李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

周x1、付x上诉请求：

       撤销原判，改判周x2、苑x向周x1、付x支付因占有北京市丰台区鸿业兴园×号房屋赔偿款420万元。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。我方已经提交了充足证据证明与周x2存在借名买房关系，也证明给周x2超额支付了房款，但是原审法院没有对该事实进行认定；2.本案房款是上诉人全额出资，也有借名合同关系的证据，原审法院未认定借名买房关系属于适用法律错误。

       周x2辩称，不同意原判，同意周x1、付x的上诉请求。

       苑x辩称，同意原判，不同意周x1、付x的上诉请求。

       周x1、付x向一审法院起诉请求：

       1.要求确认周x1、付x与周x2之间存在借名买房合同关系；2.周x2、苑x向周x1、付x支付因占有北京市丰台区鸿业兴园×号房屋赔偿款420万元。

一审法院认定事实：

      2006年3月25日，周x2与北京鸿基世业房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，周x2购买丰台区鸿业兴园×号房屋（以下简称涉案房屋），合同约定价款为653952元，结算价款为655012元。2006年（原审误写作2016年）4月19日，周x2、中国民生银行股份有限公司北京方庄支行、北京鸿基世业房地产开发有限公司签订了《个人购房借款合同》，周x2向中国民生银行股份有限公司北京方庄支行借款52万元用于支付涉案房屋的购房款。

        2008年2月20日，周x2取得涉案房屋的所有权证书。

        2009年，周x2与苑x登记结婚。此时，涉案房屋购房贷款尚未偿还完毕。

        2014年8月22日购房贷款偿还完毕。

        2016年4月，苑x将周x2诉至法院要求与其离婚。2017年1月16日，法院作出（2016）京0106民初8364号民事         判决书，判决涉案房屋归周x2所有，周x2给付苑x房屋补偿款1205600元。

         2016年7月，周x1、付x诉至法院，要求确认涉案房屋归周x1、付x所有，并要求周x2协助将涉案房屋的所有权转移登记至周x1、付x名下。2016年10月27日，法院作出（2016）京0106民初16084号民事判决书，驳回了周x1、付x的诉讼请求。该民事判决书经审理查明部分载明：“周x1、付x称偿还贷款方式为通过转账或现金存入的方式将贷款存入周x2工行账户，再由周x2工行账户转入其民生银行还款账户。二人称并非每月依据还款数额存入固定数额，而是时间不固定、数额不固定的给付周x2一定数额用于还贷。经核对，银行凭证显示周x1、付x并非在每月固定时间按照当月还贷数额给付周x2钱款。原审庭审中经法院询问，周x1、付x表示购买×号房屋（即涉案房屋）后，初始由周x2、苑x居住。后苑x、周x2搬出该房屋后改由周x1、付x居住。”该民事判决书现已生效。

         原审庭审中，周x1、付x提交了《购房承诺书》和《房屋说明》作为证据，主张可以证明其与周x2之间存在借名购房关系。其中，《购房承诺书》载明：2005年伊始本人父母亲（周x1、付x）为了自身退休后回京养老需求，计划在京购置养老住房，而因自身远在新疆工作且因年龄问题，无法在京办理贷款按揭手续购房，借用我的名义购买房屋……本人承诺后续所购房屋的所有权归父母亲，另房屋的所有费用均由父母亲出资（包括所购房屋首付款、月供还款、契税、装修费、物业费等），相关债权债务一概与我无关，后续贷款还清，父母亲有权按自己的意愿处置所购房屋，我本人愿意无条件协助办理将该房屋转名或者过户相关手续。该承诺书下方有周x1、付x和周x2的签名，落款日期为2006年1月30日。《房屋说明》载明：本人自2006年3月25日在北京市丰台区花乡造甲村×号购得商品房一套（地址：北京市丰台区鸿业兴园小区×室）。此房为商业贷款所置。借贷银行为北京市民生银行方庄支行。总房价653952元，首付款为133952元。向民生银行贷款52万元，贷款年限为三十年。起初每月月供为2955.11元。现依国家利率上调每月月供为3328元。自2006年10月29日交房入住所交款项还有当年物业管理费（2006年10月29日-2007年10月29日）2413元，以及房屋装修费用7万元以及自贷款日起至今（2006年4月19日至今）共27个月份房贷月供费81000元整以及入住初所交北京市住宅专项维修资金费13100元和契税9825元和屋内家电购买（2台空调、1台冰箱）费15000元，以上共计325290元都系本人父母亲周x1、付x所出资交纳。此房因房贷未还清无法更换房主，实际归周x1、付x所有，特此说明。该说明下方有周x2的签名，落款日期为2008年7月20日。

      原审庭审中，周x1、付x提交了汇款凭证和周x2的银行卡流水明细作为证据，用以证明周x1、付x系涉案房屋的实际出资人。周x2提交了其银行卡流水明细作为证据，用以证明涉案房屋的每月月供系由周x1、付x实际承担，先由周x1、付x汇款给周x2，周x2再用这些汇款还贷。

一审法院认为：

        因周x1、付x与周x2之间存在父母子的利害关系，故仅凭周x1、付x及周x2之间签订的《购房承诺书》和《房屋说明》，尚不足以认定周x1、付x与周x2之间关于涉案房屋存在借名买房关系。判断借名买房关系是否成立应根据购房款系谁全部支付、购房后是否居住等情形综合考虑。首先，虽然在偿还购房贷款期间，周x1、付x多次向周x2支付款项，但并非与每月还贷时间、数额完全一致，且周x2接受周x1、付x支付款项的账户与周x2偿还贷款的账户并非同一账户，故无法证明周x1、付x所支付的款项全部用于偿还贷款。第二、苑x本人亦不认可涉案房屋系周x1、付x支付了全部款项，认为周x2系用夫妻共同财产偿还购房贷款。第三、在周x2与苑x结婚后，购房贷款尚未偿还完毕，每期贷款的偿还均由周x2个人账户支付。根据婚姻法的相关规定，如无特别约定，周x2个人账户的财产应视为周x2与苑x的夫妻共同财产，应当认定苑x对购房出资享有份额。第四、购买涉案房屋后，初始亦由周x2、苑x居住，而非由周x1、付x居住。第五、购房贷款于2014年8月22日即已偿还完毕，但没有证据证明在周x2与苑x发生离婚纠纷前，周x1、付x曾主张借名买房关系。综上，法院对原告要求确认周x1、付x与周x2之间关于涉案房屋存在借名买房关系的主张，因不具备借名买房关系的全部特征，法院不予支持。对于周x1、付x基于借名买房关系所主张的其他请求，亦因依据不足，法院亦不支持。周x1、付x诉称法院（2016）京0106民初16084号民事判决书法院认为中已经认定周x2与周x1、付x之间存在借名买房关系，本案应当适用。因该案法院认为并未查明事实部分，对本案没有约束力，故对周x1、付x的此项诉称，法院不予采纳。

          一审判决：驳回周x1、付x的诉讼请求。

          二审中，双方对一审查明的事实均无异议，法院对一审法院查明的事实予以确认。

       另查，苑x与周x2（2016）京0106民初8364号离婚纠纷案件上诉过程中，双方达成庭外和解协议，周x2撤回上诉。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         判断借名买房关系是否成立应根据是否有借名买房协议、购房款由谁支付、购房后居住情况等情形综合考虑。首先，周x1、付x主张因贷款限制原因借周x2之名购买涉案房屋，且提交了与周x2之间签订的《购房承诺书》和《房屋说明》，但没有证据证明周x1、付x在涉案房屋贷款结清之后到苑x与周x2离婚前这段时间主张过借名买房的相关权利，苑x亦陈述其是在离婚诉讼中才得知周x1、付x借周x2之名买房这一主张，再结合周x1、付x与周x2系父母与儿子之关系、苑x与周x2起诉离婚之事实，法院对周x1、付x与周x2之间的借名买房协议不予认定。其次，虽然在偿还购房贷款期间，周x1、付x多次向周x2支付款项，但与周x2偿还涉案房屋贷款的账户、数额、时间均无法完全对应，故无法证明周x1、付x所支付的款项系专门用于偿还涉案房屋贷款之目的。最后，涉案房屋购买后由周x2居住，周x2与苑x结婚后，二人长期共同居住在涉案房屋内，周x1、付x只在每年春节期间在涉案房屋居住。苑x搬出涉案房屋后，周x1、付x居住在涉案房屋。从居住情况来看，法院无法认定涉案房屋系周x1、付x为自己居住之目的而购买的房屋。综上所述，对周x1、付x主张其与周x2之间存在借名买房关系的上诉理由法院不予支持，对周x1、付x要求周x2、苑x共同向其支付因占有北京市丰台区鸿业兴园×号房屋赔偿款420万元的上诉请求予以驳回。

法院判决如下：

         驳回上诉，维持原判。