均分配给王先良与道尔基，涉及到熙某公司的权益部分，仅限于无偿使用熙某公司的名称及资质，而这一点早在良某公司与熙某公司于2004年4月12日签订的《合作开发协议》中就已经明确，因此，熙某公司抗辩道尔基的行为属于处分熙某公司重大权益的情形，是无效的个人行为，该主张不能成立。四是《合作开发协议》中载明良某公司是该项目的前期合作伙伴，良某公司已把自己在润某项目中的50%股份转让给王先良和道尔基，熙某公司对该协议未作否认表示，并在协议上加盖骑缝章，应当视为熙某公司认可道尔基的签字行为以及该协议内容。熙某公司抗辩道尔基只是熙某公司的工作人员，道尔基在润某项目中不可能有利益，基于道尔基当时是润某项目部董事会成员及熙某公司全权代理人的特殊身份，道尔基在签订《合作开发协议》时将其中50%的权益签在自己名下，事实上，现双方当事人争议的物权全部指向熙某公司，道尔基占50%并未实际履行。况且，道尔基在润某项目中究竟有没有利益或者有多少利益，是熙某公司的内部事务，对外的民事责任应由熙某公司承担。因此，道尔基签订《合作开发协议》的行为应认定为其代表熙某公司的职务行为，熙某公司作为被代理人应为其授权不明承担相应的民事责任。二、关于良某公司、王先良请求熙某公司、贺福元等三人连带返还投资款200万元及垫付款488万元，共计688万元的事实依据和法律依据。通过对证据分析200万元是良某公司的投资款，垫付的488万元工程款也能予以确定。但良某公司、王先良主张返还该款项的请求与其分配利润、分割物权的诉请相矛盾，庭审中良某公司、王先良明确表示现不主张解除合同，故该688万元作为良某公司、王先良的投资款，已经投入到润某项目建设中，在双方继续履行合作协议的情况下，良某公司、王先良请求返还投资款无事实及法律依据，不予支持。三、关于良某公司、王先良请求熙某公司、贺福元等三人连带返还合作期间建设b、c、d段应分得利润675万元并支付迟延利息的事实依据和法律依据。良某公司、王先良提出润某公司分出去时，由熙某公司和良某公司继续合作开发，润某公司支付1350万元，已打到熙某公司账户，良某公司应分得675万元。熙某公司和润某公司认为与事实不符，当时不会产生利润，亦不存在给付行为。因良某公司、王先良对该焦点问题不能提交相应证据，其主张缺乏事实和法律依据，故对其该项诉请不予支持。
       四、关于熙某公司、贺福元等三人连带向良某公司、王先良返还合作期间建设f段和h3项目产生的现金利润19766073.71元，平均分配未销售面积f段4014.635平方米及f段地下车库1431.94平方米，h3段5316.68平方米的依据问题。良某公司、王先良对《司法会计鉴定报告》部分内容认可，提出共计剔除不合理部分金额为81383578元，理由是因熙某公司提供了虚假材料且鉴定机构未予核实，经过对良某公司、王先良提交证据的分析认证及鉴定机构对良某公司、王先良的答复意见，良某公司、王先良提出剔除不合理成本的主张，证据不足，不予采信。一审法院对鉴定报告得出截止2009年12月31日时点的利润情况为：f段为负2986797.07元，h3段为负38864633.43元，共计负41851430.5元，应予采信。因良某公司、王先良与熙某公司之间存在合作关系，双方对此应各负担50%，即20925715.25元。《司法会计鉴定报告》证明f段总建筑面积为29592.19平方米，其中：地下一层为2863.88平方米，已销面积18699.04平方米、未销面积8029.27平方米；h3段建筑面积为10633.36平方米。因良某公司、王先良与熙某公司之间存在合作开发关系，根据《合作开发协议》的约定，良某公司、王先良主张分得共建房屋未销售面积的一半，有事实及法律依据，故对良某公司、王先良主张依法分得未销售面积f段4014.635平方米及f段地下一层面积1431.94平方米，h3段5316.68平方米的诉请，应予支持。关于《司法会计鉴定报告》提出熙某公司2006年共计发生管理费16137878.89元，财务费4383020.1元，由于熙某公司除所鉴定的f、h3段工程外，还存在b、c、d段、包头公司项目部、达旗基地等项目，故该次鉴定无法对管理费用、财务费用进行分摊。因导致管理费、财务费无法按照项目分摊的责任在熙某公司，熙某公司可在将各项目的管理费及财务费分开后，另行主张。五、关于良某公司、王先良主张熙某公司、贺福元等三人连带返还h3段装修费148.5万元的依据问题。良某公司、王先良提交的《房屋产权证书》及《工程决算汇总表》不能证明良某公司、王先良与熙某公司之间存在装修合同法律关系，也无法证明该装修工程是良某公司、王先良施工，故良某公司、王先良主张返还装修费，证据不足，不予支持。六、关于王先良主张熙某公司将g段产权证办理到其个人名下的事实依据和法律依据问题。王先良对该争议焦点没有提交证据，只是认为双方有过口头约定。经审查，g段属于合作建房，但因没有规划许可证和施工许可证，至今未补办上述审批手续，属于违法建筑，故王先良主张熙某公司将g段产权证办理到其个人名下，没有法律依据，应予驳回。
一审判决：一、确认2005年4月16日王先良与道尔基签订的《合作开发协议》有效；二、良某公司、王先良和熙某公司各负担合作期间建设f段和h3段产生的负利润20925715.25元；三、熙某公司向良某公司、王先良交付尚未销售的合作建房面积f段4014.635平方米、f段地下一层1431.94平方米，h3段5316.68平方米；四、驳回良某公司和王先良的其他诉讼请求。案件受理费384266.5元，鉴定费18万元，共计564266.5元，良某公司、王先良负担112853.3元，熙某公司负担451413.2元。
        良某公司、王先良和熙某公司均不服一审判决，向本院提起上诉。良某公司、王先良上诉称：一审判决认定事实错误。1、一审判决第二项不当。一审法院将《司法会计鉴定报告》作为良某公司、王先良和熙某公司利润分配的依据，却对该《司法会计鉴定报告》存在的多项不合理成本支出未予剔除：（1）对h3段和f段的土地成本费用多计入798万元；（2）前期工程费中列支的城市配套费f段167.8627万元和h3段66.5799万元，此费用按政府优惠政策属于先征后返，依法应予以剔除；（3）调整了f段主体工程款数额，增加了2541.9691万元，增加的该部分与实际情况不符；（4）认定f段、h3段的公共部位及室内装修支出约3750.4943万元，存在不客观、不真实的情形；（5）支付承德华兴建筑集团公司驻呼项目部工程款98.5万元，决算书上没有承德华兴建筑集团公司驻呼项目部的签章，且鉴定机构也承认未能找到该项目部与其进行核实，此笔费用应予剔除；（6）监理费按1%计算，鉴定机构计算的费用为87.2006万元，而《司法会计鉴定报告》多计入2541.9691万元，应当依此将多计入的25.4196万元监理费剔除；（7）亮化工程支出40.2675万元是为熙某公司自身宣传在熙某大厦主体led光源、商业裙楼投光灯和楼顶吸塑字的安装制作费，故应予剔除。2、一审判决第四项存在错误。一审法院将良某公司、王先良交付给熙某公司的200万元明确认定为投资款，就应该把该费用计入成本一并结算，一审判决确认488万元为垫付款，熙某公司就应当予以返还。3、一审判决还存在下列错误：（1）良某公司、王先良应当分得一期合作期间的利润675万元及其迟延利息232.6826万元。润某公司与良某公司、熙某公司分家时，良某公司、熙某公司共获得前期工程利润1350万元以及h3段、f段土地使用权及开发权，该款项一直被熙某公司及道尔基占用未返还。一审判决驳回了良某公司、王先良该项请求，实属错误。（2）熙某公司应当向良某公司、王先良返还垫付的h3段装修费148.5万元。（3）g段产权应当办理到王先良名下的请求，应当予以支持。因合作各方同意将g段分配给王先良及良某公司，且王先良也一直占用g段至今，熙某公司从未提出异议，故应当依法改判支持将g段房产办理到王先良名下。综上，请求二审法院依法撤销一审判决的第二项和第四项，改判支持良某公司、王先良的原诉讼请求。
        熙某公司答辩称：1、案涉项目前期开发主体是熙某公司和润某公司，不是良某公司。王先良对案涉项目并无投资，却要求分配价值高达上亿元的投资权益，其主张缺乏事实与法律依据。2、王先良受熙某公司委托后，违背委托人的意愿，冒用良某公司的名义与润某公司签订了《合作开发合同》，该合同并非系润某公司的真实意思表示，且未实际履行，良某公司也未按照该合同的约定进行投资，因此不应享有投资权益。即便该合同有效，亦只能构成间接代理，直接约束的是熙某公司和润某公司。3、王先良与道尔基于2005年4月16日签订的《合作开发协议》属于处分熙某公司重大权益的个人行为，该行为未经熙某公司的追认，应当认定无效。熙某公司上诉称：1、熙某公司是润某项目合法的开发主体，一审判决认定熙某公司在润某项目开发前期，仅仅无偿提供名称和资质，不参与润某项目开发建设，属于认定事实错误。2、良某公司和王先良不是润某项目的投资主体。良某公司与润某公司签订的《联合开发协议书》是无效的，良某公司和王先良对于润某项目没有投资，良某公司和王先良之间并无合作开发关系，对润某项目权益不存在共有关系，一审判令熙某公司向良某公司、王先良交付润某项目房产，认定事实和适用法律错误，且程序违法，良某公司有关无偿借用熙某公司资质的主张，违反了行政法规和司法解释的明确规定，不应获得支持和认可。3、王先良、道尔基2005年4月16日签订的《合作开发协议》系个人行为，其中涉及熙某公司权益处分的内容，对熙某公司无任何法律约束力，加盖的熙某公司的骑缝章是王先良利用职务便利所为，不是熙某公司的真实意思表示。4、一审判决认定2006年至2009年的项目损失仅为4185.14万元，没有计算财务费用和管理费用，且没有考虑2010年及之后发生的相关成本和费用，属于认定事实错误。5、即使按照一审判决的认定，熙某公司与良某公司在润某项目中的投资也相差30倍，判令平均分配开发收益，严重违背了公平原则。综上，请求二审法院撤销一审民事判决，改判驳回良某公司和王先良的全部诉讼请求。
        良某公司和王先良答辩称：1、良某公司与润某公司作为润某项目最初的开发主体，前期熙某公司仅仅提供资质，并未实际参与该项目的具体开发。2、润某项目开发后斯，润某公司、良某公司和熙某公司三方对该项目进行了分割，润某公司独自开发所占50%份额的项目，良某公司、熙某公司则共同开发所占50%份额部分。3、良某公司、王先良对润某项目的f段和h3段共同进行了开发，双方对开发资产及所得收益享有共有的权利。4、熙某公司所谓“熙某公司支出的管理费用和财务费用应当计算到本项目的开发成本之内”的理由，与客观事实不符。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。此外，二审期间，熙某公司主张，其与良某公司于2004年4月12日签订的《合作开发协议》系良某公司、王先良原一审代理律师董晓丽指使其律师助理图格莫勒巴雅尔伪造的，并申请图格莫勒巴雅尔在二审庭审中到庭作证。二审期间，本院准许其到庭作证。图格莫勒巴雅尔提供了协议草稿以及熙某公司的印章使用登记簿等证据，以证明2004年4月12日良某公司和熙某公司签订的《合作开发协议》是伪造的。并且，熙某公司还委托北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称京安拓普中心）就检材中“董小莉”签名字迹与样本1中“董小莉”签名字迹是否为同一人所书写、检材中所有手定字迹与样本2中字迹是否为同一人所书写进行司法鉴定，鉴定意见为：检材中“董小莉”签名字迹与样本1中“董小莉”签名字迹是同一人所书写；检材中所有手定字迹与样本2中字迹是同一人所书写。对于图格莫勒巴雅尔出示的证据和提供的证言，良某公司、王先良的质证意见为：（1）该证据不符合新证据条件。图格莫勒巴雅尔于2010年3月2日书写的证人证言、协议草稿，早已于一审期间提交给了法庭，一审开庭审理时，证人有两次机会出庭作证，却没有出庭作证，熙某公司也没有对草稿的笔迹申请鉴定，故该证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，二审法院依法应不予采信。（2）图格莫勒巴雅尔作为国家安全厅工作人员，2014年竟进行了专职律师执业证的注册，其行为违反了《中华人民共和国律师法》第11条“公务员不得兼任执业律师”的规定，故其诚信度存在严重问题。（3）图格莫勒巴雅尔称其伪造证据系受董晓丽指使，但经法庭核实，董晓丽对此不予认可。因图格莫勒巴雅尔与良某公司、王先良存在利害关系，其证言没有其他证据印证，不能以此单独作为认定案件事实的依据。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本案的争议焦点为：一、良某公司与润某公司签订的《联合开发协议》及《补充协议》的效力如何认定；二、良某公司与熙某公司签订的《合作开发协议》真实性如何认定；三、王先良与道尔基签订的《合作开发协议》的效力如何认定；四、案涉项目利润如何分配。一、关于良某公司与润某公司签订的《联合开发协议书》和《补充协议》的效力问题
       本院认为，《联合开发协议书》和《补充协议》均为合法有效。主要理由是：其一，良某公司与润某公司签订的《联合开发协议书》中明确约定，案涉润某项目系由良某公司和润某公司共同出资、联合开发，双方投资比例均占50%。该约定证明了润某项目的前期合作伙伴是良某公司和润某公司。其二，《补充协议》明确约定了润某项目使用熙某公司提供的开发资质，且使用熙某公司资质事宜由良某公司负责，并加盖了熙某公司的公章。这说明熙某公司明知润某项目使用己方资质的相关内容，且通过签章追认了该《补充协议》的内容。其三，《联合开发协议书》和《补充协议》是签章各方当事人的真实意思表示，是各方就润某项目合作的基础协议，并且熙某公司后期也加入到该项目的合作开发。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，《联合开发协议书》和《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。作为有房地产开发经营资质的熙某公司后来参与到项目的合作，使得《联合开发协议书》和《补充协议》具备了合同有效的要件。熙某公司提出的良某公司与润某公司签订的《联合开发协议书》是无效的上诉理由于法无据，本院不予支持。
        二、关于良某公司与熙某公司签订的《合作开发协议》的真实性问题.本院认为，熙某公司主张该协议系伪造的证据不足，不予采信，该协议的真实性应当予以认定。主要理由是：其一，《合作开发协议》并非本案的关键证据，不影响本案事实的查清。良某公司与熙某公司于2004年4月12日签订的《合作开发协议》明确约定，熙某公司在开发中出借名称与资质，不参与管理，不参与盈余分配。该协议还约定，考虑到开发过程中报批手续问题，决定由熙某公司代替良某公司重新与润某公司签订合作开发协议，内容不变。该协议中盖有良某公司和熙某公司的公章。虽然双方对《合作开发协议》所盖公章的真实性均无异议，但熙某公司主张该协议系伪造的。上述协议内容实际上已在良某公司与润某公司签订的《补充协议》第3、4条中有所体现。熙某公司向一审法院提交的2004年6月16日熙某公司出具的《委托书》，证实熙某公司授权道尔基全权代表熙某公司负责签订《润某国际家居中心项目联合开发合同》的相关事务，足以证明《合作开发协议》中有关授权的内容。并且，熙某公司也的确代替良某公司与润某公司签订了合作开发协议。因此，即便没有《合作开发协议》，也不影响对良某公司与熙某公司之间存在合作关系的认定。其二，按照《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。图格莫勒巴雅尔曾作为本案一审代理律师，知道有关事实情况，故熙某公司主张图格莫勒巴雅尔应作为证人出庭作证，本院予以准许。图格莫勒巴雅尔在二审作证时，推测其伪造的协议可能由董晓丽律师提交给了本案一审法院法官，但却无法确认良某公司、王先良提交的《合作开发协议》与其自称伪造的那份协议内容一致。董晓丽在二审期间并不否认检材中的文字系其本人所写，只是否认了该文字的形成时间与图格莫勒巴雅尔所主张的时间的一致性，京安拓普中心亦未就该检材的形成时间出具鉴定意见。此外，图格莫勒巴雅尔主张，王先良提供给了他几张盖有熙某公司公章的空白纸，目的是为了伪造《合作开发协议》。然而，王先良对此否认。并且，安拓普中心出具的鉴定意见中，也没有就上述盖有熙某公司公章空白纸的复印件的形成时间作出说明。其三，《民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则要求参与诉讼的各方主体本着诚实、善意的道德准则行使诉讼权利、履行诉讼义务。图格莫勒巴雅尔曾在一审中接受良某公司和王先良的委托，以委托代理人的身份参加诉讼。如果图格莫勒巴雅尔明知《合作开发协议》系伪造，则应当直接在一审中提出，但图格莫勒巴雅尔并未提出，反而以代理人身份将《合作开发协议》作为证据向一审法院提交。由此可以推断，一审中图格莫勒巴雅尔理应认定《合作开发协议》是真实的。图格莫勒巴雅尔曾作为良某公司和王先良的一审代理人，在二审中又接受熙某公司的申请同意以证人身份出庭作证，主张《合作开发协议》是在一审开庭前伪造的，其证言与其诉讼代理行为之间存在矛盾，证言可信度存疑。因此，熙某公司虽对《合作开发协议》的真实性提出异议，但其未提出充分证据予以证明，故本院认定《合作开发协议》的真实性。
         三、关于王先良与道尔基签订的《合作开发协议》的效力问题。本院认为，王先良、道尔基签订的《合作开发协议》合法有效。主要理由是：其一，2007年3月9日，经润某公司盖章确认的《证明》中，明确王先良与道尔基共同出资，以熙某公司为主体与润某公司进行合作开发事宜。其二，良某公司出具的《追认权利说明》载明，良某公司同意将润某项目中所拥有50%股份中的25%让与给王先良，故良某公司对王先良与道尔基签订的《合作开发协议》是予以认可的。其三，该《合作开发协议》中载明良某公司是该项目的前期合作伙伴，良某公司已把自己在润某项目中的50%股份转让给王先良和道尔基，熙某公司对该协议未作否认表示，且在该协议上加盖骑缝章，应当视为熙某公司认可道尔基的签字行为以及该协议内容。因此，王先良、道尔基签订的《合作开发协议》应当认定合法有效。
        四、关于涉案项目的利润分配问题。本院认为，一审判决对于各方利润分配作出的事实认定和法律适用方面并无不当，应予维持。主要理由是：其一，就良某公司、王先良主张《司法会计鉴定报告》中应当剔除的部分而言。（1）关于h3段和f段的土地成本费用多计入798万元以及前期工程费中列支的城市配套费f段167.8627万元和h3段66.5799万元，本案经一审法院对良某公司、王先良提交的证据进行了分析认证，并要求鉴定机构对良某公司、王先良就鉴定意见中对上述费用的产生和分担进行了答复。良某公司、王先良主张上述费用应当剔除但无证据证明。（2）关于调整f段主体工程增加2541.9691万元数额，一审期间，天健会计所已对五鑫公司进行了函证，五鑫公司也作了答复，良某公司、王先良无法证明工程造价存在问题，故其请求剔除2541.9691万元的工程造价成本，没有法律依据。（3）关于f段、h3段的公共部位及室内装修支出问题，一审期间，天健会计所已对爱思特公司进行了函证，爱思特公司也进行了答复，良某公司、王先良无法证明装修费存在不客观、不真实的情形，故其请求剔除f段、h3段的公共部位及室内装修支出约3750.4943万元，没有事实和法律依据。（4）关于支付承德华兴建筑集团公司驻呼项目部工程款98.5万元，因天健会计所已对该项目部工程款进行了核实，因此该笔费用不应剔除。（5）关于《司法会计鉴定报告》多计入2541.9691万元，因《司法会计鉴定报告》对监理费用的计算依据是当事人之间签署的合同，且良某公司、王先良也没有提交监理方对监理费认可的证据，故本院对《司法会计鉴定报告》对监理费用的确定予以采信。（6）关于亮化工程支出40.2675万元，良某公司、王先良主张是为熙某公司自身宣传在熙某大厦主体led光源、商业裙楼投光灯和楼顶吸塑字的安装制作费，但没有提供相关证据予以证明，故不予支持。其二，就熙某公司应否返还良某公司、王先良投资款200万元及垫付款488万元而言。由于良某公司、王先良主张返还上述款项的请求与其分配利润、分割物权的诉请相矛盾，且在一审庭审中良某公司、王先良明确表示现不主张解除合同，故在双方继续履行合作协议的情况下，良某公司、王先良请求返还上述款项的请求不应得到支持。其三，就良某公司、王先良主张的一审判决存在的其他错误而言。（1）关于良某公司、王先良主张应当分得一期合作期间的利润675万元及其迟延利息232.6826万元，因良某公司、王先良在一、二审期间没有提交相应证据证明其主张，故对其该项诉请不予支持。（2）关于垫付的h3段装修费148.5万元，由于良某公司、王先良提交的《房屋产权证书》及《工程决算汇总表》不能证明良某公司、王先良与熙某公司之间存在装修合同法律关系，也无法证明该装修工程系良某公司、王先良施工，故一审判决驳回对其该项诉请，并无不当。（3）关于王先良主张熙某公司将g段产权证办理到其个人名下，由于王先良对该争议并没有提交相应证据，只是认为双方有过口头约定，并且g段没有规划许可证和施工许可证，至今未补办相关审批手续，故王先良该项诉请没有法律依据，应予驳回。其四，就涉案项目损失的具体数额及利润分配而言。熙某公司主张，一审判决认定2006年至2009年的项目损失仅为4185.14万元，没有计算财务费用和管理费用，且没有考虑2010年及之后发生的相关成本和费用。经审查，除《司法会计鉴定报告》所鉴定的f、h3段工程外，熙某公司还存在b、c、d段、包头公司项目部、达旗基地等项目，故该次鉴定无法对管理费用、财务费用进行分摊。因导致管理费、财务费无法按照项目分摊的责任在熙某公司。一审判决认定熙某公司在将各项目的管理费及财务费分开后，另行主张权利并无不当。因此，一审判决依据《司法会计鉴定报告》确定涉案项目利润、分配相应开发收益，并不违背公平原则，应予维持。