农村土地上建的房屋，转让合同为什么被判定无效
发布时间：2019-05-06
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原告赵剑英、原告王英爱向法院提出诉讼请求：
1.确认赵剑英、王英爱与候林于2008年4月17日签订的协议书无效；2.判令候林向赵剑英、王英爱退还转让费100000元；3.候林向赵剑英、王英爱赔偿损失612871元；4.判令候林承担本案诉讼费用和鉴定费。事实和理由：2001年1月1日，候林与顺义区XXX村经合社签订了土地租赁、承包合同书，约定候林自XXX村经合社承包土地16.6亩，承包期自2001年1月1日至2015年12月31日。2008年4月17日，赵剑英、王英爱与候林签订协议书，约定上述候林承包地上的正房五间、厢房四间及所有果树由赵剑英、王英爱出资10万元购买。2015年12月，赵剑英、王英爱得知，候林提出其为果树所有权人，并且以此为理由要求继续承包上述土地。因此，赵剑英、王英爱诉至法院，要求确认相关承包地内的树木属于赵剑英、王英爱所有。法院认为，双方签订的协议书无效。赵剑英、王英爱认为，虽然双方签订的协议书无效，但是根据协议，赵剑英、王英爱已经购买了房屋及地上物，足以证明赵剑英、王英爱为实际房屋及果树的所有权人。故要求候林按照无效合同的后果，对赵剑英、王英爱的损失进行赔偿。故诉至法院，望判如所请。
被告候林答辩称：
双方签订的协议在2015年12月31日已经期满，赵剑英、王英爱起诉之日，该协议已经过期，即不论效力如何，协议书已经履行完毕。双方签订的协议书本身是无效的，且双方签订时对此是明知的。签订协议书时，候林明确告知赵剑英和王英爱，其承包期是到2015年12月31日，协议书附带的内容都是有期限的，候林也没有权利将果树地永远承包给赵剑英和王英爱。赵剑英、王英爱在合同期间已经获得了果树收益。
法院查明：
2001年1月1日，XXX村经合社作为甲方，候林作为乙方，双方签订土地租赁、承包合同书，约定承包项目为种植16.6亩，承包期限从2001年1月1日至2015年12月31日止，乙方不得私自转租土地使用权，合同期满，如甲方不再出租或乙方不再承包，乙方在合同期满前负责恢复地貌，如继续出租，乙方优先招标。
2008年4月17日，赵剑英、王英爱作为买方，候林作为卖方，双方签订协议书载明：1.2008年4月17日，候林转卖给赵剑英、王英爱果树地及住宅一所。①正房五间，厢房四间和院子。②东至马路边，南至机务队后墙，西至杨树边，北至边沟，以上归王英爱、赵剑英所有。③四周杨树归候林所有，砍伐后地皮归王英爱、赵剑英所使用。2.双方不得对外承认果树地转卖，否则后果自负。3.如遇有关果树地需解决的问题，候林需负责处理并为其争取一切权力。4.在合同期内，王英爱、赵剑英不得私自转包。5.院内大水罐只有使用权，不得转卖，不包地后退还候林。6.赵剑英、王英爱必需遵守一切合同规定。7.从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与候林无关。8.在转卖期间，赵剑英、王英爱或候林若有一方违约协议将双倍赔偿对方损失。9.2008年4月17日转卖费10万元，已付清。10.2008年4月17日开始生效。协议书落款处证人签字一栏签有朱强的名字。赵剑英、王英爱、候林称朱强是XXX村经合社下属四农场的场长。
北京科正资产评估有限责任公司于2017年7月15日出具资产评估报告书，载明涉诉土地上建筑物及设施评估值为115734元，树木为597137元。赵剑英、王英爱为此支付25000元评估费用。
赵剑英、王英爱、候林均认可协议书中约定的地与候林自XXX村经合社承包的地是同一块地。赵剑英、王英爱称其是在2013、2014年时才看到候林和XXX村经合社之间的合同书的，之前和候林签协议书时只是听候林说地是候林的就签了，当时认为有场长朱强做见证人就很权威了，没有要求候林出示其与XXX村经合社的合同。候林称，如果赵剑英、王英爱没有见到候林与XXX村经合社的合同也不会和候林签协议书。
候林称，交纳每年的承包费时，是赵剑英、王英爱交给候林，候林再交给XXX村经合社，赵剑英、王英爱给候林的承包费数额就是候林与XXX村经合社的合同中约定的承包费数额。赵剑英、王英爱称，其与候林签订的协议书中约定的转卖费10万元针对的是果树和房子的钱，地的承包费由赵剑英、王英爱单独交，所以赵剑英、王英爱将承包费交给候林，再由候林交给村里。
法院询问协议书中约定不得对外承认转卖是因为什么，赵剑英王英爱称这是候林要求写的，赵剑英、王英爱不清楚为什么要这么写。候林称双方都知道涉诉土地不能转租，所以要对村里隐瞒。
法院询问协议书中的价款10万元是怎么来的。赵剑英、王英爱称这指的地上物的价格，没有正式评估，就是双方协商的结果，没有划分房子和树木分别是多少钱。候林称这是合同期内土地和地上物租金一次性给付，是合同期限内土地承包经营权和收益权的转让，不是所有权的转让，数字是双方商量的，没有价格基础。
赵剑英、王英爱认为协议书中将果树地、住宅、果树都进行了转卖，候林称只卖了果树地和住宅，不包括果树；果树收益归赵剑英和王英爱，如果到期了果树应该归候林；地上没有住宅，只有临时性的房子，房子只是在合同期内转卖给了赵剑英和王英爱，也就是转卖的是合同期内的房屋使用权。
法院询问签协议书时地上有多少棵树。赵剑英、王英爱称当时没有清点过树木的品种、树龄和数量，大概是一百多棵；赵剑英、王英爱在土地上投入了树苗和管理，盖了一个棚子，签协议后赵剑英、王英爱种植了1000多棵果树；赵剑英、王英爱种植了苹果树和樱桃树，樱桃树肯定都是赵剑英、王英爱种的，苹果树区分不出是否是加种的。候林称当时村里规定1亩地中44棵果树，候林和村里的合同签的是16亩多的地，但实际能够使用的是20多亩，当时应该有1000多棵树，现在还剩下800多棵；当时种的是苹果树和李子树，树木的现状候林不清楚，只知道有大量的死亡。
之前的庭审中，赵剑英、王英爱认为，协议书中存在两个关系，土地承包经营权是转包关系，地上物是买卖关系，因此地上物的所有权发生了转移；由于候林成为了土地的新承包人，且对地上的房屋和树木主张所有权，故赵剑英、王英爱放弃对房屋和树木的所有权，要求候林赔偿地上物的价值，如果法院认定合同存在无效和部分无效的情况，可以自行认定。
最后一次庭审中，赵剑英、王英爱称，不再主张部分无效部分有效，其认为协议整体就是一份土地转让合同，只是包括土地和地上物两个部分，但整体是一个合同，该合同自始整体无效，故赵剑英、王英爱自始未能取得地上物所有权；因为合同没有经过村里同意才导致合同无效，若村里同意的话，赵剑英、王英爱是可以取得土地和地上物所有权的，而在合同期间，地上物发生了增值，赵剑英、王英爱要求的是增值部分的损失，地上物评估总值为712871元，扣除赵剑英、王英爱支付的转让费10万元，得出赵剑英、王英爱的损失为612871元。
法院询问，若法院认为协议书存在部分有效或全部有效的情形，赵剑英、王英爱是否变更诉讼请求，赵剑英、王英爱称坚持认为合同整体无效。
候林认为双方就是一个农村土地转包关系，不是转让关系。法院询问，如果法院认为房屋和树木是赵剑英、王英爱的，候林要求如何处理。候林称对此不予认可，果树和房屋的所有权是候林的。
2016年，赵剑英、王英爱曾将候林诉至法院，要求确认承包地内的果树属于赵剑英、王英爱所有；候林辩称，双方是在XXX村经合社不知情、不认可的情况下签订的协议书，该协议书无效；2015年12月31日，候林与经合社签订的承包合同到期，候林享有优先承租权；故不同意赵剑英、王英爱的诉讼请求。该案于2016年3月2日出具（2016）京0113民初x号民事裁定书载明：“庭审中，被告主张其与二原告所签订之协议书未经经济合作社许可，经济合作社对此协议亦不知情，双方协议书应属无效。二原告向法院提交水电费收据及承包费收据，欲证明系二原告交纳相应费用，经济合作社对双方协议应为知情且同意。经核查，二原告所提交交费票据中，所有涉及水电费票据，付款单位均为赵剑英，所有涉及土地承包费票据付款单位均为候林。二原告对此解释为对于土地承包费系二原告首先交予被告，再行由被告支付给经济合作社，因此票据付款单位为候林。被告认可原告所提交票据涉及费用均是二原告所出，但同时表示水电费系谁使用谁交纳，承包费票据写明付款单位是候林，更加证明经济合作社不知晓二原告与被告签订协议一事。经法院至XXX村经合社了解相关情况，涉诉承包地所在XXX村村第四农场负责人向法院表示二原告与被告签订协议书一事并未通知XXX村经合社，XXX村经合社对双方签订协议书一事不知情也不同意双方之间的协议书。对于缴纳水电费票据中的付款单位写明为赵剑英一事，贾某向法院表示谁来交费，票据就开具谁的名字，但不代表就承认这块地是谁（承包）的。法院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。本案中，被告自顺义区XXX村经合社承包涉诉土地时即已明确约定不得私自转租土地使用权，后二原告与被告签订涉诉协议书。虽二原告在庭审中主张顺义区XXX村经合社对此事知情且表示同意，但其并未向法院提交充分有效之证据予以证实，尤其在法院询问顺义区XXX村经合社相关负责人的情况下，顺义区XXX村经合社相关负责人均明确表示对二原告与被告签订协议一事不同意，因此双方之协议是否有效应首先予以明确。在此之前，二原告要求被告确认权属法院不宜予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告王英爱、赵剑英的起诉。”
2016年4月20日，候林、吴嘉将赵剑英、王英爱诉至法院，称2016年3月31日，候林和吴嘉承包了16.6亩果树地，但赵剑英、王英爱无理占据该地块并阻拦候林、吴嘉进入场地经营，故要求二人从承包的果树地内撤出，并不得阻拦候林、吴嘉进入自己承包的果树地内进行生产经营活动。
赵剑英、王英爱曾将XXX村经合社列为第三人，并要求其承担树木死亡赔偿款的连带给付责任，后放弃该诉讼请求。XXX村经合社出庭答辩称，认可（2016）京0113民初x号民事裁定书中法院到XXX村经合社处了解情况时的相关陈述，认可协议书中约定的地与候林自XXX村经合社承包的地是同一块地；朱强在2004年6月份开始就已经不是XXX村经合社的人，也不是四农场的场长了，那时候的场长应该是高永翔，到2008年又换人了，可能是贾振平，所以朱强在协议书上的签字只能代表他个人；XXX村经合社与赵剑英、王英爱没有合同关系，以前缴费都是赵剑英、王英爱以候林的名义进行的，XXX村经合社是和候林签订的合同，也只认可候林，地上物当时是候林种植的；XXX村是山地，当时鼓励种果树，标准是1亩地中44棵果树；XXX村经合社认为赵剑英、王英爱和候林签订的协议书是无效的，地是村里的，不是候林说卖就卖了的，XXX村经合社是在赵剑英、王英爱和候林发生诉讼之后才知道他们之间存在协议书的。
法院判决：
一、确认原告赵剑英、原告王英爱与被告候林签订的协议书中关于土地承包经营权和地上建筑物转让的部分无效；
二、被告候林向原告赵剑英、原告王英爱退还合同款三万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告候林向原告赵剑英、原告王英爱赔偿四万二千八百六十七元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告赵剑英、原告王英爱的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
赵剑英、王英爱与候林签订协议书第一条载明“2008年4月17日，候林转卖给赵剑英、王英爱果树地及住宅一所”，该条款中并未提及果树，但考虑到以下几点：1.协议书第一条第三小点写明：“四周杨树归候林所有，砍伐后地皮归王英爱、赵剑英所使用”，该约定中写明了归属于候林所有的树木，其中并未提及果树；2.协议书第五条写明：“院内大水罐只有使用权，不得转卖，不包地后退还候林”，该条款中对赵剑英、王英爱仅有使用权的物品进行了约定，其中并未提及果树；3.协议书第七条写明：“从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与候林无关”，如果合同标的物不包括果树的话，约定果树补偿、优惠政策与候林无关不符合常理。故法院认定，合同标的物包括土地承包经营权、地上建筑物以及果树。
李松律师认为，赵剑英、王英爱与候林签订协议书明确载明“2008年4月17日，候林转卖给赵剑英、王英爱果树地及住宅一所”，该条文中使用的词汇为转卖，而非转租、转包。法院认为，转卖一词反映双方想要进行的是彻底的转让关系，即使当事人法律知识不足，但转让、租赁、承包之间的区别系常识问题，不应存在理解误差。且协议书载明“从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与候林无关”，若仅为转租、转包的关系，约定该条款不合常理。故法院认定，赵剑英、王英爱和候林之间对土地系土地承包经营权转让合同关系，对地上建筑物和果树系买卖合同关系。
李松律师认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条列属于家庭承包项下，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条列属于家庭承包纠纷案件的处理项下，前述法条均系对采取家庭承包方式承包的土地的限制，不适用于本案。但本案中，候林和XXX村经合社签订的土地租赁、承包合同书，明确约定候林不得私自转租土地使用权。转租都不允许，转让更不可能允许。现XXX村经合社亦表示不同意赵剑英、王英爱、候林之间的土地流转，故法院认定，赵剑英、王英爱与候林之间的土地承包经营权转让合同无效。地上建筑物建造于集体土地上，取得地上建筑物实际上就等于取得对应地块的土地承包经营权，二者是统一的，故土地承包经营权转让无效，则地上建筑物转让亦应无效，故赵剑英、王英爱与候林之间的地上建筑物买卖合同无效。XXX村经合社认可果树系候林种植，故候林对果树拥有处置权，其与赵剑英、王英爱之间的果树买卖合同有效。
赵剑英、王英爱系以合同整体无效为由，要求候林退还果树转让费并赔偿合同期间果树的增值损失，该诉讼请求与法院认定的合同效力不一致。法院询问赵剑英、王英爱，若法院认为协议书存在部分有效或全部有效的情形，赵剑英、王英爱是否变更诉讼请求，赵剑英、王英爱称坚持认为合同整体无效。故对果树买卖合同部分，法院在本案中不予处理。
对于土地承包经营权转让合同部分，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。赵剑英、王英爱称候林系将土地无偿转让给赵剑英、王英爱，但仅凭赵剑英、王英爱支付每年的土地承包费用并不能推断出这一点。故法院认定，协议书中的10万元对应的是土地承包经营权转让、地上建筑物转让以及果树转让三部分费用。由于赵剑英、王英爱、候林对10万元转让款对应的项目无法达成一致，对转让时地上果树情况无法达成一致，对各部分对应的金额亦无法进行陈述，故本案中没有证据证明土地承包经营权、地上建筑物、果树对应的合同款各自为多少。法院酌情认定为土地承包经营权转让费用为4万元，地上建筑物转让费用为3万元，果树转让费用为3万元。土地承包经营权转让虽然无效，但赵剑英、王英爱应当明了其使用土地的年限不能超过候林与XXX村经合社约定的年限，现赵剑英、王英爱支付土地承包经营权转让费对应的使用年限已过，故土地承包经营权转让费4万元无需退还。候林应向赵剑英、王英爱退还地上建筑物转让费3万元。
合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为理性自然人，赵剑英、王英爱在与候林签订协议书前，应当有查看候林与XXX村村经合社签订的协议的认知。且协议书中明确约定“双方不得对外承认果树地转卖，否则后果自负”，即使赵剑英、王英爱没有查看候林与XXX村经合社签订的协议，其看到该条款时，也应该有所警觉。候林违反与XXX村经合社的约定将土地流转，赵剑英、王英爱亦至少是未尽到合理谨慎义务，法院认定，双方过错相当。赵剑英、王英爱因土地经营权转让合同无效而无法取得地上建筑物的增值部分，该部分系赵剑英、王英爱的损失。由于双方过错相当，候林应向赵剑英、王英爱支付该部分损失的一半。地上建筑物的增值金额为115734元减3万元，即85734元，故候林应向赵剑英、王英爱支付42867元。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
借名买房纠纷案例 