李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

                                        

 

刘某向法院提出诉讼请求：

        确认双方于2005年11月24日签订的《协议书》已于2016年9月28日解除。事实与理由：2004年7月，原告申请购买了北京市丰台区大成南里一区22号楼23层2303号经济适用房一套。被告是原告朋友的朋友，当时在北京没房，而且当时租房的租金比贷款买房还高，经朋友从中周旋，原告同意把房子借给被告住，被告支付房屋贷款等，减轻原告的负担。2005年11月24日，被告要求与原告签订一份协议，称此房算是被告以原告的名义购买。原告称将来的政策和法规原告不知道会怎么变担心受影响，但被告称不会让原告吃亏，而且他会尽快筹钱补偿原告，补偿到位后会尽快过户。双方因没有商定妥具体的补偿方案，只是初步约定了过户时按市场价按三七比例左右再议，于是协议上没有写过户时间。但此协议签订后，具体的补偿办法被告却迟迟不提，也一直占用原告的名义，使原告不能再买房，房价越来越高，买房已经成为不可能。后经济适用房的政策也没有了，2007年房本办下来之后，被告表示没钱，暂时没有能力给原告相应补偿，没法过户。原告表示不补偿就解除合同，房子归原告所有，被告再继续居住的就是租房。所还贷款视为租金，而且按照当时的相关规定，双方所签订的协议应属无效。2013年5月16日，原告为维护自身的权益曾起诉，让被告排除妨碍腾退房屋，但因为之前没有确认2005年11月24日所签协议的效力，判决称请求被告腾房理由尚不充分，于是驳回了原告的诉请求，判决生效后按当时的相关规定，双方的协议应属无效。之后，原告再次与被告多次协商未果。2016年中间人协调原被告之间的矛盾纠纷，被告提出补偿原告30万元人民币，要原告继续履行协议。但2016年5月3日，被告凭借2005年所签协议，以房屋买卖合同纠纷为由起诉了原告，要求原告配合将诉争房屋过户，但在该案审理中经法院调解，被告确表示不同意给原告任何补偿。原告认为，被告既然已经明确拒绝给予补偿，就违背了原告当时签订合同的初衷，而且王被告在还款过程中多次逾期严重影响了原告的个人信用，甚至导致原告夫妇现在无法贷款买房，严重侵犯了原告的利益，诉至法院。

王某辩称：
       合同依法成立，双方有约束力，且经过生效判决确认；涉案房屋已经登记满5年，可以上市交易，我方可以随时要求过户；双方是借名买房关系，原告要求获得利益没有法律和合同依据，原告也没有损失，原告放弃了购房经济适用房，为避免纠纷，双方自愿达成借名买房协议，协议中没有补偿条款，如双方后来口头约定了补偿，应当在签订协议时就提出，并明确约定，事实上该协议中没有体现，相反协议第四条约定，原告没有权利主张该房屋任何权益；被告购买房屋是为了居住，不是用来出售，不能依据后来房屋价格上涨要求现在补偿钱款；现原告提供双方曾协商过补偿办法，但没有证据证明，如双方在签订合同时我方同意补偿，就没有必要用原告的名买房，我方直接购房商品房就可以；2014年原告否认借名买房，并起诉我方，提出我方曾口头协商同意补偿，原告没有提供任何证据；根据北京高院的会议纪要，我方已经支付购房款并实际长期占有了房屋，如何解除合同会导致利益失衡；我方起诉原告的另案已经立案，必然涉及本案合同是否解除的审查，且原告起诉我方合同无效的案子已经被驳回，是重复诉讼；另原告的起诉我方看不出，对方要求解除同和的权利基础；原告艳可能存在滥用诉权的嫌疑，我方提请法院予以罚款或者拘留。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述及和经审查确认的证据，法院认定事实如下：

        刘某与王某系朋友关系。2004年8月2日，刘某与北京大成开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市丰台区青塔长安新城春晖园3幢23单元2303号房屋，并向工商银行西客站支行办理了贷款。

        2005年11月24日，刘某（乙方）与王某（甲方）签订《协议书》，约定：甲方以乙方的名义购置北京市丰台区青塔长安新城春晖园3座23单元2303号房产一处。甲方因购买行为产生的权利义务由甲方承担。乙方同意甲方使用乙方的名义，范围限于该房产的购买、使用和处置。乙方承诺永久性地不因甲方使用乙方的名义而对该房产提出权利主张。本协议一式两份，双方各执一份，双方签字或盖章后生效。

        后，刘某于2007年6月25日取得房屋所有权证，本案房屋行政地址为丰台区大成南里一区22号楼2303号，该房屋性质为经济适用房。购买该房屋的所有款项，包括首付款、税费和银行贷款均由王某支付。

另查，刘某曾于2013年5月16日起诉王某及王某之妹王恒艳排除妨害纠纷，要求王某及王恒艳将本案房屋腾退交付给刘某，法院于2014年4月11日作出（2013）丰民初字第x号民事判决书，以刘某与王某签订的协议书为借名买卖协议，刘某直接请求腾退房屋理由尚不充分为由，驳回了刘某的诉讼请求。现该判决书已生效。

2016年5月3日，王某将刘某诉至法院，要求刘某协助王某办理涉案房屋解除抵押和所有权转移登记手续。后因2016年6月15日刘某起诉王某确认合同无效纠纷一案，上述案件已中止审理。

2016年6月15日，王某将刘某诉至法院，要求确认双方所签协议书无效。2016年8月11日，法院作出（2016）京             0106民初x号民事判决书，判决驳回了刘某的诉讼请求。该判决已经生效。

刘某就其主张提交如下证据：

        1、双方2005年11月24日签订的协议书，内容没有约定过户的时间，也没有约定我方有义务配合过户，只是约定了借名的范围，不包括房屋的全部所有权，印证了我方要求补偿的观点，补偿是以过户时的市场价来确定，与协议不矛盾；

       2、2016年9月28日解除合同通知书，声明因为双方协议过户事项约定不明，并无法达成一致，继续履行将对我方显失公平，且由于政策原因造成了我方不能购买经济适用房等损失，王某的还款不当也导致我方信用受损，无法再次买房；3、2016年11月2日解除合同通知书的回函，对方收到通知书，王某也不同意给予任何补偿，违背了曾经的约定；4、刘某个人征信记录，因王某的逾期还款，严重影响刘某的征信记录，记录显示最后一次查询是一个房地产公司，就是刘某准备要购买的房屋，后房地产公司因征信记录不良拒绝配合办理贷款，且解除了合同；5、我方异地买房买卖合同及未购房通知书，证明王某给我方造成的损失；6、证人繆某、王某的证人证言，证明王某在借刘某名义购买涉案房屋时曾承诺按37或46的比例给刘某补偿。

王某就上述证据发表如下质证意见：

1、是借名买房协议书不是投资协议书，因此证明目的不认可；2、不是9月28日发出的，是11月1日发出的，协议不存在显失公平的情况，且显失公平的时间节点应当是签订合同时，而不是当下，房款等都是我方出的，关于王某逾期还款问题，我方2014年12月24日之前没有逾期，12月24日后有几次偶尔逾期，但是很快就还上了，不存在影对方信用的情况；3、真实性认可，是我方发出的；4、没有银行盖章，即使是真实的，也不能证明原告征信受损，而且逾期都没有超过30日；5、证明目的不认可，不能证明原告因征信原因不能买房。6、证人证言是虚假的，证人都多年没有见王某，王某与证人都是见过几次面而已，是刘某找自己朋友作的虚假证言。协调的事也是不存在，王某买房是居住使用，不是投资，不可能卖房再给刘某分成，如果是要分成，合同应该是投资协议，而不是借名买房协议。王某就其抗辩主张提交工行西客站支行交易明细，证明我方正常还款，没有不良信息。刘某认为该证据可以看出有多次银行的关注记录，王某存在多次逾期还款记录。根据上述证据及意见，法院认定：1.无法确认刘某在2016年9月28日向王某发出解除通知；2.无法确认王某需就借刘某名义购买涉案房屋向刘某进行补偿；3.王某在偿还涉案房屋银行贷款时存在数次逾期还款的情况，但无法确认该行为对刘某造成的实际损失。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

       刘某、王某签署的《协议书》，系双方真实意思表示，且未违反现行法律法规的强制性规定，为有效协议，不得随意解除。刘某的诉求为确认双方于2005年11月24日签订的《协议书》已于2016年9月28日解除，从时间上看，刘某未能提供证据证明其向王某发出了解除合同的通知，因此法院无法确认当日双方合同解除。从刘某解除合同通知书的内容看，法院根据双方在本案中所提交的证据无法认定王某需向刘某进行补偿，因此刘某无权就王某拒绝补偿一事提出解除合同。同时刘某所提证据亦不足以证明王某逾期还贷给其造成的损失及该损失足以导致其具备合同的解除权，如王某的逾期还贷确给刘某造成损失，可另行起诉解决。综上，刘某要求确认双方于2005年11月24日签订的《协议书》已于2016年9月28日解除的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

判决如下：

         驳回刘某的诉讼请求。