李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人中某技房地产开发有限公司(以下简称中某技公司)与上诉人中国科学院地某科学与资源研究所(以下简称地某所)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2009年9月3日作出(2009)高民初字第1954号民事判决。中某技公司与地某所均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月4日开庭审理了本案。中某技公司的委托代理人韩涌涛、张琨，地某所的委托代理人雷爱民、王立维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
        一审法院经审理查明：地某所为中国科学院(下称中科院)下属事业法人单位，中某技公司是具有房地产开发经营资质的企业。2005年9月，北京市发改委、中科院、北京市规划委、北京市建委等多个单位参加了由北京市“2008&”工程指挥部召开的协调会议，会议形成的纪要确定，为有利于奥运公园周边环境的改善和居民居住条件的改善，根据北京市人民政府的要求，豹房南里小区改造进入实施阶段，改造工作由中科院负责。当月，中科院基本建设局致函市规划委，告知中科院指定地某所为项目的建设单位，负责项目的组织、协调、拆迁和项目建设。2005年10月，市规划委向地某所下达了规划意见书。2006年2月，国务院机关事务管理局批复中科院，同意地某所对本市朝阳区豹房南里职工住宅小区进行整体改造，自筹资金建设经济适用房。该项目还建房屋参照中央国家机关职工购房面积标准进行户型设计和后期管理，面向本单位符合购房条件的职工出售；增量房面向中央单位符合购房条件的职工出售；配套用房确需出售应严格按照现行管理政策，涉及出让转让等另报该局核准等。同时，地某所相继取得了项目建设、规划等许可手续。同年4月，市规划委批复地某所项目的规划设计方案。在该规划方案中地上建筑面积为87662平方米，其中住宅71341平方米、配套公建381．2平方米、非配套公建15939．8平方米。同年9月，中科院发函给地某所，同意地某所启动改建项目公建设施部分(含配套车位)的对外转让工作，以尽快解决项目建设资金的筹集问题。经查该住宅项目用地的土地使用权人为中科院，用地性质为国家划拨。2006年12月12日，地某所(甲方)与中某技公司(乙方)签订《合作协议书》，协议载明，甲方作为项目建设法人单位以划拨方式取得朝阳区豹房南里地块的国有土地使用权；甲方拟对豹房南里小区进行改造建设，并已取得北京市规划委规划批准文件、取得中科院立项批准文件、取得国务院机关事务管理局同意地某所整体改造建设职工住宅的复函。甲方认为该函原则同意甲方在严格执行现行管理政策的前提下，可以出让、转让豹房南里小区的非住宅配套公建；乙方拟参与改造建设项目，向甲方提供一定的资金以满足甲方对该项目资金平衡的要求。作为回报，甲方将该项目中一部分非住宅配套公建转让给乙方。经友好协商，双方签订合作协议，主要内容如下：甲方向乙方转让改造建设项目中的非住宅配套公建，用途为商业。甲方承诺负责办理相应占地的土地出让手续，土地使用年限40年；双方商定《豹房南里住宅小区非住宅配套公建实物转让合同书》(样本)是本协议的重要附件，双方将在甲方取得转让房屋的相关产权手续时，按照《豹房南里住宅小区非住宅配套公建实物转让合同书》(样本)约定的条款另行签订正式转让合同。正式转让合同的受让方可以是乙方，也可以是乙方书面指定的第三方。正式合同中涉及的转让内容不得超过本协议约定范围。转让价格和付款方式以满足本协议约定的甲方要求为前提。转让房产范围：1号楼一层1294．27平方米、5号楼一层218．46平方米、7号楼地上全部13331．11平方米、7号楼地下一层整层约3000平方米、公建配套109个地下停车位。转让总价，乙方将向甲方提供总额为20415．4947万元的资金，以获得本协议约定转让的房产的权属。20415．4947万元中已包含营业税、土地出让金等税费。除乙方应缴纳的契税、印花税、测绘费、公共维修基金外，在为乙方办理产权过程中的一切其他费用都由甲方负责交纳。乙方按照如下时间和金额向甲方付款：1、本协议签订之日起七日内，乙方支付总价的5％，即1020万元；甲方取得《施工许可证》并正式开始施工之日起七日内，支付总金额的25％，即5110万元；项目封顶之日起七日内，支付5110万元；项目通过竣工验收并办理交接手续后七日内支付，支付6120万元；在甲方可以缴纳土地出让金之日起七日内支付2040万元；甲方取得房屋所有权证并开始为乙方办理房屋所有权证时，乙方按实测面积结算后的剩余应付款存入双方认可的监管账户。乙方取得房屋所有权证后，将该部分房款划入甲方账户。甲方应在2008年7月31日前向乙方交付本协议约定的房产。甲方承诺在2009年3月31日前，甲方取得本协议涉及转让房产的初始登记权属证明。甲方承诺在2009年6月30日前将转让的房产过户到乙方名下取得房屋所有权证。在免责条款中双方约定，乙方知道甲方目前未取得转让房屋的相关产权手续。甲方承诺按照协议约定时间办理完产权过户手续。在此约定时间之前，乙方不得以产权问题起诉甲方，否则视为乙方违约。乙方应向甲方支付协议总金额5％的违约金，甲方不向乙方支付已付款的利息损失。如因根据法律和政策变化等非甲方原因导致甲方最终无法为乙方办理房屋所有权证书，甲方应及时书面通知乙方，乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，甲方应自解除通知送达之日起七日内退还乙方全部已付款，并按银行同期贷款利率付给利息，同时按已付款5％向乙方支付违约金。乙方不解除本协议的，则乙方可以不用再按照协议第六条约定支付5、6两期资金，甲方承认乙方拥有本协议涉及转让房产的永久使用权，甲方不再承担违约责任。双方还具体约定了违约责任的承担和其他事项。合同签订后，中某技公司于2006年12月29日向地某所支付了1020万元转让费。地某所未将双方转让合同报请归口管理单位审核批准。2007年12月26日，地某所向中某技公司发出《关于停止履行合作协议书恢复原状的函》，主要内容为：双方2006年12月12日签订合作协议，违反了国家有关法律、法规和政策规定，不具法律效力。我所于2007年11月21日向北京市高级人民法院提出确认合同无效之诉，该院已指定北京市朝阳区人民法院审理。鉴于上述情况，我所函告贵司停止履行合作协议，并拟于近期将所收的1020万元退还贵司。北京市朝阳区人民法院受理地某所要求确认合同无效的起诉后，地某所于2008年9月申请撤回了起诉。2008年3月7日，国务院机关事务管理局房地产管理司综合业务处致函中科院豹房南里住宅小区项目部，函中称，根据国管房地(2006)41号文件规定，该项目配套用房确需出售涉及出让转让的，应严格按照《城市房地产管理法》及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规、政策规定，经我局审核批准。未经我局审核批准，擅自与其它单位或个人签订出让转让合同的，其合同无效。2008年3月11日，中科院基建局致函地某所称：我局曾于2006年9月1日复函你所，同意该项目公建设施部分(含配套车位)对外进行转让，以解决项目经费不足问题。但是，转让工作要严格按照《中国科学院房地产产权管理办法(试行)》执行，草签的转让合同必须报院审批后才能进行下一步工作程序。据悉，你所在未经院审批的情况下，已与第三方签订了该项目公建设施部分转让合同，你所的做法已违反了国家和院的有关政策和规定，请予纠正。2008年7月，中某技公司复函地某所，表示愿增加投资，可放弃合作协议中的索赔条款，继续合作，不同意解除合同。2008年10月，中某技公司复函地某所，再次表达不同意解除合同的意见。同年10月，地某所第二次在朝阳区人民法院起诉，要求解除双方签订的合作合同，后该案被一审法院提级审理，已另行作出判决。现双方原合作的项目已由地某所单独建设，并于2008年底开工，目前仍在建设中。2008年10月，地某所向北京市朝阳区人民法院起诉，请求判令解除双方签订的合作协议。因地某所所诉内容与一审法院受理的另一案件的审理相互关联，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，决定对地某所提起的诉讼案提级到一审法院审理，当事人双方均表示同意。一审法院遂于2009年3月将此案提审。一审法院提审后，地某所将原诉请求变更为：请求确认双方签订的合作协议无效。中某技公司在一审法院审理中答辩认为，双方签订合同符合法律规定，体现了双方真实意思，应为有效。地某所违背诚信原则，恶意诉讼，不同意其诉讼请求。
        一审法院认为，地某所的建设项目是对位于国有划拨土地上的职工住宅进行整体改造，建设经济适用住房，不是商品房的开发建设。根据政府立项、规划文件的要求，该项目还建房屋面向国家机关符合条件的职工出售。地某所与中某技公司于2006年12月12日签订合作合同，虽属双方真实意思表示，但是以转让上述项目中公建部分的房屋所有权及相应的土地使用权为交易标的。由于项目的土地使用权属划拨性质，根据法律规定，划拨土地使用权的转让应经有批准权限的人民政府同意，并应当经过土地使用权的出让程序，缴纳土地出让金后方可实施。地某所与中某技公司通过协议将改造住宅项目中公建非住宅房屋转让给中某技公司，同时转让了相应的划拨土地使用权，该转让房地产行为未征得归口管理单位审核同意，未经政府主管部门批准。双方的转让行为不符合法律和相关政策的规定，因此双方签订合作合同违反了法律禁止性规定和中央国家机关的用地管理政策。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
        一审判决：确认中国科学院地理科学与资源研究所与中某技房地产开发有限公司于2006年12月12日签订的《合作协议书》无效。
        中某技公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、本案合同目的其一是具备转让条件时将房屋转让，其二是不具备交付条件时由中某技公司永久使用，《合作协议书》是一个复合合同，而非单一合同，《合作协议书》涉及权利义务关系是中某技公司可选择取得房屋所有权或有偿使用房屋之选择之债，而非以转让非住宅配套公建部分房屋所有权及相应土地使用权为交易标的的简单之债，一审法院对此认定为是涉及国有划拨土地使用权上建设房屋转让的单一合同，认定事实错误；2、双方签订的《合作协议书》不是土地使用权转让合同，一审法院依据规范土地使用权转让的相关法律规定认定合同无效，是适用法律错误。故请求撤销一审判决，确认《合作协议书》有效。地某所不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决关于其未报请审核批准的认定不符合事实，应当予以纠正；2、一审法院在确认合同无效的基础上，应当适用返还原则。故请求在合同无效的基础上，判令地某所自本判决发生法律效力之日起十日内退还中某技公司1020万元。
        针对中某技公司的上诉，地某所答辩称，合同订立后地某所多次向有关部门口头汇报，但未获批准。双方订立的合同涉及转让在划拨土地上建设的房屋，未经有关部门的批准，违反了法律和司法解释的规定，是无效的。所谓永久使用只是一种变相买卖。基于无效合同产生的请求权没有法律效力。针对地某所的上诉，中某技公司答辩称，涉案合同是有效合同，根据合同约定，地某所未办理审批手续，中某技公司有选择权，已经交付的1020万元可以作为房屋有偿使用费。合同中约定的永久使用权是双方真实的意思表示，合同目的合法，合同有效。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
        二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本案当事人争议的焦点问题是双方订立的《合作协议书》的效力问题。中某技公司与地某所于2006年12月12日订立的《合作协议书》，是以转让用于经济适用房建设的划拨土地上的非住宅配套公建房屋的所有权和相应的土地使用权为目的和主要内容。该转让行为至今未取得用地管理单位国务院机关事务管理局审核同意，也未经政府主管部门批准。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效&”的规定，中某技公司与地某所之间订立的《合作协议书》应当认定无效。一审判决根据本案的事实和法律、司法解释的规定认定合同无效正确，中某技公司关于“《合作协议书》涉及权利义务关系是中某技公司可选择取得房屋所有权或有偿使用房屋之选择之债&”以及“《合作协议书》不是土地使用权转让合同，一审法院依据规范土地使用权转让的相关法律规定认定合同无效，是适用法律错误&”的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。地某所虽然主张其多次就涉案的房地产转让行为向国务院机关事务管理局等有关部门进行了口头汇报，但未能提供相应证据证明其主张的事实，故对其“一审判决关于其未报请审核批准的认定不符合事实&”的主张，本院不予支持。由于地某所在一审期间的诉讼请求为确认合同无效，其关于判令地某所自本判决发生法律效力之日起十日内退还中某技公司1020万元的主张，超出其一审诉讼请求，本院亦不予支持。地某所可以在本判决生效后，自行将其已收取的1020万元退还给中某技公司。