李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

        原告邵某诉称，原告与被告系母女关系。被告为大港油田井下恒丰福利化工厂职工，享有其工作单位提供的福利住房居住权，房屋地址为天津市滨海新区海滨街华幸小区东区16-2-301室。2007年8月初，被告单位下发通知，本单位职工以前享有的福利房需要缴纳购房款将其转变为个人产权房。被告由于表示不购买诉争房屋，原告经与被告协商，同意由原告出资，以被告名义购买，房屋产权登记在被告名下，但原告为房屋的实际所有人。2015年8月至今，原告因病需要手术治疗，手术费用无法备齐，因此原告与被告协商将房屋出售，用于给原告治病，被告同意但未积极配合出售房屋，后原被告签订房屋赠与协议准备过户。被告在签订协议后不再配合原告办理相关过户手续，故原告成讼，请求确认涉诉房屋的权属为原告所有。

         被告杨某辩称，诉争房屋原系被告杨某的单位福利分房，按照单位相关政策，该房屋只能有杨某所有。2007年8月初购房时，是被告的父亲出资为被告购买该房屋，这种性质是父母对子女的赠与，已经交付生效。2015年11月20日，原告与被告签署的赠与协议系无效协议，因为杨某自小患严重的精神疾病，属于无民事行为能力人，在没有其法定代理人监护的情况下，属于无效合同。该赠与合同签署后，双方并没有办理过户手续，根据物权法的相关规定，合同也属于无效。

        经审理查明，原告邵某系被告杨某之母。杨某系大港油田井下恒丰福利化工厂职工。2007年8月初，杨某单位下发通知，其单位职工以前享有的福利房可在缴纳购房款后，变为个人产权房。原告与其配偶杨志民（已故）以被告杨某名义缴纳了全部购房款及相关税费。2007年8月27日，天津市大港区房地产管理局为涉案房颁发了房屋产权证，记载的权利人为被告杨某，产权证始终在原告处保管，该房屋现由杨某占有、使用。涉案房屋2007年出售时，单价为750元/平方米，房屋面积76.14平米，出售价格为57,150元（不含相关税费）。扣除被告杨某享有的福利优惠，原告邵某与其配偶杨志民（已故）共计为被告杨某缴纳了全部房款及相关税费、维修费41,800元。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋目前市场价格为285,000元。

          查，被告杨某提交了其残疾人证，该证显示：残疾类别为“智力”，残疾等级为“叁级”，监护人为“杨伟”（系被告胞兄）。经法院前往天津市滨海新区残疾人联合会调查，被告杨某提交的残疾证为2009年11月25日换发，之前杨某就已经取得了残疾证，但未能查找到旧证档案。

         查，原告对天津市津实司法鉴定中心出具的关于杨某的民事行为能力鉴定意见书提出书面异议，认为杨某认知能力正常，理由：1、杨某对数字（工资）很清楚；2、杨某具有正常逻辑能力，能够编造谎言，趋利避害；3、庭审时，杨某的应激反应属正常。经鉴定机构书面答复，“经现场鉴定检查，被鉴定人定向力不全，计算能力差，近记忆力减退，个人生活自理能力差，有烦躁、摔砸、不出门等行为。鉴定结论：被鉴定人杨某目前为限制民事行为能力人。此鉴定结果符合鉴定标准”。

        本案审理中，经法院释明，原告表示如果确认房屋权属的请求不能得到支持，则要求变更诉讼请求为：要求被告按照房屋目前市场价值的50%，返还原告投入其房屋内的货币金额及相应增值。

上述事实，有原、被告当庭陈述、提交证据及法院依职权调取的证据材料予以证明，法院予以确认。

李松律师（18610907432）认为：

       本案争议焦点：一、被告杨某行为能力问题？二、原告（及配偶）缴纳房款时，是否与被告达成了借名买房的合意？三、原告与被告签署的赠与协议是否有效，是否应予继续履行？

       关于争议焦点一：原告主张被告杨某对数字（工资）很清楚、具有正常逻辑能力、有正常的应激反应、公安机关对被告杨某鉴定为“具有责任能力”，故认为杨某认知及表达能力正常，应为完全行为能力人。法院认为，民事行为能力是民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。而本案被告经有鉴定资质的鉴定机构鉴定，其有定向力不全，计算能力差，近记忆力减退，个人生活自理能力差，有烦躁、摔砸、不出门等行为，其不能完全辨认自己行为所带来的民事责任。加之法院前往天津市滨海新区残疾人联合会调取证据显示，被告杨某在2009年11月之前就已经取得了智力残疾证，故法院认定被告杨某在本案所涉及的时间段内为限制行为能力人。

关于争议焦点二：原、被告于2015年11月20日签订的《协议》中载明了原告是以被告名义出资购买的涉诉房产的相关文字，针对协议中的上述内容，因杨某系限制民事行为能力人，按照《民法通则》第十三条第二款的规定，该《协议》系原告与不能辨认自己行为的限制行为能力人签订，该协议的内容已经超出了限制民事行为能力人的认知范围，且协议签订时杨某的法定代理人或监护人并不在场，现其法定代理人否认该协议的效力，故上述《协议》不具有法律效力。庭审中，原告当庭表示其与配偶杨志民在以被告名义缴纳涉案房款时，杨某只表达了没钱交房款，并没有表达同意由原告夫妇以被告名义购买房屋的意思表示，原告未能对此加以证据证明，故原告夫妇与被告之间并未达成借名买房的合意。

        关于争议焦点三：因杨某系限制民事行为能力人，处理房产等重大事项时，缺乏相应的民事行为能力，该协议的效力属于效力待定，现被告杨某的法定代理人明确表示拒绝，故该《协议》不产生合同效力。按照《合同法》的规定，一般赠与合同在发生物权变动前，赠与人享有任意解除权，即使原告与被告签订的赠与合同为有效，因尚未办理房屋过户手续，被告仍然有权解除上述赠与《协议》。此外，根据《民法通则》关于监护人与被监护人的相关规定，原告作为被告的母亲，在非为杨某的利益外，不得处理杨某的财产。综上，原告主张确认涉诉房屋归原告所有之诉请，没有事实及法律上的依据，法院不予支持。

       就原告夫妇以被告名义缴纳房款行为的性质问题。法院认为，缴纳房款时原告夫妇存在着赠与、为使家族利益不贬损以及为被告保留一个栖身之所等多种动机可能，被告仅以原告夫妇缴纳的房款是对被告赠与一种主观动机进行抗辩，被告未能对此加以证据证明，主观上缺乏唯一性，故对被告的上述抗辩主张，法院难以支持。因原告要求被告返还原告及配偶投入其房屋内的货币金额及相应增值的诉请具有合理因素，法院基于公平原则并结合本案的实际情况，酌情确定，被告杨某返还原告邵某就涉诉房屋内原告及其配偶杨志民（已故）的投入和相应增值100,000元，该款项应为原告及配偶杨志民的夫妻共同财产。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十八条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

       一、天津市滨海新区海滨街华幸小区东区16-2-301房屋属于被告杨某所有；

       二、被告杨某于本判决生效之日起十五日内返还原告邵某100,000元;

       三、驳回原告其他诉讼请求。