出租方为何主张土地租赁合同无效，法院又会如何判决？
发布时间：2019-05-10
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原告刘某向法院提出诉讼请求：
1.请求确认原告刘某与被告田某于2010年9月10日签订的《土地租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由被告田某承担。事实和理由：2003年7月1日，原告刘某与北京市通州区潞城镇xx村（以下简称xx村）签订《土地承包合同》，合同约定xx村将xx村北（坑北）五亩土地即涉案土地承包给刘某，承包期限为30年（只限搞养殖），合同自2003年7月1日起至2033年7月1日止，在承包期内，刘某不得将使用权转让，如果发现xx村将地收回。
2010年9月10日，刘某与田某在xx村不知情的情况下签订《土地租赁合同》，约定刘某将涉案土地出租给田某，期限2010年10月15日起至2030年10月15日止。田某承租该土地后，除了在该土地上盖11间房屋外，一直闲置，并未对涉案土地进行任何合理使用。刘某认为双方之间的合同违反刘某和xx村合同的要求，且违反有关法律规定，应属无效合同。该合同以及合同签订后田某对合同履行的情况无法实现先合同本来目的，期限超过刘某与xx村之间合同法律保护期限，且田某改变了土地使用用途。故刘某为维护自身合法权益，诉至法院。
被告田某辩称：
双方于2010年9月10日签订的土地租赁合同，系双方平等自愿签订，符合法律规定，且我方已履行了合同，故不同意刘某的诉讼请求。
法院查明：
2003年7月1日,北京市通州区潞城镇xx村村民委员会（以下简称xx村委会）（甲方）与刘某（乙方）签订《土地承包合同》，约定：一、甲方将xx村北（坑北）5亩土地承包给乙方，承包期限为30年（只限搞养殖）；二、乙方向甲方上交承包费每亩每年300元，每年合计1500元，叁拾年共上交承包款45000元整；三、自合同签订之日起，乙方上交贰拾年承包费为30000元整，承包第三年（2006年7月1日）将下欠15000元交齐，若逾期不交，甲方有权将地收回；四、甲方权利与义务：4.在承包期内，乙方不得将使用权私自转让，如果发现，甲方将土地收回；五、乙方的权利与义务：2.乙方必须按养殖用房建筑，不得在地面挖坑取土，如需建永久性房屋必须申报，经有关部门审批，合同期满无偿归甲方所有，如再承包乙方有优先权利；3.如乙方终止合同，由乙方负责将土地恢复原貌，地面上建筑物归乙方所有；4.如遇国家征占地，地上物赔偿归乙方所有，土地赔偿归甲方所有，（其中包括区、镇占地）；七、本合同自2003年7月1日起至2033年7月1日止。此外，《土地承包合同》还约定了其他事项。
《土地承包合同》签订后，xx村委会将上述土地交付给刘某，刘某称已一次性向xx村委会交纳承包费4.5万元，并建造小瓦房3间及围挡等。2010年5月26日，刘某以承包土地为经营场所，办理了字号为北京旭兴养殖场的个体工商户营业执照。
2010年9月10日，刘某（出租人）（甲方）与田某（承租人）（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、租赁场地：乙方承租甲方位于xx村土地面积5亩（附平面图），位置为东至奚红镇，西至大豆田玉和，南至坑，北至道；二、租赁期限：自2010年10月15日起至2030年10月15日止；三、租金与付款方式（另行补充）；四、续租：协议期满后，该养殖地继续出租的，在同等条件下，乙方享有承租优先权；五、协议终止与补偿：在合同履行过程中，国家征占或征收该土地时，合同终止。甲乙双方只履行合同终止前的协议，已执行部分租金扣除，未执行部分的租金甲方需退还给乙方。六、甲乙双方的责任与义务：（1）按合同约定，甲方有按时收取租金的权利，乙方需按时向甲方支付租金；（2）甲方确保乙方能在该地面上建筑房屋及库房，如遇相关部门或第三方干涉，甲方应负责协商调解，因调解无效，造成乙方终止施工，因此给乙方造成的经济损失（包含已施工的建筑及其他乙方所投入的物资）甲乙双方各承担50%。乙方所支付给甲方的租金，甲方需全额退还；（4）在合同期限内，乙方享有该土地的使用权及自主经营权并合理经营；（5）如遇拆迁，国家征占或征收该土地时，甲方不能隐瞒所得补偿金，必须将合同预订的补偿金拿出与乙方按合同约定分配；七、其他约定事项：本合同履行过程中，合同法人的变动不影响本合同的效力，应由权利义务承受人继续履行该合同，直到合同期满，在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，将到法律部门提起诉讼。八、违约责任：双方必须严格遵守合同条约，若单方违约擅自终止合同，违约方需赔偿对方全部损失。此外，《土地租赁合同》还约定了其他事项。刘某、田某分别在甲方处、乙方处签名并书写日期；案外人王展鹏在见证人处签名并书写日期。《土地租赁合同》后附北京旭兴养殖场平面图，平面图显示绝大部分面积为鸡舍和孵化室，办公室、食堂及饲料仓库等配套建筑所占面积较少。
2011年6月17日，刘某（甲方）与田某（乙方）签订《土地租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定甲乙双方将2010年9月10日签订的《土地租赁合同》第三项“租金与付款方式”更改如下：每亩地年租金为人民币3000元，前3年租金每年15000元，从第4年到第20年租金每3年递增10%，如，第4年到第6年每年的租金按前3年每年租金递增10%支付，第19年到第20年租金最后一次递增，即按第16年到第18年每年的租金递增10%支付每年租金。（详细附表如下）2010年9月10日，合同生效日起，乙方先向甲方支付前两年的租金，共计人民币30000元整，从第3年起每年一付，租金支付方式为现金。《补充协议》附有租金表，内容为从第1年至第20年每年的租金数额。此外，《补充协议》还约定了其他事项。
《土地租赁合同》签订后，刘某将土地交给田某使用，田某在承租土地上建造房屋11间，面积约200平方米，并砌筑院墙、加了铁大门。另外，田某依《补充协议》的约定向刘某交纳租金至2017年10月。
庭审中，刘某认为《土地租赁合同》无效的理由有三：一是签订合同未经xx村委会同意；二是土地系农业用地，应只限于养殖，田某改变了土地用途；三是合同条款不具有合法性，是为了拆迁利益。田某称承租土地上现已被人建了1000多平方米的房屋，刘某表示认可，其解释因田某提出不想继续承租土地，双方委托案外人张铁柱进场建造房屋。对此，田某表示从未向刘某提出过不想继续承租土地。
此外，刘某还称，其承包土地后未获得土地承包经营权证书，原因是xx村委会未向其发放，并非其本人的原因。
上述事实，有《土地承包合同》、《土地租赁合同》、《补充协议》、平面图、营业执照、照片、视频光盘、证人证言及当事人法庭陈述等在案佐证。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
本案争议焦点是《土地租赁合同》的效力问题。首先，需要对涉案土地的承包及流转方式加以界定。根据《中华人民共和国土地承包法》（以下简称《土地承包法》）第三条第二款的规定，农村土地承包分为两种，一是农村集体经济组织内部的家庭承包，二是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，采取的招标、拍卖、公开协商等方式的承包，即其他方式的承包。根据查明的事实，涉案土地的承包系刘某与xx村委会以协商方式对荒地的承包，属于其他方式的承包。李松律师认为，《土地承包法》第四十九条规定，通过其他方式承包农村土地，经依法登记取得土地经营权证书的，土地承包经营权可以依法采取出租等方式流转。涉案土地虽未取得土地经营权证书，但并非因承包方刘某的原因所致。在此情况下，涉案土地以出租的方式流转，是否符合法律规定？《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条第一款规定，非因承包方原因未取得土地承包经营权证书的，承包方即以出租等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，不予支持。同理，非因承包方原因未取得土地承包经营权证书的，即使承包方自己要求确认流转无效，亦不应得到支持。因此，涉案土地以出租的方式流转符合法律规定。
第二，刘某提出的未经xx村委会同意将承包经营权出租，是否能够构成《土地租赁合同》无效的理由？《解释》第三部分对其他方式承包纠纷的处理进行了规定，第二十一条第二款规定，承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。关于土地承包经营权流转是否必须经发包方同意的问题，《土地承包法》第二章家庭承包第五节土地承包经营权的流转第三十七条第一款规定，采取转让方式流转的，应经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《解释》第二部分家庭承包纠纷案件的处理第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。综合以上规定，土地承包经营权只有在以转让方式流转的情况下，未经发包方同意时，才导致流转合同无效，以出租等其他方式流转的情形并不适用，以其他方式流转的只要求备案。因此，刘某提出的未经xx村委会同意将承包经营权出租，导致《土地租赁合同》无效的理由，法院不予采信。
那么，备案与否是否系导致流转合同无效的理由呢？李松认为，《解释》第十四条规定，承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。根据该规定，作为土地所有人的发包方以承包方未报其备案为由要求确认合同无效，尚得到不支持，作为承包人如提出相同的理由要求确认与承租人之间的合同无效，更不应予以支持。
第三，刘某提出的田某改变土地用途，是否构成《土地租赁合同》无效的理由？首先，要看双方在《土地租赁合同》中是否约定要改变土地用途。根据查明的事实，《土地租赁合同》对土地用途无专门约定，只是在第六条约定甲方确保乙方能在该地面上建筑房屋和库房。但《土地租赁合同》后所附平面图显示，涉案土地绝大部分面积为养殖用途，只有较少部分面积用作配套建筑。根据常理，养殖用地可以适当建设配套用房，故从《土地租赁合同》的内容来看，不足以证明改变土地用地用途。其次，从《土地租赁合同》实际履行来看，田某所建房屋面积200平方米左右，占全部土地面积的比例为6%，在合理范围之内。至于涉案土地上另外1000平方米左右的房屋，双方均认可系案外人所为，并非田某所建。况且，即使在合同履行过程中超范围建设导致违反土地规划用途，也属于合同解除事由，而非合同无效事由。因此，刘某提出的田某改变土地用途导致《土地租赁合同》无效的意见，证据不足，法院不予采信。
第四，刘某提出的《土地租赁合同》条款不具有合法性，是为了拆迁利益，是否导致《土地租赁合同》无效？首先，刘某未提交证据证明《土地租赁合同》的条款违法在何处。其次，刘某亦未提交证据证明对方系为了拆迁利益而签订合同，况且，即使对方为了拆迁利益而签订合同，法律也未规定签订合同的动机系确认合同有效与否的条件。因此，刘某要求确认《土地租赁合同》无效的第三条理由，法院亦不予采信。
法院判决：
驳回原告刘某的诉讼请求。
李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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