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        周某在原审法院起诉称：2006年12月28日，周某与李某双方签署《房屋转让买卖协议》，约定李某将706号房产出售给周某，并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付违约金15万元整。合同签署后，周某履行了全部合同义务，但李某在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合周某办理相应的产权变更登记手续。周某认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，系合法有效的合同，李某应按照合同约定诚信履约，现李某拒绝履行行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。故诉至法院要求：1、判令李某配合周某将706号房产过户到周某名下；2、判令李某支付周某违约金15万元；3、本案诉讼费由李某承担。

          李某在原审法院答辩称:不同意周某的诉讼请求，当庭提起反诉，答辩意见同反诉状。周某要求的违约金约定过高，不同意支付，如果法院经审理认为合同成立并且我们违约，要求法院调低。

        李某在原审法院反诉诉称：李某、周某就706号房屋买卖一事曾于2006年12月28日签订《房屋买卖转让协议》，并于2007年10月23日签订《房屋买卖转让协议补充条款》，但上述两份协议均未明确写明转让房屋的价格、交付时间等合同成立所需具备的必要条款。双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且周某从未向李某支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。李某认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，虽然双方曾签订补充协议，但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以周某无权要求李某履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护李某的合法权益，故提起反诉，要求：1、判令李某、周某双方于2006年12月28日签订的《房屋转让买卖协议》未成立；2、判令周某返还706号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件；3、判令周某承担本案本诉及反诉的诉讼费用。

周某在原审法院针对李某的反诉答辩称：依法成立的合同自成立时生效，双方于2006年12月28日签署的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应该属于合法有效的合同。合同签署后，双方都按照合同约定了相应义务，即周某已经支付了购房款，李某亦交付了房屋，该合同除李某配合过户的相应义务外，其他双方的权利义务已经履行完毕。李某于2008年11月20日取得房产证，依照双方约定，李某应积极配合周某过户，并且现在双方履行该协议无任何障碍。综上所述，请求法院驳回李某的反诉请求，支持周某的诉讼请求。

          原审法院审理查明:李某因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月28日，李某（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将6号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，李某（甲方）与周某（乙方）签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将706号房屋卖给乙方；因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权；因房屋使用所发生的费用由乙方负担；甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年10月23日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年11月20日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为李某，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为706。购房发票显示购房款金额为274752元，庭审中，李某认可购买诉争房屋的款项系用周某的银行卡直接向开发商支付。

         另查，诉争房屋交付后，周某对房屋进行了装修并居住使用该房屋，相关的物业费、水电费均由周某交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由周某持有。

再查，周某在京购房资格核验结果为初步核验通过。

           原审法院认定上述事实，有《拆迁协议》、购买经济适用房确认表、《北京市商品房预售合同》、《房屋转让买卖协议》及补充协议、房屋所有权证、购房发票、公共维修基金收据、购房资格核验结果及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。

          原审法院判决认定：双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过周某的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由周某进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由周某持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。李某称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，且合同中虽未直接写明合同价款，但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系，依据购房发票可以认定出资的数额，因此李某关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周某符合在京购房的条件，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对周某要求李某办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。对李某要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求，法院不予支持。关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现李某不履行过户手续，应当向周某承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且周某并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故违约金的数额由法院依据李某的申请，结合本案的实际情况酌情予以确定。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、李某于本判决生效后七日内协助周某办理706房屋的产权过户手续，相关土地出让金由周某负担；二、李某于本判决生效后七日内支付周某违约金五万元；三、驳回原告周某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

         李某不服原审判决，向法院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一项、第二项及第四项；改判支持李某的原审反诉请求或将本案发回重审；周某承担本案诉讼费用。上诉理由是：原审判决主观推定双方为借名买房关系属认定事实错误；双方的房屋买卖合同欠缺价款、支付方式等合同成立的必要条款，合同并未成立；房屋未过户是因为周某不具备购房资格，不符合政策性规定，李某不存在违约行为，原审判决李某支付违约金没有事实依据；双方之间是房屋买卖合同关系，双方之间有出资关系，并非借名买房关系，原审法院适用法律不当；原审判决确定的违约金明显过高，显失公平。

         周某答辩称：周某对于原审判决查明的事实以及判决结果无异议；周某虽然以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，但是原审法院在查明本案事实的基础上推定双方为借名买房关系不属于事实认定错误；双方签署的房屋转让买卖协议中对周某已将购房款全款一次性付清以及交付是有约定的，并且周某已履行付款义务，现李某的主张于法无据；因为建委出具的购房资格证明有一定的有效期，所以周某才在原审庭审前开具购房资格证明，并非李某所述周某一直没有购房资格；李某否认双方签署的合同效力，并且不同意履行该合同，其行为已构成根本违约，原审法院根据本案事实以及李某的违约情形判令李某承担相应的违约责任于法有据。请求二审法院驳回李某的上诉请求。

法院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

           李某、周某虽签订《房屋转让买卖协议》，但从该协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系由周某的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由周某进行装修并居住使用，涉案房屋的房屋所有权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件亦由周某持有，因此，原审法院推定双方之间实为借名买房关系正确。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面协议，该协议自双方签字即告成立。李某称该协议因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立于法无据，且协议中虽未直接写明合同价款，但如前所述双方实为借名买房关系，购房发票可以确定出资的数额，因此李某关于双方签订的《房屋转让买卖协议》未成立的主张缺乏事实根据和法律依据，原审判决对此不予支持并无不当。因涉案房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现周某符合在京购房的条件，在原审庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此周某要求李某配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求应予支持。因双方在协议中约定了办理过户手续及违约责任，现李某不履行配合周某办理过户手续的合同义务，其行为构成违约，故李某应承担违约责任向周某支付违约金。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院依据李某的申请，并结合本案的实际情况酌情减少违约金数额并无不当。李某要求周某返还涉案房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据原件的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，原审判决不予支持并无不当。

        综上所述，李某的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。