李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        张某上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律有误，房屋是张某与祖某的夫妻共同财产，借名双方签订的协议应属无效。

        吴某辩称：同意一审判决，不同意张某的上诉请求。

祖某未答辩。

       吴某向一审法院起诉请求：张某、祖某将祖某名下位于北京市朝阳区康惠园×号院×号楼×层×（以下简称涉案房屋）过户至吴某名下。

       一审法院认定事实：张某、祖某原系夫妻关系，于2009年12月28日登记结婚，于2018年5月10日离婚。

         2009年6月18日，祖某与北京市朝阳区市政管理委员会签订限价房源认购意向书，被拆迁房屋坐落于朝阳区庆丰闸后街×号院×号内，被拆迁人为祖某，限价房源位于朝阳区三间房乡东柳地区康惠园小区，祖某认购一套两居室。

        2009年8月20日，吴某与祖某签订限价房源认购意向无偿转让协议，内容为：“祖某坐落于朝阳区庆丰闸房屋于2009年6月被拆迁。于2009年6月18日认购东柳地区康惠园小区房源一套（此房源来源于政策拆迁房）。祖某现婚姻状况为单身，本拆迁房及此房源属于祖某独立所有，因与吴某亲属关系，其子着急结婚无房，经我们双方协商一致，祖某将此房源认购权无偿转让给吴某。全部房款及一切手续费用由吴某支付，全部房款及一切手续费用支付后，此房源所有权归吴某所有。祖某在允许过户的条件下，积极协助吴某办理过户手续。”

         2010年9月17日，祖某与北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定由祖某购买涉案房屋，房屋建筑面积72.39平方米，单价6178元，总价款为447225元。后经核定房屋建筑面积为72.27平方米，房屋成交价格为446484元。金隅嘉业公司出具购房款发票，付款单位为祖某，付款金额为446484元。另查，吴某持有购房款发票、购房款刷卡凭证、银行流水明细以及购房合同、房源认购意向书、房产证原件。根据购房款刷卡凭证、银行流水明细显示，吴某名下工商银行尾号为5060的银行卡于2010年8月21日支出447225.42元。

        同日，金隅嘉业公司下发房屋入住通知单，正式将涉案房屋交付。涉案房屋自交付后由吴某一家居住使用。吴某提交了涉案房屋自2011至2016年期间的供暖费发票、物业费收据，其中供暖费发票上显示名称为吴某之子巨宝利、吴某之夫巨振江。吴某还提交了涉案房屋所在小区物业出具的居住及物业费结清证明，内容为“2009-2018年5月吴某、巨振江一直在康惠园×号院×号楼×居住，所有物业费已全部交清”。

2011年11月21日，涉案房屋取得房产证登记在祖某名下，共有情况为单独所有。

         2018年5月10日，张某、祖某经法院调解离婚，因涉案房屋可能涉及他人权益故未对涉案房屋进行处理。

         一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案中，吴某与祖某签订转让协议，将祖某所有的限价房源认购指标无偿转让给吴某，由吴某支付全部购房款，并约定了房屋过户的相关事宜，双方存在借名买房合同的法律关系。该限价房源系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。祖某享有该认购指标，并自愿将该认购指标转让给吴某的情况并未侵犯社会不特定公众的利益，亦未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。且吴某与祖某签订转让协议之时，张某、祖某还未缔结婚姻关系，祖某与吴某就该认购房源所有权归属已达成一致意见，此后涉案房屋取得房产证虽登记在祖某名下，但涉案房屋的实际权利人应为吴某，涉案房屋并非张某、祖某之夫妻共同财产。综上，吴某与祖某之间签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。双方在协议中注明，在涉案房屋具备过户条件时，祖某应积极协助吴某办理过户手续，故吴某要求祖某按照约定配合办理房屋过户的诉讼请求，法院予以支持。因涉案房屋并非张某与祖某的夫妻共同财产，张某也并非借名买房合同关系的相对方，故吴某要求张某配合办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2018年9月判决如下：一、祖某于判决生效后七日内协助吴某办理位于北京市朝阳区康惠园×号院×号楼×室的产权过户手续，将上述房屋过户至吴某名下；二、驳回吴某的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，由吴某负担（已交纳）。

        法院经审理查明的事实与一审查明事实一致，法院予以确认。

东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于祖某与吴某所签转让协议的效力。根据本案已经查明的事实，祖某在婚前因表哥家拆迁取得购房指标，签订认购意向书，并于2009年8月20日与吴某签订转让协议，将涉案房屋认购指标转让给吴某，此后由吴某出资购买了涉案房屋，自房屋交付时起，即由吴某实际居住使用。该协议并未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于涉案房屋是否属于张某与祖某的夫妻共同财产，法院认为，在祖某与吴某签订认购指标转让协议后，虽然在后续房屋购买过程中祖某与张某登记结婚，但从房屋来源、房屋认购时间、购房款支付情况等可以判断，祖某系婚前取得涉案房屋的相应认购指标并对该认购房源所有权归属做出处分，吴某应系涉案房屋的实际权利人。因此，原审法院在认定吴某与祖某之间签订的协议合法有效的基础上，判令祖某按照约定配合吴某办理房屋过户，并无不当，法院予以维持。张某提出涉案房屋系夫妻共同财产、转让协议侵害其利益应属无效的上诉意见，于法无据，法院不予采信。

        综上，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。