李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

郑x1在一审中起诉称：

       郑x1与刘某系夫妻关系，二人共生育二子，即长子刘×1，次子刘x2。刘×1与姜x1系夫妻关系，二人共生育一女即刘×。2003年前后，郑x1欲购置商品房，但因年龄限制未获准银行按揭贷款，因此郑x1只能通过两个儿子的名义申请贷款购房。2003年9月24日，郑x1以两个儿子的名义，与北京武夷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买武夷花园××房屋一套，该房屋建筑面积88.36平方米，房款总计295462元。合同签订后，郑x1实际交纳了标的物房屋首付款95462元以及各项税费及物业费，购房贷款200000元全部由郑x1按月偿还，截止到2013年底已经全部还清。2004年11月12日，刘×1、刘x2取得房屋所有权证及房屋共有权证，两个产权证自取得之日至今一直在郑x1手中。郑x1认为无论购房定金、首付款、入住时交纳的各项费用以及后续的还贷、房屋装修、购置家电家具等支出均由郑x1负担。购房之日起标的房屋一直由郑x1和老伴居住。因此，郑x1与两个儿子之间实为借名卖房的法律关系，郑x1应为标的房屋的实际所有权人。刘某、刘x2、姜x1、刘×无权对标的物主张权利。根据相关法律及司法意见请求人民法院确认郑x1对标的房屋享有所有权，并判令姜x1、刘×、刘某、刘x2协助郑x1完成房屋的过户手续。现请求法院判令：依法确认郑x1对位于北京市通州区通胡大街××房屋拥有二分之一的所有权；姜x1、刘×、刘某、刘x2协助郑x1将位于通州区通胡大街××房屋二分之一的所有权过户至郑x1名下；姜x1、刘×、刘某、刘x2承担本案诉讼费。

      姜x1、刘×在一审中辩称，不同意郑x1的全部诉讼请求，诉争房屋系刘×1与刘x2共同购买，而非郑x1所述的借名买房，故不同意郑x1的诉讼请求。

     刘某、刘x2辩称，同意郑x1的诉讼请求。

一审法院审理查明：

         郑x1与刘某系夫妻关系，二人共生育二子，即刘×1，刘x2。刘×1与姜x1系夫妻关系，二人共生育一女即刘×。刘×1于2012年8月23日死亡。

       2003年9月24日，刘×1、刘x2（买受人）与北京武夷房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为武夷花园××户（即通州区通胡大街××号房屋，以下简称诉争房屋）；商品房价款总金额295462元；买受人必须于2003年9月24日前付款房款95462元、于2003年10月24日付清房款20万元。协议还约定了其他内容。2004年11月12日刘x2、刘×1取得房屋所有权证（二人共有份额各为二分之一）。2003年8月24日，北京武夷房地产开发公司开具500元的发票。2003年9月1日，北京武夷房地产开发公司开具9500元的发票。2003年9月24日，北京武夷房地产开发公司开具85462元的发票。2003年10月31日，北京武夷房地产开发公司开具202802元的发票。上述发票付款人处均为刘×1、刘x2。2003年9月24日，刘x2（甲方）与中国银行北京分行（乙方）签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定：甲方向乙方借款20万元。现上述借款已偿还。后诉争房屋一直由郑x1、刘某夫妇居住，并由其装修并交纳物业费、供暖费等其他费用。现郑x1不具有北京市购房资格。

郑x1称诉争房屋首付款及贷款均系其支付，并提供了银行明细予以证明。根据郑x1提供的银行交易明细显示，其中郑x1名下账号为×××的账户2003年9月8日支出13万元。账号为×××的账户2003年9月8日入账13万元，并于2003年9月23日支出10万元。

          一审法院判决认定：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点为郑x1与刘×1、刘x2就诉争房屋是否形成借名买房关系。根据诉争房屋付款、装修、入住的事实及过程，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故应认定郑x1与刘×1、刘x2就诉争房屋存在借名买房关系。但对郑x1要求确认诉争房屋所有权并办理过户的诉讼请求，因其不具备北京市购房资格，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回郑x1的全部诉讼请求。

姜x1、刘×不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉。其主要上诉理由是：郑x1与刘×1、刘x2之间不存在借名买房合同关系，郑x1并无证据证明其所述情况，本案涉及双方系家庭成员，各方对判决结果存在直接利害关系，刘某、刘x2的陈述不足采信。郑x1、刘某、刘x2同意一审法院判决。

          法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

        上述事实，有《商品房买卖合同》、《楼宇按揭贷款借款合同》、银行交易明细及当事人陈述等在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        本案的首要问题在于在没有借名约定书面证据的情形下，如何确定出资人是否具有购买涉案房屋的真实意思表示。本案中，郑x1虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在，但考虑到双方存在近亲属关系，因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系，而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

首先从客观行为上看，本案中郑x1就其所主张的全部房款及相关税费均由其实际出资缴付的事实向法院提供了银行转款记录、证人证言等证据予以证实，根据银行转款记录的内容同时结合本案中当事人的陈述郑x1所提供的证据能够反映出其每月偿还贷款的事实。另，从郑x1所提供的银行转款记录、取款记录并结合支付购房款的时间以及购房款的数额上分析，郑x1所主张的支付购房款的首付款的事实具有较高的盖然性。姜x1、刘×对此虽予以否认，并表示首付款由刘×1支付，但并未就其所主张的款项来源提供证据予以证实，且在由谁交款一节前后陈述不一，故法院难以采信。而本案涉案房屋虽登记在刘×1、刘x2名下，但自房屋交付后，由郑x1装修入住使用已经超过多年。郑x1显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋，符合房屋实际购买人的外在特征。从主观动机上看，郑x1年龄较大，银行方面不予批准其办理购房按揭贷款，郑x1显然有借刘×1、刘x2的资格购买涉案房屋的动机。

        综上，根据已查明的事实，结合日常生活情理，综合考虑涉诉房屋由郑x1购买、装修、居住使用、郑x1对借名买房具有合理解释等情况，法院采信郑x1关于其与刘×1、刘x2之间存在借名买房的约定的主张。

综上，姜x1、刘×的上诉理由不能成立，法院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国       民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。